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绿城今年将新增2500亿元土地货值 力争将绿城管理港股上市

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   本报记者 王丽新

3月23日,在绿城中国2019年业绩线上发布会上,绿城中国董事会主席、行政总裁张亚东向外界传达了几个重要信息。

总结来看,第一,抓好投资、关注利润和保证现金流安全是2020年的重中之重;第二,未来5年,绿城在规模上将会以保底每年15%以上的增长速度前行,预计2025年规模将超过5000亿元,其中重资产投资板块超过3500亿元,轻资产代建业务规模超过1500亿元;第三,仍坚守产品和服务为核心价值观,在轻资产代建业务板块和“绿城+”两大板块发力,今年力争将绿城管理送上香港资本市场,有可能将“绿城+”这个生活服务平台独立出来,经过一段时间培育创新,以数百亿元为基础的收入发展,未来向资本市场发起冲击,成为绿城中国下一个大的利润增长极。

    抓好投资聚焦利润

根据绿城中国财报披露,2019年,公司年度收入人民币615.93亿元,实现除税前利润人民币99.53亿元,同比分别增长2.1%和25.9%;股东应占核心净利润人民币43.36亿元,同比增长14.2%;毛利率达25.4%,同比增长2.6%;总合同销售金额约人民币2018亿元,同比增长达29%,其中,投资项目合同销售金额约人民币1354亿元;总体销售回款率维持在87%的高水平,现金回流加快。

“在财务上今年聚焦利润,今年结转的项目多集中于2016年至2017年拿的地,在有限程度上提升利润,比如关注在限价情况下的利润表现,这是我们下一步工作的关注要点。”张亚东表示,过去不能改变最为痛苦,这些项目在拿地时并未限价,销售时限价后,有部分项目亏损。2020年,在绿城风控体系方面,绿城将关注投资前的风险识别和投资后的管控。

在土地储备方面,截至2019年12月31日,公司共有土地储备项目142个(包括在建及待建),总建筑面积约3873万平方米,总可售货值约人民币5960亿元,一、二线城市的土地储备总可售货值占比达73%。

值得关注的是,今年前两个月,绿城在投资方面发力,进账约600亿元土地储备货值,对于这些新增项目的利润测算标准,绿城中国执行董事、执行总裁周连营在接受《证券日报》记者采访时表示,“在投资扩展中,预计今年拿的项目税后净利润达10%以上,但这不是常态化投拓利润测算指标,会根据布局的重点城市和项目本身调整内部收益率测算指标。”

    双2500亿元目标大概率实现

2020年,时值绿城中国创立25周年。这一年张亚东定下的两个目标,一是实现2500亿元销售目标,二是完成新增土地货值达2500亿元。目前来看,这两个目标并未动摇。张亚东表示,“受疫情影响,上半年对房地产市场的影响较大,未来要看境外疫情的解决情况,但现在我们依然按照这个目标努力争取。”

张亚东进一步解释了制定这两个目标的操作逻辑,截至目前,绿城2020年可售货值约为3600亿元,按照去年68%去化率来看,即可实现2500亿元销售。在此基础上,绿城开年已拿到约600亿元土地货值,今年计划30%-40%将转化为可售货值,因为实现销售目标是大概率事件。

“以前在投资方面绿城遇到了问题与困难,以及投资不均衡问题,展示出来了业绩就是投资问题的集中反映,这也将是各项工作的重中之重。”张亚东表示,若完成2500亿元新增货值,希望当年可以转化30%-40%。

而在张亚东较为看重的人均效能方面,2019年,绿城积极落实营销项目群管理,降费增效,人均销售金额提升至人民币8430万元,同比增长34%,营销费率同比下降18%。对此,张亚东表示,在2018年和2019年员工总量大致不变的情况下,规模扩张明显,绿城实施了项目群管控,将营销条线和其他条线打通,人均效能得到提升,从原来的行业中等偏下转变成现在的中等偏上。

至于关于分拆代建业务上市事宜,绿城中国执行总裁郭佳峰在接受《证券日报》记者采访时表示,绿城管理上市进度将根据联交所规定进行。管理集团若顺利上市将确立绿城中国代建板块的龙头地位,受到资本加持后,融资渠道和资本代建业务也会进一步扩展。分拆完成后,绿城管理将继续作为绿城中国的附属公司,绿城中国仍将其所有资产、负债和收益表项目合并入账,可以支持绿城中国规模和利润增长。

(编辑 才山丹)

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