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龙头开发商们大喊活不下去了,你信吗?

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房价能降吗?这无疑是很多人的心声。

房价降不降,首先要问开发商。刚刚过去的2019年,开发商们经营业绩如何?资金压力大不大?他们将如何应对新冠疫情冲击下的房地产市场?3月中下旬以来,房企们陆续公布2019年年报,从龙头地产商们刚刚披露出来的一份份财报中,我们将看到市场的轮廓和未来走势。

龙头房企业绩分化、看淡情绪高涨

3月17日,地产龙头万科发布报告称,2019年营业收入为3678.9亿元,归属于上市公司股东净利润388.7亿元,分别同比增长23.6%和15.1%。

3月25日,中国金茂公布,2019年合同销售金额为1608.06亿元,同比增长25.63%;所有者应占溢利为64.52亿元,同比增长24%。

合景泰富集团25日公布的数据同样十分靓丽。数据显示,该集团2019年按权益合并收入为389.54亿元,较2018年增加72.4%;公司拥有人应占利润为98.06亿元,较2018年增加143%。

3月27日,融创中国公布,2019年实现营业收入1693.2亿元,同比增长35.7%;毛利达414.1亿元,同比增长约33%;归母净利润260.3亿元,同比大增57.1%。

此外,华润置地、龙湖等龙头房企日前公布的年报显示,其2019年业绩也保持较大增长。

目前来看,多数大房企2019年经营业绩呈现出上涨的势头,不过,也有少数房企的经营数字相对暗淡。

2019年,SOHO中国实现营业额约18.47亿元,同比仅增长11%,净利润约13.2亿元,同比则下降32.3%,增长乏力的态势显露无遗。首创置业2019年实现营业收入207.86亿元,同比减少约10.62%;净利润为25.69亿元,同比增长约6.29%,相比之下,也较为失色。

整体看,在经营业绩上,市场呈现出强者恒强与分化加剧并存的格局。

从市场情绪来看,相比于往年,市场看淡情绪有所高涨。

在业绩发布会上,万科董事会主席郁亮表示,“2018年秋季例会,万科的主题词是‘活下去’,当时我们只是出于居安思危的考虑,但没想到,今天‘活下去’变成了特别真实的存在。”

无独有偶。雅居乐董事长陈卓林在年报发布会上表示,今年肯定是难的,希望能确保实现与2019年一样的销售目标。

对此,北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池告诉中国新闻周刊,自2017年以来从严执行房地产调控政策,包括限房价竞地价,使企业的利润空间越来越小,加之在限购限贷等一系列新政下,产品去化缓慢,资金成本较高,不同的企业业绩分化很大;今年受到疫情影响,房地产市场也会受到一定冲击。

真的活不下去了?

不过,随着看淡潮局部蔓延尤其是龙头房企大喊活不下去,这一现象格外引发人们关注,那么,大型房企们的生存质量或经营水平究竟如何?

数据显示,2019年,万科的毛利率为36.25%,其中,房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%,其净利润率也超过10%。

即使同样看淡后市的雅居乐,其2019年集团整体毛利率为30.5%,较去年下降13.4个百分点,净利润率为15.3%,较去年增加0.4个百分点,这两个指标仍然保持在一定的高水平。

对于部分业绩水平更加优秀的房企,这些指标的数值将更高。

2019年,华润置地综合毛利润率为37.9%,开发物业的结算毛利率为36.5%;而同期合景泰富集团按权益合并净利润率则高达25.8%,这些数值均高于多家大型房企。

作为房地产企业经营质量重要指标的毛利率和净利润率等,从已公布年报看,多家大型房企毛利率在30%左右甚至接近40%,净利润率则普遍超过10%。

而从上交所获悉的数据显示,2018沪市实体类上市公司全年实现营业收入26.53万亿元,同比增长13%;实现净利润1.15万亿元,同比增长7%;扣非后净利润为1.01万亿元,同比增长10%。

从整体初步测算,无论是净利润率还是扣非后净利润率,2018沪市实体类上市公司的相关利润率指标水平都要低于2019年的多家大型房企,而事实上,目前来看,相比于2018年,2019年很多大型房企们的利润率指标还呈现出一定的下降趋势。

换言之,房地产业的盈利能力还是高于全国实体类企业的整体水平。

与此同时,也有市场人士质疑,一些房企通过财务操作手段,预留了部分利润,从而降低了利润数据。此外,房企们普遍储备了较大的未结算资源,足以释放两年。

另外,金茂、华润、龙湖等多家大型房企在夯实业绩的基础上,谋划进一步做大做强,提高下一步的市场目标。

中国指数研究院常务副院长黄瑜表示,2019年房地产行业整体盈利能力有所下降,但部分龙头房企借助规模效益、组织变革等,经营效益却在逆势提升。

房地产市场将如何改变?

仅仅根据产业发展的逻辑,结合当前大型房企的经营业绩来看,未来一段时间,房地产业仍有一定市场空间。

就今年的市场而言,黄瑜告诉中国新闻周刊,疫情影响下,市场整体需求将会延迟入市,这会对市场带来一定影响,主要是在一季度。二季度以后,尤其是下半年随着疫情影响的控制以及市场信心的恢复,市场或会呈现逐步回温的态势。

当然,这一市场空间的释放,对于开发商而言,对于购房者而言,都意味着与以往不同的局势。

尤其是随着开发商布局的持续深化,市场竞争压力会持续提高,市场形势也会进一步改变。

万科首席执行官、总裁祝九胜在业绩发布会上表示,“四年前我们就不再单纯重视销售规模,而更强调、更重视发展质量。”

合景泰富有关负责人表示,在未来的市场,开发商必须创新求变,以消费者为中心,实现有质量的增长。

而对于消费者而言,变化也是需要面对的难题。

赵秀池告诉中国新闻周刊,后市在预期利好逐步落地情况下,楼市应该有望向好,但在房住不炒的定位下,房价很难大幅上涨。

“整个行业毛利的下降可能是长期的趋势”,祝九胜在业绩发布会上公开表示。

在这样的背景下,怎样活得好、活得久,显然更值得开发商深思。

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