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北京增加预售证申请次数 业内:有利于优化新房供应节奏

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清明假期的前一天(4月3日),北京市住建委发布《关于优化商品住房预售许可办理事项的通知》的征求意见稿(简称《意见稿》),面向社会公开征求意见。对比北京之前的预售证管理,此次《意见稿》有两大变化,一是商品住房项目(含共有产权住房)预售许可截止日期调整为预售方案中确定的房屋交付日期,且应与预售合同中约定的房屋交付日期一致。二是新申请办理预售许可的商品住房项目,一个施工证范围内的可售住宅部分,从原有只能办理一次预售许可,调整为可办理两次。

其中较为关注的是预售证申请次数的优化,在业内人士看来,分两次预售,有利于优化区域新房供应节奏,缓解开发商的去化、资金压力。

一个施工证下可申请两次预售证,缓解去化压力

根据《意见稿》,新申请办理预售许可的商品住房项目,一个施工许可证批准范围内的可售住宅部分可以申请办理两次预售许可,但最低规模不得小于栋,不得分层、分单元申请预售许可;施工许可证批准范围内地上住宅已办理两次预售许可的,可售仓储、车位等部分可再办理一次预售许可证。

在此之前,北京楼盘预售证的申请范围是,一个施工证只能申请一次预售证。这样的政策下,有的项目体量较大,一个预售证下房源较多,多者高达十几栋上千套房源。

随着北京进入限竞房时代,部分项目在单次预售证申请上,体量较大,上千套者很是常见,而北京限竞房的布局现状是,一个板块多个项目集中,诸如亦庄、北七家、孙河、青龙湖等,这导致的结果是,板块内供应集中、产品同质化严重,去化成为难题。而去化较慢,进一步影响到开发商的资金周转以及再次投资拿地的策略。

“一个施工证只能申请一次预售证的政策出台背景是北京新房供不应求,而现在的北京楼市出现了严重的供过于求、库存压力加大。”合硕机构首席分析师郭毅表示,在北京单一片区,形成新房集中供应,去化压力激增,使得库存问题成为开发商面临的巨大压力和难题,从目前来看并没有找到破解方式。

一个施工证下能申请两次预售证,有哪些积极意义呢?诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为,近两年来北京限竞房项目去化情况并不理想,未来如果一次性推出上千套或更多房源,市场去化压力较大。此次调整有利于优化区域住房供应节凑,缓解去化压力;同时对于房企来说,也可以缓解其资金压力,保证其正常的开复工。

并非松绑,再次申请预售证,房价保持不变

新冠肺炎疫情下,包括房地产在内的多个行业遭遇挑战。为了应对挑战,在政策层面,不少地区放宽拿地、预售门槛。此次北京预售证管理的调整,是否是政策的松绑呢?

北京市住建委相关负责人表示,此次调整是市住建委在坚持“房住不炒”定位,落实城市调控主体责任,实现“三稳”目标的基础上,对商品住房办理预售许可做出的优化措施。调整后,开发项目预售许可申请“门槛”没有降低,房地产宏观调控政策没有改变、调控力度没有放松,调整后的要求仍然高于国家有关规定。

根据《意见稿》,开发企业应在项目首次申请预售许可时,一次性申报施工许可证批准范围内全部可售住房、仓储、车位的销售价格。

这意味着,即便再次申请预售证,还是第一次申请时的房价,这就杜绝了开发商捂盘惜售、分批涨价的可能性。

业内建议全面放开预售证申请次数管理

对于北京预售证申请次数的优化,郭毅表示,是一次合理正当的调整,但同时又显得谨慎。如上文所述,即便调整后,北京预售证申请管理仍高于国家有关规定。

郭毅建议,可以全面取消预售证次数申请管理,由开发商根据自己的市场营销方式和产品排期来做出供应的和推盘节奏。

郭毅认为,从预售审批上,有价格管控,从需求层面,有限购、限贷等政策,从供应端,土地大量供应,带来充沛的房源供给。这些综合因素下,目前北京房价形成了明显的制约,短周期内,就算全面取消预售证申请次数,也不会影响北京供过于求的市场局面,更不会推升房价,反而有利于开发商去化库存。

不过,在中原地产首席分析师张大伟看来,北京预售证次数对于开发商去库存影响有限,因为此前即便一次性取证房源多,也存在分次开盘的行为。

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