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你会选择哪种模式出租房子?房东避“坑”指南请查收

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近年来,房屋租赁市场的发展,租赁模式随之增多,在带来便利的同时,也引发了一系列的纠纷。

今年以来,特别是在新冠肺炎疫情防控期间,房屋租赁纠纷更是明显增多。

记者通过调查发现,目前租赁市场中主要有个人直租、房产中介居间以及机构代理运营(包括长租公寓和房产中介代理)等模式。那么,在以不同模式出租房屋时,业主又都需要避开哪些“坑”?

直租模式:注意筛选租客并留档其身份证件

“我家房子刚租出去三天,就被社区和派出所找上门,告知房子里住进了疑似违法组织,房子内出现了群租现象。”北京一房东赵飞(化名)介绍,“我刚把房子信息通过某租赁平台发出去,就有人打电话要看房,给出的租金比中介都高出不少,还劝我‘直接把中介费给房东也不给中介公司’,真不该贪图眼前这点收益,没想到这伙人竟然是违法人员。”

与赵飞一样,很多房东选择直租模式,都是为了多一些收益,省去支付给第三方中介的费用,但这种模式的风险也相对较大,需要格外费心。

北京金诉律师事务所执行律师王佳红建议,房东选择直租模式时,一定要在筛选租客方面下点功夫,根据租客的职业、年龄、受教育程度,对租金的接受程度,付租金的积极程度,房屋预计居住的人数,对租客整体素质做一个判定。

与此同时,不要通过口头约定出租,尽量使用北京市房屋租赁合同(自行成交版)的范本签约,并通过专业人士拟定细化的补充条款,以书面形式进行约定。同时,要检查留档租客身份证件,对于非本地户籍的人,要查看居住证。一定要收取租客至少一个月的押金,如果家具贵重可以酌情提升押金,以避免租客破坏后不按合同赔偿。注明房屋中家具家电的清单,约定付租金的时间及物业费水电费如何支付等细节。

王佳红认为,自行出租的模式如果操作得当确实能为双方争取更多利益,但是如果出现纠纷或租客违法等问题时,往往会给房东增加更多的诉讼成本压力,如果对租客情况没有太大把握时尽量不要选择直租。

中介居间模式:产权资料要注明要求,以防止中介私自转租

直租模式有风险,那直接找中介出租是不是就可以了?事实上,中介居间的租赁模式虽然比直租模式要有保障一些,但同样有“坑”需要房东警惕。

“中介机构人员一般着装都比较正式,看着很正规,但我这次与他们打交道就遇到了麻烦。”北京东城区房东王刚(化名)告诉新京报记者,本来想通过中介找到合适的租客,却没想到,“几家中介公司人员‘唱双簧’,压低价格后,中介人员自己先租下我的房子,然后了又转租出去。”

对此,北京天霜律师事务所张晓黎律师建议,出租人向中介公司交付出租房屋的相关产权资料复印件时,要注明“仅供出租使用”“要与产权人联系方可签订租赁合同”,以防房屋被中介相关人员恶意私自转租。同时,对于屋内设施以及房屋钥匙,要与中介公司进行书面的备注说明和交接,并由中介公司加盖公章以及相关责任人签字。

此外,和承租人签订租赁合同时,需特别声明房屋的押金交付给出租人本人,否则不发生效力,以防中介人员私自收取房屋租赁费。租赁合同中还要约定清楚承租人逾期交租的违约责任,以及承租人有无转租权和分租权等细节。

除了上述注意事项外,张晓黎律师还表示,在居间模式中,中介作为第三方对整个租赁过程负责,确实能让房东避免很多不必要的麻烦,但在选取中介平台时一定要多加注意,尽量选择正规、品牌口碑较好的机构,不要贪图眼前略高的租金而造成日后的纠纷。

机构代理模式:看清合同性质,约定违约责任和使用权限

随着租赁市场的不断发展,一些长租公寓平台开始出现,同时也有一些中介公司在从事代理租赁业务。但这种代理模式,在为租客和房东带来方便的同时,也出现了一些新型纠纷,同样需要房东擦亮眼睛。

“本以为把房子长期租给机构了,但没想到是被他们套住了。”北京通州区房东梁慧(化名)告诉新京报记者,“当初,我以为与他们签的是租赁合同,后来出现拖欠房租现象时才发现,原来是委托代理合同。虽然这家公司违约拖欠租金,但我现在也没法越过他们从租户手里收回房子,真不知道该怎么办!”

据梁慧介绍,她所委托的那家机构,后来查询到并非是真正意义上的长租公寓企业,而是一家房产中介。对此,北京湘楚朝晖集团董事长兼CEO胡景晖认为,无论是中介机构变相搞长租公寓运营,还是市场上的品牌长租公寓运营商,收房后的运营模式大致相同,其本质就是作为“二房东”进行转租。这些机构大都会通过与房东签订“托管类、资产运营类”等代理类合同,获取房子的使用权。但在该类代理类合同下,机构一旦出现问题,房主收房的难度会大大增加。

“房东在这类模式的租赁中,关键要注意合同性质,在有选择的情况下,最好是能签租赁合同。”北京市京师律师事务所陈瑞律师表示,如果双方签订的是委托合同,房主与机构建立的是委托代理法律关系,机构一切行为的法律后果都需要房主来承担,相比之下,租赁合同更有利于维护房主的权益。

陈瑞律师还建议,在合同中,一定要约定对方延期交房租需承担的违约责任,并严格约束对方的使用权限,比如,不能改造房屋结构、按法律规定人数招租等。同时,尽量不要将收房租的权利委托给中介,否则一旦机构资金链断裂或携款跑路,房主一般很难向租户主张权利,因为租户是在看到房主授权的情况下履行了交付房租义务,并无过错。

业内人士表示,相比较而言,一些不具备专业资质和资金实力的小中介公司,其租赁代理业务的风险其实比品牌长租公寓企业更大,需要更加警惕。如果房东在没有其他优选的情况下要与其签约,最好要求采用北京市通用的合同范本,尽量不要使用其公司自行拟定的合同。

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