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京汉转股权纾困 奥园接盘“雄安地主”

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京汉股份(000615.SZ)在经历了半年多的挣扎后,终于易主。在疫情与房地产市场降温的双重影响下,一些中小型房企正在成为大型房企的并购目标。

4月7日,中国奥园(03883.HK)发布公告,披露收购京汉股份约29.99%股本的事项,代价为人民币11.6亿元。

根据材料显示,若收购顺利实施,京汉控股将不再是京汉股份控股股东,田汉不再是公司实际控制人,奥园将成为公司控股股东。

京汉创始人田汉出生于白洋淀,京汉股份在其老家雄安有一定土地储备,一度被视为雄安概念股。

4月10日,京汉股份董秘处告诉时代周报记者,面对当下的压力与困难,每个企业都会根据自身情况作出有利于自己发展的选择。本次合作,将对公司生产经营、财务状况、偿债能力产生积极影响。

京汉股份的股权变化早有迹象。

2019年6月,京汉股份在北京举行了主题为“激发斗志,树立信心,共同闯关”的2019年半年度经营分析会。

尽管当时该公司被权威评级机构评为“AA”主体信用评级,但经营分析会的主题却并不乐观。

京汉股份工作人员还专门在会议期间播放纪录片《京城汉子的创业梦》,影片主要讲述的是公司创始人田汉的成长历程。

会议结束后的2个月,控股股东京汉控股集团便接连不断地将其所持有京汉股份的部分股份进行质押,用途为补充流动资金。

与此同时,从2019年11月到2020年1月,京汉股份还三度出售旗下子公司股权。

不同以往的是,本次与奥园的交易一旦达成,京汉股份也将正式易主。

4月8日,中国奥园相关负责人告诉时代周报记者,公司一直对国内拥有丰富土地储备的公司进行跟踪,京汉股份的土储与奥园的现有布局契合,且债务规模可控。

京汉的诉求

京汉控股创始人田汉为何会将苦心经营多年的上市公司控制权转让他人?

2017年4月出版的京汉内刊上,田汉以《打破舒适,向死而生》为题,写了一篇刊首语。

他提到了公司的转型:“2016年,公司收入额创下历史最高,但遗憾的是,业绩贡献最大的依然是传统房地产行业,着力打造的新业务板块尚未形成新的核心竞争力。”

在田汉看来,由于地产行业成为了重点调控行业,很难把握市场规律,并保持长期、稳定的业绩增长,因此公司向健康养老产业转型。

2017年4月底,京汉股份在上海自贸区设立全资子公司上海养嘉健康管理有限公司(后地址迁至北京,并更名为北京养嘉),迈出了走向健康产业运营的第一步。

2018年,京汉对战略规划纲要进行了细化,初步形成战略业务(包括健康养老、生物基纤维)、种子业务(包括文旅小镇)、基础支撑业务(包括健康住宅)的战略布局。

另据时代周报记者从京汉相关人士处获悉,公司管理层还曾制定出一个“53113”的五年发展规划(2018―2022年),其中提到健康养老项目锁定5个养老村项目、运营2个,文旅项目锁定10个、运营2个。

事实上,无论是健康养老还是文旅业务,均非易事。以养老为例,保利发展董事长宋广菊曾坦承,养老地产这种长期投入、持有运营型的地产模式,与以往房企的短期盈利生存模式天然不符,任何一点前期的预估不足,都可能造成投资风险。

文旅亦是如此,除了需要企业有雄厚的资金支持,还要求企业具备过硬的资源统筹和运营能力。而这些,均非京汉强项。

田汉在京汉股份2019年年会上直言,尽管文旅和健康养老业务都已陆续介入实质项目,也将面临着成果能否按计划落地和运营管控能力的巨大考验。

更大的挑战来源于资金。

2018年以来,为了控制过度杠杆化导致的潜在系统性风险,房地产行业的融资环境开始不断收紧,一系列的流动性紧缩对将给小型房企带来更多挑战。

据了解,京汉的定向增发未能提交审批,天丝项目的银行融资工作也因信用评级问题遇到瓶颈,造成公司资金压力增大、成本增高。

在内部困难和外部挑战双重压力下,京汉股份不得不在公司股权上考虑解决办法。除了多次转让子公司股权,京汉股份的股权质押比例较高,截至2020年4月7日,京汉控股及其一致行动股东共持有京汉股份3.20亿股,当中的质押比例高达90.51%。

奥园的心思

4月7日,京汉控股及其一致行动股东拟转让京汉股份29.99996%股份予奥园。根据协议,本次交易将由奥园支付京汉控股现金及奥园承担京汉控股质押借款相结合的方式完成。收购事宜完成后,奥园还将通过借款或协助融资的形式,为京汉股份注入不低于人民币5亿元的流动性资金支持。

外界关注的另一个问题是,奥园收购京汉股份后会获得怎样的好处?这种收购可能引发规模较大的房企跟风,不少业内人士也认为,今年可能出现房企并购潮。

奥园相关负责人向时代周报记者表示,京汉股份具备多年房地产开发管理经验,且土储与中国奥园的现有布局相契合。

公告显示,目前京汉股份在北京、成都、南京、广东省及河北省等地共计持有18个项目,现有已确权的总可售建筑面积约123.7万平方米。另据京汉股份董秘透露,公司在雄安的租赁土地合计371.41亩,环雄安地区土地流转项目包括:涞源县文旅产业小镇项目获取立项621.98亩;固安康养休闲田园综合体项目已租赁198亩。

“通过收并购,能够使企业规模快速扩张,且收并购的成本是可以明确的。”4月初,上海易居房地产研究院总监严跃进告诉时代周报记者,所以客观来讲,拥有充裕现金的大型房企在收并购上更具优势。但其也指出,如何在并购后高效操盘,也是房企需要思考的地方。

事实上,业内有人士猜测,奥园通过此次收购,可以推动旗下文旅集团“借壳”上市。奥园相关人士则告诉时代周报记者,公司目前没有任何回A或借壳的打算。

目前,奥园也还未打算对京汉进行大规模业务调整。据奥园人士透露,京汉股份现有的房地产项目仍将在京汉股份的平台下开发,暂无打包转让、联合开发的计划。

但京汉股份则正在“候命”,其相关人士向时代周报记者表示,收购完成后,公司将专注新材料及绿色纤维等相关产业的研发与制造的战略不会调整。关于房地产板块,以及上市公司未来的发展规划,公司将会统一规划重新布局,以便利于公司的高质量发展。

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