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谁在疫情下买房 买卖双方画像还原北京楼市现状

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在全国多地楼市成交逐渐恢复之际,北京一季度以来的新房及二手房市场也逐渐恢复了节奏:除了刚需聚集的普宅市场渐渐恢复元气,门槛较高的豪宅市场也出现了集中成交。究竟谁在疫情下买房,甚至买豪宅?宏观经济数据触底后的房地产市场又将走向何处?北京商报记者近日走访部分在疫情中有成交的购房者、营销总,试图通过复盘他们的买卖经历,还原真实的北京楼市现状。

刚需客:新房首付太高转投二手

■买房理由:社保终于满五年

刚需客王柯(化名)终于在2020年3月即将结束之际,买下了自己在北京的首套房:坐标东五环、十里堡,50平方米、总价310万元左右。这距离他1月初满足“北京个税或社保满五年”的购房条件,间隔了近两个月。

王柯表示,原计划过完年回来就着手在北京买房,但是因为国内疫情蔓延、售楼处及中介线下带看暂停的原因,不得已将看房计划延迟到了3月。据了解,1月末,市房地产业协会、市房地产中介行业协会相继倡议“2月9日24时前,暂停经纪门店、售楼处等场所经营活动”。

“年前本打算资质一符合就着手买房,没想到因为疫情耽搁到了3月。”王柯说道。

王柯所购入的房子并非新房。按照他的话讲,这个位于十里堡区域的二手房,除了“略旧略小”,也满足了王珂这类刚需在北京有一个家的期待。

从开始看房到最终出手,王柯用了不到半个月时间。而在买下十里堡这间房之前,王柯直言,自己首选是一个更大更新的郊区新房。

“开始我对大兴瀛海的一套两居室很感兴趣,70平方米、总价360万元左右,户型也不错,但是因为是新房、又是限竞房,预售两年后才能交房,拿到房本后五年内不能上市交易,加上距离工作地略远,日常通勤不方便,还属于非普,多重因素下来,还是二手房!”

王柯说,如果当时买新房,就相当于一直到2028年10月都不能出手。这对于三年有置换需求的他而言,不太能接受。

抄底客:买房这事别拖了

■买房理由:二手房回暖+理财收益走低

和赶在3月末“上车”的王珂类似,戴女士也在4月初新购入了北三环某小区的一居室。不同的是,戴女士已经在北京有一处房产。

按照戴女士的话讲,在自己家边上给老人准备个小房子,一来方便接送小孩上学,二来也是没有其他更好的投资渠道。“现阶段银行存款利率在不断下降,买黄金大涨大跌受不了刺激,股市的爆雷公司越来越多,手里就这么点钱,还是觉得有个房子心里踏实。”

“原本我们没这么着急,家里小孩才3岁,三年内还不用这房子,最初的计划是在小孩上学前一年解决就行,买到了再装修装修。”戴女士说,虽然不着急,但是需求还是存在的,所以也一直关注着。

持币观望的戴女士决心进场,是在发现北京二手房成交节奏加快之后。

“这次疫情发生后,我们发现流动性在加强,另外一方面钱存在银行里,货币基金收益率都跌破2了,也没啥意思,就开始有一搭没一搭地看着。但在看的过程中,连续两套觉得性价比较高、总价能够接受的房子都迅速地被卖掉了,甚至有一套刚在中介App上看到,约了第二天实地看房,临看之前被告知房子被卖了,所以一下子也就觉得,买房这事别拖了。”戴女士表示,眼见着此前相中的房源接连出售,自己一下子有了“紧迫感”,于是决心赶快出手。

北京二手房市场的回温,在贝壳研究院的一季报中也有印证。据该研究院数据,3月北京二手房市场开始低位回升,成交量恢复至去年3月小阳春水平的44%。新增供需入市意愿强烈,3月客源端恢复程度已超疫情前的正常水平,房源端已恢复至去年12月水平的90%。

“我是在4月10日买的房,这个房子本身房东着急卖,比周围市场价大概低了10%左右。”

豪宅营销总:量一下子上来了

■卖房理由:客户主动咨询+渠道带看

除了普宅的渐复元气,疫情之下的北京豪宅市场也有起色。来自合硕机构的数据显示,今年一季度,虽然长达两个月的疫情对楼市销量造成深重打击,但7万+高端住宅依然实现68.6亿元销售额,相比2018年同期大涨12%。

北京豪宅中的“顶豪”项目——世茂西山龙胤,也在疫情之下迎来了一波销售小高峰。不管是带看还是成交,“量一下子上来了”。

“春节前,我们项目每天的来访量是三四组,但在北京线下带看恢复过后,带看量相对去年同期有了150%-200%的增量,达到了每日10组左右。”据世茂西山龙胤项目营销负责人透露,2-3月西山龙胤成交了10余套,4月至中旬也大概成交了四五套。目前通过客户主动咨询以及渠道带客促进成交的案例还在增加。

线下接待量增长、成交提升之外,西山龙胤的成交周期也有所缩短。据上述营销负责人介绍,在去年同期的基础之上,西山龙胤现阶段的成交周期缩短了接近50%的时间。“一般来说,我们项目的成交周期在1-2周之间,现在客户从看房到成交,周期缩短了近一半。”

在这位深谙房地产销售规律的地产人看来,有几个触点使得高端群体近期的置业需求更加强烈。“首先是全球货币宽松,其次是国内一季度也在释放流动性,降准降息;第三个触点是一季度房企拍地火热,年后央企抢地、溢价率提升在40%-50%,这也让我们更加关注资产配置的客户有了更大的置业冲动。”

“全球货币量化宽松以来,对于资金风险问题,我们的高端客群更加敏感,这时候他们普遍会做一些重资产配置,以此来规避资金贬值的风险。”上述营销负责人解释道。

合硕机构首席分析师郭毅也指出,回顾北京楼市走过的历程,市场由熊转牛,总以高端住宅的热销为标志。“在这个现象背后,表现出财智精英人群对行业大势的前瞻洞悉和精准把控、对财富获取的强大能力,以及对资产配置的价值逻辑。”

在上述西山龙胤项目营销负责人看来,疫情对于房地产项目而言,有冲击,也有机会。疫情之前,地产人是“等市场”,现如今,一些地产项目可以说在疫情中迎来了“窗口期”。

“客户没买房,有两个原因,一是市场没有钱、客户资金很紧张;二是政策面不明朗。在‘房住不炒’的定调之下,客户觉得房价不会过快上涨。而现阶段,市场的流动性明显在增加,我们的高端客群客户开始转变心态,购房意愿明显增强。”

对于接下来的市场,上述世茂西山龙胤项目营销负责人有着一个向好的预期。“‘金九银十’是传统楼市的销售旺季,对于豪宅而言,二季度末加上三季度,也就是6、7、8、9是最好的月份,示范区显示效果最好,预测今年销售旺季会因为疫情影响导致需求提前入市而有所提前。”

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