楼市松绑频“变卦” 专家：各类炒房需求仍被管控

降首付等调控政策现“一日游”，专家：各类炒房需求仍被管控

深圳严查“房抵经营贷入楼市”、东莞等地调整公积金贷款政策……新冠肺炎疫情之下，各地密集调控楼市持续吸引着市场的关注。

有机构统计称，今年以来，全国各地发布房地产相关调控政策已达百次。其中，降低人才落户门槛、调整公积金政策、调整限购门槛等“松绑”政策成为主流。不过，也有一些地方政策频现“一日游”、“两日游”。

随着疫情好转，近期楼市已现复苏迹象。华泰证券研报认为，楼市在4月以及二季度修复可以预期，但考虑到疫情对于经济、居民收入的影响以及疫情的管控可能仍将在中期持续，预计在二季度的修复之后，下半年仍将面对压力，因此政策改善空间仍将持续。

多地松绑楼市，政策“先发后撤”频现

疫情暴发以来，不少城市促进房地产市场加快回血。本月中旬，兰州调整了商业地产贷款的首付款比例，由现行的70%调整为50%。东莞市则从3月1日起实施公积金新政，降低了申请最长30年贷款年限的条件。

值得关注的是，今年一季度已经有50城发布了人才政策。以南京市为例，其4月份发布的政策进一步降低了人才落户门槛，本科学历人才从40周岁放宽到45周岁，40周岁以下大专学历人员，在南京就业参保半年就可以落户。有分析认为，人才政策一定程度上降低了外地人员在当地市场购房的门槛。

实际上，去年12月份召开的中央经济工作会议就已定调今年的房地产政策走向。会议确定，要全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。上述多个省市发布的房地产政策正是因城施策的一种具体体现，但也有一些地方政策发布之后又撤回。

4月22日，新京报记者了解到，江苏淮安放松了限购，外地人在淮安购房不再需要提供个税或社保证明。但仅过了一天，当地就“改口”称，还在执行以前的政策。而此前山东青岛、浙江海宁也有阶段性放松限购的规定，例如海宁发布的消息称，3月25日至4月24日，“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行，但随后这些政策很快便被撤回或修改。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者，已有广州、济南、宝鸡、驻马店等7个城市出现政策“几日游”的情况。宏观经济变化，在因城施策的原则指导下，房地产政策可以调整，特别是在坚持房住不炒的原则下针对刚需及改善住房人群出台一定的政策，这并不违背楼市调控原则，也不会给市场带来太大影响，但包括大幅降低首付等在内的松绑政策，的确有不妥之处。长远看，各地城市松绑政策的试探依然会频繁出现。

央行严查违规经营贷，严控楼市政策不变

当前，并非所有城市政策指向都为松绑，其中最典型的是深圳。3月份万科星城采取线上开盘模式，仅7分30秒，4栋288套特惠房源就全部售罄。3月深圳全市二手住宅均价为59048元/平方米，环比上升0.95%。在业内看来，深圳楼市这轮热潮，除了个别卖家、中介人员参与市场炒作外，消费贷、房抵经营贷资金违规流入房地产市场成了幕后主要推手之一。

4月22日，央行深圳市中心支行、深圳市中小企业服务局等五部门通报房抵贷买房调查情况。其中，央行深圳市中心支行表示，未发现支小再贷款信贷资金通过房抵经营贷形式流入房地产市场的情况；辖区存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。已要求商业银行对信贷资金是否违规流入房地产领域开展全面排查。

一位地产业分析师告诉记者，有些中介的说辞偏理论化，实际执行中有难度或风险很大。例如疫情贴息企业贷款没人敢用来买房，但这些资金弄出来再贷款给别的企业是有可能的。他也提醒，深圳楼市假消息满天飞，如“零首付买房”等，炒作很容易让正常购房者失控。

4月23日央行上海总部要求，坚持“房住不炒”定位，严禁以房产作为风险抵押。早在4月17日，中央政治局会议再次强调房住不炒，促进房地产市场平稳健康发展。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从这一表述可以看出尽管第一季度GDP出现了较大幅度下降，但房地产市场依然坚持房住不炒，进一步说明既有房地产调控思路是不变的，各类炒房需求依然要被管控。此外，政策明确促进房地产市场平稳健康发展，继续强调了房地产发展的导向，从目前房地产市场来看，最大的不稳定因素是成交量过快地下滑，所以后续预计稳定市场成交量会成为各地的关键点。