一季度上海甲级写字楼净吸纳量同比降49%

疫情对商办市场的影响开始逐渐显现。

据第一太平戴维斯统计，一季度上海甲级写字楼市场录得6.95万平方米净吸纳量，环比去年四季度持平，但同比仍下降49%；与此同时，租金环比加速下跌1.0%。

值得一提的是，由于无新供应，季内市场以吸纳现有存量为主，这使得上海全市甲级写字楼平均空置率环比下降0.5个百分点至16.9%。但随着未来三年供应高峰的来临，空置率将继续上行。

“因为春节和疫情的影响，目前出租率并不是很好，你们选择余地还是很大的。”在北外滩来福士广场，上海某经纪公司置业顾问邹勇告诉《每日经济新闻(博客,微博)》记者，因为是新写字楼项目，加之受疫情影响，目前出租情况并不理想。

新开写字楼出租受阻

4月23日下午，《每日经济新闻》记者来到位于北外滩滨江核心地段、与陆家嘴(600663,股吧)隔江相望的昔日全国“地王”——凯德北外滩来福士广场看到，投入使用不久的双子塔建筑周边仍在进行最后的施工，部分租户的装修工作已经开始，但现场仍显得人气不足。

据来福士广场底楼大堂工作人员介绍，银行、保险及金融服务占了租赁面积的62%。北外滩沿线历来是货运、航运及金融企业的聚集地，该项目租金8~12元/平·天、物业费42元/平方米的费用水平，属于江景写字楼中极具性价比的选择。

但在记者停留的较长时间内，只有安保人员偶尔从员工通道出入，几乎看不到上班族和商务人士。

“毕竟是新写字楼项目，2019年四季度才开始招商，你们新租户面积和价格都可以谈。”邹勇向记者坦言，“因为春节和疫情的影响，目前出租率并不是很好，你们的选择余地还是很大的。”

显然，邹勇对于记者提及的公司搬迁非常感兴趣。但他也表示，最近搬迁的需求也有一些，但不多，还是受到一定影响的。特别是新楼，没办法，只能慢慢招商。”

距来福士广场一站地铁以外，入市较早的上海新地标白玉兰广场则是另一番景象。竣工超过两年的白玉兰广场已有W酒店入驻，商场等业态已然成熟，现场可随着看到佩戴工作证的上班族出入。“租办公楼啊，只有高层江景的有一些空着，中低区基本上很少了。”底楼大堂工作人员告诉记者。

甲级写字楼新增挂零

第一太平戴维斯统计显示，一季度上海甲级写字楼市场无新项目入市，总存量截至季末维持在1330万平方米。一季度租赁需求主要来自于春节前谈妥的成交，且市场录得的6.95万平方米净吸纳量以消化现有存量为主，因此甲级写字楼平均空置率环比下降0.5个百分点至16.9%。

随着国内疫情得以有效控制和复工复产的逐步推进，预计年内新增供应新供应约120万平方米，但仍然比去年末的预测量缩减35%。

第一太平戴维斯中国市场研究部高级董事James Macdonald向《每日经济新闻》记者表示，“2019年全年，上海全市甲级写字楼供应量为68.8万平方米。2020年这一预测值较去年供应水平依然为较大体量，尽管同2017~2018年的供应高峰（平均185万平方米/年）相比明显减少。供应端的放量无疑会对需求释放起到一定影响，但二者并非存在线性关系。”

事实上，上海写字楼市场整体空置率更甚于甲级市场。据高力国际最新统计，一季度上海写字楼整体空置率为19.2%，环比下降0.8个百分点，但这一空置率将在2020年末达到28.9%。

一季度，上海南外滩、新客站区域新增供应了3个写字楼项目，总计供应面积约23.1万平方米。高力国际预计，2020年全市写字楼供应量将达到250万平方米，但需求量仅为40万平方米，供求比大于6：1。

数据来源：高力国际

甲级写字楼在上海的优势正在凸显。“高品质楼宇意味着同等品质的物业管理，无论是当前物业的管理，疫情期间如测温、通风、定时消毒等防疫措施，以及期间与房地产科技的结合运用，抑或是企业的未来选址，尤其是大型租户、跨国企业愈加重视楼宇健康和安全，及其对雇佣员工的重要性等。”James Macdonald表示。

租金加速下跌1.0%

据第一太平戴维斯数据，一季度上海甲级写字楼租金环比加速下跌1.0%至7.8元/平方米·天。同时，高力国际数据显示，2020年全年上海写字楼整体租金将下降6%，并且在一段时间内维持低位，2022年才望回复上涨。

除供大于求的市场内在规律外，疫情对各行业的冲击也导致了写字楼需求及租金的低迷。另一方面，上海在今年2月初出台“沪28条”措施支持企业发展。为响应政府号召，不少国企业主已对符合条件的中小微企业实行2~3月份的租金减免。

James Macdonald分析，本次租金下跌并非完全为疫情所致，自2018年末开始上海甲级写字楼租金已步入下行通道。当前随着国内经济的逐步复苏，写字楼租赁活动也已开始恢复，而待全球疫情结束后，跨国企业或重新考虑办公空间的整合与升级。但由于上海未来写字楼供应仍较大，因而预计至少未来两到三年内租金上涨的可能性不大，全市空置率也将随着新供应的陆续入市维持在高位。

同策集团首席分析师张宏伟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“当前上海写字楼市场呈现三大特点：一是出现较多企业换租的现象，主要是从大面积向小面积换租，降低租金和办公成本；二是租金水平会有一定的下降，毕竟整个市场的供应量还是偏过剩，再加上企业需求端缺乏有效的支撑，租金价格水平会出现一定降幅；三是即使在疫情影响下，仍然有一些企业如医药类的、互联网、新媒体等逆势扩张，办公租赁需求强劲。”

第一太平戴维斯研究部也认为，企业需求趋缓、决策周期拉长成为当前写字楼市场的重要现象，部分企业因为成本的考虑放弃搬迁选择续租，但未来健康医疗、金融保险、IT及物流行业的需求将被看好。

数据来源：第一太平戴维斯研究部

值得注意的是，对上海近几年写字楼新增供应在结构上仍然呈现不均衡的状态，张宏伟认为，城市的发展规划还是要有一些前瞻性的，不能按照当前的经济发展需求来决定未来的商办供应。超前三五年很正常，按照当前的区域结构，如果远郊例如青浦、奉贤等还存在一些大体量的供应，那么应该适当减少一些。但是从市中心尤其是中环内核心地段的一些优质甲级写字楼的话，还是受到市场欢迎的。