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一线楼市成交复苏 沪深、北京分化明显

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沪深房价上涨,搅动楼市一池春水。

已经在深圳定居的张婕(化名)告诉记者,“去年初买的房子现在涨了50万,这都不算涨,有的房子一夜间涨百万元。”

事实上,随着疫情得到有效控制,房地产行业复工复产,一线城市楼市交易正在复苏,而房价的上涨虽然属于局部地区,但已明显牵动着各方神经。

工作在北京的周然(化名),对于沪深楼市的躁动也有所耳闻,“最近上海、深圳涨价声音太多,搞得有点心慌,担心北京房价也会大幅上涨。”去年就已经在看房的周然,受疫情影响暂停了买房计划,但涨价声令她开始焦虑起来。

北京楼市的现状如何?深圳等地房价的结构性上涨,又是否会蔓延至北京及全国其他城市?

深圳局部房价上涨,推升楼市热度

3月份以来,豪宅日光、百万喝茶费等令深圳等地楼市站上风口浪尖。

深圳房价到底是涨了还是在炒作?如果上涨,涨了多少?是局部还是全面上涨?

以深圳南山区为例,记者在58同城安居客网站看到,截至目前,前海区域4月份二手房挂牌价环比3月份上涨了4.28%,比2月份上涨了6.2%,这也是从去年11月份以来,连续5个月上涨;深圳湾区域4月份挂牌价比2月份上涨了9.4%。而蛇口区域则相比2月份上涨了2.02%,大学城、桃源村区域上涨了2.06%,白石洲区域二手房挂牌价在3月份环比出现下调后又在4月份微涨。

对于房价上涨,4月22日,深圳市住建局有关负责人回应称,今年一季度深圳新房价格上涨1.0%,二手房上涨2.8%,房价总体平稳、略有上升,一季度房价大幅上涨的传言与事实严重不符。舆论反映近期部分住宅小区二手房价格过高问题主要是部分业主挂牌价过高,存在严重背离市场行情的情况,但挂牌价不等于成交价。在新房方面,最近热议的两三个楼盘都集中在南山、宝安等热地区,其他区的销售、交易总体是稳定的。

深圳综合开发研究院地产研究中心主任宋丁告诉新京报记者,舆论炒作放大了深圳楼市的火热程度。目前深圳楼市分化明显,局部地区较热,诸如深圳湾、前海、宝中等地,由于新盘较少,且一二手房价倒挂,引来投资客、外来购房者入场,一手房被抢购,也推升了二手房的报价,但挂牌不等于成交价。

58安居客房产研究院分院院长张波表示,沪深楼市的热度提升最为重要的特征是个别单盘热销,但不代表整体市场进入到火热局面。从热销的项目来看,部分项目例如深圳的低总价小户型产品、上海的低总价小三居产品,都比较能匹配当下此类购房群体的需求。还有一些豪宅类的产品热销则更不具有普遍性,实际上是高端改善和资产配置的需求。

4月27日,中国社会科学院发布的《中国住房大数据分析报告——从深圳到全国的房价涨跌格局与对策》也显示,深圳房价呈现结构性上涨,宝安福田南山上涨较快、罗湖反而微跌。纬房指数监测显示,近3个月深圳南山区房价累计上涨8.84%,宝安区房价累计上涨7.96%,涨速相对较快。罗湖区近3个月房价累计下跌0.06%,市场仍较为平稳。

对于深圳之外的其他区域,纬房指数监测还显示,作为长三角城市群带龙头城市的上海,近3个月房价累计上涨1.51%,涨速处于正常略高的区间。长三角城市群其他核心城市涨速除苏州略高外,也基本在合理范围内。作为环渤海城市群带龙头城市的北京,近3个月房价累计上涨0.83%,涨速和正常的季节性波动水平接近,环渤海城市群其他核心城市涨速也基本合理。

北京购房需求释放,买方市场话语权大

对于房地产市场而言,预期尤为重要,宽松政策的出台、楼市交易的复苏、房价的异动,都影响着预期的变化和购房者心理。 在4月10日召开的一季度金融统计数据发布会上,央行金融市场司司长邹澜表示,房地产市场的“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)基调中,稳预期尤其重要。

深圳楼市虽然是局部上涨,但无疑在一定程度上增加了购房者的焦虑情绪,如同上文提到的北京购房者,在观望与买房中焦灼。

一位北京地产圈有换房需求的媒体人士表示,最近看房量明显蹭蹭上涨。但据他透露,所关注的朝阳、丰台大三居二手房挂牌价其实是在下降,自己位于大兴的房子还在待售中,购房者是“光看不出价”。但也有业内人士称,东西城区低总价、高性价比的二手房确实是在迅速成交。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析,目前北京楼市表现在交易量明显增长、价格止跌,来自于前期需求的积累以及刚需入市带动改善需求的释放。

从链家交易数据推算,4月份北京二手房交易量在1.5万套左右,环比3月有超过80%的增长,4月预计成交价格为5.8万元/平方米,环比上涨2.5%左右,新增挂牌量环比增长80%,挂牌价格环比上涨1%,成交价和挂牌价同步微涨,也侧面反映出目前换房需求的积极入市。

从58同城、安居客数据来看,北京4月二手房新增挂牌房源量环比3月增长107%,挂牌均价环比微涨0.42%,整体呈现出量升价稳的态势。张波分析称,总体来看,在3月楼市逐步恢复到正轨的基础上,4月市场开始加速回暖,二季度北京楼市已经快速恢复到去年平均热度水平。

在新房方面,北京中原地产分析师告诉记者,总价偏低的刚需和别墅类产品成交较有起色。在刚需方面,总价300万以下的房子在北京供应量很少,同时限竞房户型产品经过多轮的提升,已有大幅进步,刚需市场进入一个更好的阶段:好户型、更低的总价。而别墅热的原因在于,疫情影响下,改善型客户对大户型和别墅类产品有了更深刻的认识和强烈的需求。

对于北京楼市的变化,北京地产资深营销人韩乐则称,更多的是成交恢复,信心回潮。

深圳、上海楼市的楼市热潮,是否会影响北京的购房者心理预期?许小乐表示,北京的市场情绪相对平和,北京目前的调价中涨价占比最低,为17%左右,较上海深圳30%以上的水平有差距;从房源成交周期来看,4月北京二手房成交周期为162天,高于上海和深圳125天的水平,可见二手房的销售难度仍然较大。整体来看,北京的买方市场格局和话语权更加明显一些,购房者的整体预期还是比较平稳的。

多地政策“摇摆”,正体现坚持房住不炒“不动摇”

这一波楼市异动背后,是支持产业发展的宏观宽松政策,以及地方频频出台的楼市扶持政策。成交逐渐恢复,购房者预期发生微妙变化,出于改善置业以及资金避险的需求,加之混合投机者炒作,导致深圳、上海等一线城市楼局部上演了成交热。

中国社会科学院研究报告预测,在疫情冲击及宽松货币环境的背景下,短期局部上涨或下跌的风险将并存。如果没有严厉的管控措施,深圳的房价结构性上涨很可能扩展成全面上涨,并传导至其他一二线城市。但是,如果未来宏观经济环境没有及时复苏或进一步变差,一二城市即使房价进一步上涨也难以持续,最终“高开低走”的风险变大。三四线城市房价很难出现全局性上涨。少部分经济基本面受疫情冲击较严重三四线城市,房价也可能出现较快下跌。

但正如上文所述,当前房地产稳预期尤其重要。因此,面对房价异动,上海、深圳两地政府也迅速出手。

4月20日,央行深圳中支下发通知,严查房抵经营贷违规流入房地产市场。受深圳影响,上海也跟进政策,严查资金违规流入楼市。

4月23日,人民银行上海总部召开上海房地产信贷工作座谈会,会议要求,坚持“房住不炒”定位,严禁以房产作为风险抵押,通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求,违规向购房者提供资金,影响房地产市场的平稳健康发展。

中国社会科学院研究报告建议,加强信贷资金用途管控,严禁各类消费贷款、非房地产企业经营贷款流入房地产市场;及时有效降低居民家庭短期还款负担,临时性对存量房贷利率进行向下重新定价,同时辅以临时性推迟本金还款或修改本金还款方案等措施,等等。

在张波看来,房住不炒、因城施策的调控主基调并没有发生改变。从多地的政策变动来看,似乎感觉到的是“摇摆”,松而不得松,前出政策后即收回,但实质正是体现出的则是房住不炒“不动摇”。

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