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北京西城区确定实施多校划片 天价学区房会降价吗?

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近日,北京西城区确定实施多校划片的消息一出,唱衰学区房的声音不绝于耳。事实真的如此吗?家长、中介、业主都怎么想?

多校划片,为何导致学区房被唱衰?

北京市西城区公布的2020年义务教育阶段入学工作的实施意见中,有两点特别值得关注:

1、自2020年7月31日后,西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

2、自2020年起,西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录,自该房产地址用于登记入学之年起,原则上六年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除外)。

这两点被认为是北京西城区学区房降温的关键,为什么呢?

与“多校划片”相对应的是“单校划片”,即一所小学对应固定的片区,小学对应直升的中学。也就是说,只要家长购买一套学区房,就可以锁定学区内的优质教育资源。

“多校划片”后,一个小区可能对应多所小学初中,锁定某所小学和某所中学的可能性就变小了。就算家长买了学区房,也不确定到底能不能上热点学校,大家全部打乱,电脑派位。

单日成交10套,学区房迎“限时抢购”

“北京西城区突施冷箭,学区房的膝盖中了一枪。”“风向变了,学区房要降温了。”“均价20万每平米,总价动辄千万,花这么大的代价,只为上一所重点小学?性价比太低了!”“学区房真的是交智商税吧?”

一方面,不少人认为投资学区房并不值得,没有学区房孩子也可以接受好的教育。也有人认为买不买学区房要看家庭承受能力,起码应该保证生活正常运转。

但另一方面,学区房的热度似乎只增不减。有消息显示,西城区新政发布后,北京丰汇园单日成交10套千万级学区房。据了解,丰汇园小区是被北京不少家长称为“宇宙中心小学”宏庙小学的对口小区。

某房地产平台上有关丰汇园小区的介绍截图。

某房地产平台上有关丰汇园小区的介绍截图。

“这几天看的人多,卖的也多,成交量还是蛮大的。”房地产中介张先生告诉作者,最近丰汇园小区便宜的房子基本所剩无几。他口中便宜的房子指总价未超过一千万元的房子。

“丰汇园的房子一直都是一千万元以上的,只有极个别70年代的房子有低于一千万元的。”张先生表示,有些客户想抓紧时间落户,如果过了7月份再买有可能便宜,但到时也只能按照新政策执行,那时再想让孩子百分百能上对口的宏庙小学就难了。

“这边一直对应宏庙小学,如果手里有现款,可以赶在7月31日的最后期限之前办理完所有手续。”

说好的学区房降温,为何不凉反烫?

作者以丰汇园某1室1厅的房子为例咨询中介,目前,该套房源挂出的价格为1065万元,面积为48㎡。在谈及价格时,中介表示只有10万元的谈判区间,“这个房子诚意出售,底价本来是1060万元,是本片区内很便宜的了。”

“西城学区房新政出来之后,中介疯狂打电话,业主也已经疯了,几天时间上了N多新房。”在北京西城区月坛南街拥有住房的王先生表示,近两天总有人打电话询问房屋是否出售。

资料图:北京一房产中介门店。 彭婧如 摄

资料图:北京一房产中介门店。 彭婧如 摄

对于是否会趁机出手的问题,王先生表示,自己并非炒房一族,现在并不着急用钱。“我不会哄抬价格,但是如果购房者出价太低,我肯定也不乐意。最近来咨询的人变多了,价格也没有往下压低,我身边有的人甚至还抬高价格出售。”

“最近西城市场的确起来了,而且是量价齐升。”中原地产首席分析师张大伟表示,西城区的政策给了窗口期,距离当下还有3个月,按照正常二手房交易来说,时间非常宽裕,即使贷款,放款周期也是足够卖房买房的一个周期。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,因为现在政策还未生效,现在买的学区房可能还比较确定对口的学校,而之后入手就会很难确定,“所以在政策还没落地的时候,加快上车,就出现了交易比较热的现象。”

7月过后,学区房会凉凉吗?

“房价本身来讲,由于政策落地肯定会降温,但也不会明显降温。”严跃进在点评7月31日后北京西城区学区房价格的走势时分析,由于房子的地段优势还在,核心地段的价格还是比较坚挺,但肯定没有以前那么火爆。

张大伟认为,目前西城区政策向海淀看齐,2019年海淀的学区房没有凉,西城的也不会。

“对于西城的学区房来说,新政策影响肯定有,特别是对于少数最顶级的学校,短期肯定是利空,会影响价格下调3-5%左右。但对于区域内普通学校来说,反而是利好,因为学区名额不紧张。”张大伟分析。

还怀着孕的李小姐早早就考虑起了学区房的问题,她表示幼儿园还可以随便一些,但是到小学入学就一定要想办法,如果能东拼西凑买到学区房,还是会买。“否则我怕孩子一路念上去的学校都不好,想想都很焦虑,也不知道到时候的政策会不会变。”

“除了北京,其他地方的政策肯定是会跟进”,严跃进认为,“现在一些大城市的学校教育资源还是比较紧,对于学区房来说还是会有规范,来进一步促进教育资源的均衡和‘房住不炒’。”

但严跃进同时提醒,如果说所在学区普遍都是比较好的学校,也可能会有房地产中介拿出“买下这个房子可以入读周边这几个学校”等说辞,这会影响一些购房需求。(完)

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