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豪宅热、刚需冷?上海新房因供应结构致均价上涨

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小长假之后,上海新房市场成交量大幅上升的同时,成交均价也环比增长三成,再度引发了“上海房价会不会报复性上涨”的市场猜测。

“五一”小长假后,上海新房市场活跃度再度提升,成交量大幅上升的同时,成交均价也环比增长三成。

在这种情况下,市场传出“上海房价疯涨”“市场火爆”的声音。对此,中原地产资深分析师卢文曦指出,受到疫情后豪宅放量入市的影响,上海新房房价均价呈现结构性的上涨,随着刚需盘等多种产品的后续入市,成交均价会恢复常规水平。

新房集中放量,豪宅入市推高成交均价

据上海链家市场研究部监控数据显示,2020年5月4日至5月10日,全市共成交新建商品房1554套,环比增长92%,成交金额137亿元,环比增长160%。成交均价67468元/平方米,环比增长30%,套均总价882万元,环比增长36%。

上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾指出,近一个月,随着新增供应快速恢复,大批增量房源呈现补偿性入市,快速带动成交节奏,此前积压的新房需求进一步释放,周均成交持续放量,上周成交量环比增长92%。

不仅仅是5月,在刚刚过去的4月,上海楼市就已呈现快速复苏的态势。据上海链家市场研究部监控数据显示,4月份全市共成交新建商品房4055套,环比增长29%,同比下降30%;成交金额281亿,环比增长35%,同比下降25%;套均总价693万元/套,环比增长5%,同比增长7%;成交均价53132元/平方米,环比增长3%,同比增长6%。

楼市行情恢复的同时,也再度引发了“上海房价会不会报复性上涨”的市场猜测,对此,杨雨蕾认为,近期新房成交均价的上涨处于结构性的因素,和高端楼盘的放量入市相关,加之近一个月新增供应持续放量,带动成交量增长,短期内成交量会处于高位,属于正常现象,长期会恢复常规水平。

卢文曦也表示,“上海楼市目前尚在恢复当中,从新房市场来看,成交价格处于稳定当中,只是均价会受到产品供应类型的影响而在短期内呈现波动态势。”

二手房市场尚在恢复中,处于“跑量”阶段

相比于新房市场成交量的快速回升,上海二手房市场的热度尚未回升至去年同期。据上海链家市场研究部监控数据显示,4月份,上海共成交二手房2.5万套,环比增长62%,同比下降5%;成交金额737亿元,环比增长65%,同比下降9%;套均总价和成交均价分别为299万元/套和38593元/平方米,环比分别增长2%和0%,同比分别下降4%和2%。

而从2020年前4个月整体来看,上海二手房累计成交金额1690亿,同比降28%;成交套数5.6万套,同比降29%;套均总价303万元/套,略有1%的增幅;成交均价38928元/平方米,同比增加1%。

从新房和二手房的成交套均价(分别为693万元/套和299万元/套)可以对比看出,上海二手房成交主要集中在刚需层面,成交套均总价和成交均价都相对较低,并且相比于去年同期,成交均价也仍然处于下行的态势。

杨雨蕾告诉新京报记者,“4月份市场成交已完全恢复,虽然单月成交量同比下降5%,但是降幅较前值(即3月降幅)收窄了36个百分点。而且考虑到去年小阳春基数较高,4月份同比仅5%的降幅远好于预期。从绝对值2.5万套的成交量来看,更是远高于常规成交水平,较去年月均成交量增长24%。单月成交量高增主要还是因为此前积压的购房需求在逐步释放,说明市场韧性很强。”

但是,杨雨蕾认为,据此就判断成交火爆还言之过早,从累计成交来看,前4月成交量同比下降29%,降幅较前值收窄了12个百分点,市场仍处于恢复过程中。

卢文曦进一步表示,“上海二手房目前处于跑量的过程,高价房源还是比较难成交,低价房源‘跑’得较快,但是价格也难再降了。”

豪宅市场分化,“热捧”与“遇冷”并存

事实上,随着疫情高峰期过去,进入4月份,上海楼市的回暖先是表现在高端楼盘的火爆。

4月26日当天,上海推出的三个千万级别的豪宅项目,认筹率都超过200%。其中,位于浦东三林板块的东方惠礼售价均价为92000元/平方米,认筹率达到555.72%;位于普陀的中海汇德里项目开盘均价102000元/平方米,认筹率311.94%,位于浦东的碧云尊邸开盘均价为111983元/平方米,认筹率为280%。

对于豪宅市场率先走热,卢文曦分析称:“这些豪宅项目可能去年就计划入市,但当时价格方面开发商不一定能接受,或者是还在排队。今年企业压力大,抓紧预售证申请,地方政府也考虑到特殊性,所以供应量有集中的释放。”

但是,也并非所有的豪宅项目都受到热捧。例如,曾经的备受关注的高价地块中兴路一号在5月13日入市,首批推出229套房源,户型面积从50平方米至210平方米,销售均价约12.98万元/平方米,认筹金为50万元。但是从五一假期的认筹情况来看,中兴路一号并没有迎来想象中的热销,不少媒体都报道了该项目“认筹遇冷”。

值得关注的是,中兴路一号所在地块正是2016年的全国单价最高地块,2016年,融信击败万科、融创、龙湖等17家房企,以110.1亿元竞得该地块,溢价率达139%,楼面价高达10.03万元/平方米,一举打破全国最贵单价纪录。

在摘得这块地不久后,融信引来万科入局,万科以53.95亿元持股49%,此后便由万科操盘。该盘从去年一直放出要入市的消息,也是因为申报价格等因素,最近才得以入市。而从目前入市价格来说,相比于“面粉贵于面包”的楼面价,中兴路一号也不得不面临着盈利困境。

“豪宅也需要看产品和地段,目前比较热销的项目都是性价比较高的豪宅项目,比如区域内稀缺的产品,或者是地段非常优越的,抑或是产品适配的。”卢文曦表示。

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