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楼市“满血复活”:4月成交量接近去年同期房企拿地支出大增

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5月15日,国家统计局发布“2020年1—4月份全国房地产开发投资和销售情况”数据。与今年第一季度相比,4月的各项指标继续改善,显示出房地产市场正处在稳步升温的通道中。

今年前4月,全国商品房销售面积33973万平方米,同比下降19.3%;商品房销售额31863亿元,同比下降18.6%。也即,房地产销售已经恢复到去年同期水平的八成以上。其中,4月单月的销售数据,已经接近去年同期。

相比商品房市场,土地交易的升温更为明显。前四月,房地产企业的拿地支出为1699亿元,由一季度的下降18.1%,变为增长6.9%。

疫情退潮,信心恢复。多家机构分析认为,随着疫情期间压抑的需求继续释放,未来市场还将延续回暖过程。今年5月至6月,房地产市场有可能迎来一场“晚春”。

多因素促进销售恢复

若只看4月单月,房地产交易已经基本实现“满血复活”。今年4月,全国商品房销售面积为11995万平方米,仅比去年同期下降2.1%;商品房销售额11498亿元,同比仅下降5.0%。

考虑到去年是房地产交易(面积)规模的历史第二高点,即使纵向对比,今年4月的交易规模仍是历史同期的高水平。

市场复苏有着多重原因。除被疫情压抑的需求逐渐释放外,还包括政策刺激和销售中的让利措施。

在疫情暴发初期,各级政府部门就出台了相关的合理化政策。到4月,政策开始在供需两端同时发力,既强调加大供应,又对需求进行刺激。中原地产统计显示,今年1-4月,各地合计出台房地产调控政策238次,比去年同期上涨45%。其中,4月单月出台房地产调控政策67次。

该机构指出,从政策内容看,救企与救市成为两大特点。其中,“救企”的政策内容集中在放松土地出让金的缴纳、加快预售等方面。“救市”的政策中,虽然降低首付、松绑限购的内容大都被叫停,但补贴购房、人才落户新政等手段,仍然对市场有积极的影响。

此外,流动性充裕的大环境,也被认为是刺激购房者入市的重要原因。

在销售端,虽然4月的商品房打折力度有所减轻,但价格让步现象仍然普遍。根据公告,房企在4月的销售均价低于去年的水平,仍是普遍现象。

销售的复苏,使得房企的资金链有所缓解。今年1—4月份,房地产开发企业到位资金47004亿元,同比下降10.4%,降幅比一季度收窄3.4个百分点,比1-2月收窄7.1个百分点。

58安居客房产研究院分院院长张波认为,虽然当前流动性放松,但监管层强调严控资金流向,房地产行业的融资环境也没有明显放松。总体来看,房企面临的资金压力仍然较大。

“小阳春”将变“晚春”

在各项利好的推动下,投资端的恢复同样明显。1—4月份,全国房地产开发投资33103亿元,同比下降3.3%,降幅比一季度收窄4.4个百分点。其中,住宅投资24238亿元,下降2.8%,降幅收窄4.4个百分点。

房地产是从疫情中恢复最快的行业之一。统计局当日发布的另一组数据显示,今年前4月,全国固定资产投资(不含农户)的降幅为10.3%,虽然明显收窄,但仍保持在两位数的降幅。

在投资端的各项表现中,拿地的恢复最为明显。近期,由于多个热点城市推出优质地块,土地市场一片大热。4月,成都、福州、天津等城市,以及长三角、大湾区等区域的一些城市,都出现争抢土地的现象。个别地块的竞价次数超过百轮,溢价率超过100%。

这种情况在5月进一步延续。5月15日,龙光以115.97亿元的最高限价拿下深圳前海一宗住宅用地。这也是继上海、厦门之后,今年诞生的第三宗“百亿地王”。

统计局的数据显示,今年前四月,房企土地购置面积3151万平方米,同比下降12.0%。但企业的拿地支出达到1699亿元,由一季度的同比下降18.1%,变为增长6.9%。

北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道表示,其所在公司的忙碌程度,不亚于去年市场最火的时候。一方面,为确保现金流,公司强调加快销售;另一方面,由于年初预算充足,加之土地质优量大,很多区域公司的拿地任务也比较重。

按照该人士的判断,房地产市场的升温势头将会持续到上半年。“从我们好几个城市的项目蓄客情况来看,需求释放的潜力还是很大的。”

上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进认为,按照现有的趋势,除个别区域外,到5月,房地产市场就可完全恢复到正常水平。以往出现在每年3月到5月的楼市“小阳春”,将可能延后至5月和6月到来。

多家机构的统计显示,今年五一长假期间,热点城市商品房成交量持续升温。据诸葛找房数据研究中心监测数据,2020年五一假期(5月1日-5月5日),重点12城新房销售套数为5671套,同比上升77.1%。二手房方面,据贝壳研究院的数据,五一期间,重点18城市二手房日均成交量同比增长60%左右。

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