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房屋交易不要中介行不行?

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在现实中,常见中介一方面沟通信息,一方面又利用信息优势刻意制造信息不对称。

黄小鹏

日前,网传河南永城市取缔房屋中介并成立一个网络平台撮合市民二手房买卖,交易服务费只收1%。针对传闻,官方澄清了两点:一是没有取缔中介,二是不收服务费,但此事还是引起轩然大波。

如何看待这件事情?房屋交易不要中介到底行不行?要回答这个问题,先要看看中介在二手房交易中起着什么样的作用,其作用概括而言两方面:一是消除信息不对称,促成买卖达成交易;二是协助双方完成贷款、产权登记过户等程序性事务。

第一点好理解,当买家不知道哪里有符合自己需求的房子,卖家不知道有谁对自己房子感兴趣,掌握着双方信息的中介就可发挥撮合作用,通过让潜在买家接触房子了解房子进而达成交易的意愿。消除信息不对称的功能如果延伸一下,还可以体现为挖掘市场、开发市场,例如,当某人只有买房朦胧意愿但具体需求不明确时,中介可以根据其喜好、购买力、年龄、家庭成员等情况,利用专业知识细化客户需求,或当人有投资意愿时介绍诱人的标的,或者在卖家犹豫不决时告之其市况有利可早日卖出,总之,通过释放出更多的信息刺激交易,活跃市场。登记过户的功能更好理解,不必解释。值得注意的是,消除信息不对称与协助过户这两项功能理论上和现实中都是可以分离的。

接下来的问题是,有没有其它形式的组织可以替代中介的这两项功能,或者说大致可以完成同样的任务。我认为是有的,尽管无法做到完全同质。

先说信息不对称。网络本来是消除信息不对称、减少中间环节的最好工具,那为何在如今的二手房市场上网络没有起到这个作用呢?其实,网络发展早期阶段不是这样的,以深圳为例,20年前租房是很少通过中介的,出租方花1块钱在某网站上发一条信息介绍房屋情况和价格,有意者即可直接与其联系,通常3-5个回合后,出租者和承租者基本上都能达到满意结果,房屋买卖通过网络自主撮合成功的,也有一些。

为何如今网络极度发达了,信息不对称更严重了呢?重要原因有两个:一是房产中介对商业属性不强网站上的房产信息进行了污染,通过刷屏、发布大量虚假信息等方式,让这些网站上独立于中介的信息“消失”;二是资本的作用,商业化运行的平台出于利润最大化选择了to B模式,最后这些网站全都变成了中介的网络版,非中介交易消失了。也就是说,是中介把网络消除信息不对称的功能给扼杀了。

市场组织有两种形式:公开集中市场和场外驱动市场。前者适合于成交活跃、信息连贯、较为标准化的商品,最典型最极端的就是股票二级市场交易;后者更适合个性化突出、参与人数少、信息不连贯的商品类别,因而更加依赖居间人来连接买卖双方,如定向增发,银行理财产品买卖。

在我国,商品房虽然不是完全标准化的商品,但标准化程度很高,买卖双方虽然存在一定的信息不对称,但以中国人对房产的热爱和钻研精神,消除这个障碍并不难。何况在现实中,常见中介一方面沟通信息,一方面又利用信息优势刻意制造信息不对称。因此,搭建一个二手房的公开市场,让买卖双方去中介化是现实可行的,其中的关键是这个平台必须不以赢利为目的,明确定位公共属性,这样,才能避免信息被污染等去中介化失败情况的重演。

这个公共平台要成功必须做到几点:一是初心要正,不能掺杂不良动机;二是信息要监管,确保真实;三是对报价不能干预,不能把调控意图引到这个平台上,要完全独立于交易双方。只有如此,才能在不取缔中介,与中介竞争过程中有存活和发展的空间。

除了这个平台,还要培育商业性的服务机构,专门执行银行贷款、过户登记等服务功能。如果有此制度安排,人们就可在三种方式中根据偏好自由选择:一是选择现行的中介一条龙服务,二是完全抛开中介,自主寻找交易对手,自行完全过户登记,三是通过公开平台找到交易对手,然后付费请第三方完成贷款、登记过户等事务。

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