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房贷违约抬头! 深圳楼市出现隐忧

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[ 深圳市土地交易中心数据显示,2006~2019年间,深圳累计住宅供应730578套,年均5.2万套。 ]

相比往年,深圳今年的楼市小阳春来得要晚一些。

深圳市住建局房产信息平台显示,5月新房成交4788套、二手房成交9042套,两个数据同比相差大约0.1%,出入不大。而放在过往6个月的时间轴内比较,深圳目前的成交量已经在疫情低谷之后逐渐上扬。乐有家、诸葛找房等多个第三方机构数据显示,深圳二手住宅均价已于今年4月上涨到了6万多元/平方米,并持续上行。

量价齐涨的5月,不少人已不满足于按揭贷,正尝试利用信用贷来撬动房产,寄望分羹深圳楼市,“买到就是赚到”的投机风开始出现苗头。

然而硬币的另外一面,信贷违约的魅影却在悄然闪现,一些银行客户经理好几年都不曾遇到的抵押贷款逾期业务和断供业务开始抬头。部分银行已经开始警惕小微企业贷款潜存的逾期风险;抵押贷展期的状况也让不少客户经理变得“胆小”了起来:对小微企业的贷款审查变严格了。

楼市断供和抵押贷逾期抬头

在中国农业银行(601288,股吧)深圳一支行零售信贷部工作近十年的林丽最近有些烦。服务中小微企业客户近十年,她5月份手头已经接手了两笔贷款逾期业务。过去,她好几年才会遇到一笔贷款逾期业务。这段时间,银行客户经理们好几年都不曾遇到的贷款逾期“黑天鹅”业务如今开始出现了。

另一银行经理张敏也不幸踩雷。她的这位客户在深圳宝安区沙井经营了一家四五十人规模的模具厂。前后十几年,历经2008年金融危机,工厂业务整体平稳,老板在今年春节过后也就没太在意疫情对业务带来的冲击。孰料上游大客户4月底临时告知订单要减半,模具厂的经营状况开始断崖式下滑。

“中型企业一般预留两三个月现金。开小厂的老板基本都是一有钱就立刻投入生产了,也很少有心思搞副业做投资,老板也就预留了一个月现金。现在撑不过来,已经办了贷款展期。”张敏言及这一切不甚唏嘘,以前银行面临的企业抵押贷逾期情形无非是企业间闹经济纠纷。如今,经手的抵押贷逾期业务不少源于产业链传导。

幸运的是,林丽和张敏经手的客户都办理了贷款展期,这在往年是不大可能的。

今年3月,《关于对中小微企业贷款实施临时性延期还本付息的通知》(下称《通知》)允许小微企业还本付息日期延至2020年6月30日。这也让资金紧绷,一时间难以还款付息的企业获得了喘气的机会。

相对于小微企业逾期,个人按揭贷款暂时稳定,但也有国有银行深圳分行人士向第一财经记者表示,按揭违约相比去年同期有增加,多是因公司倒闭失去供房收入。

“以前每个月大概有几个客户断供;最近每个月大概有十几个客户咨询断供的事情,但是我们也会综合贷款人情况办理延长贷款期限、转按揭,走到出售房屋那一步的客户还不多。”上述国有银行深圳一分行人士直言,但是这类现象有增多苗头。

对于部分银行人士感受到的贷款客户的微妙变化,经营小微企业的业内人士、拍卖人士有着类似的感受。

常年活跃在企业圈、拍卖圈的王昌尔向第一财经记者表示:“我们目前接手的拍卖资产比去年同期有增加但不明显,下半年会慢慢多起来,毕竟走完拍卖流程也需要时间。”

多位银行人士在接受第一财经记者采访之际均有表达,抵押贷逾期、个人房贷断供的现象开始慢慢“抬头”了,但是断供“潮”尚未到来。其中的原因在于,深圳的房价抗跌性强。即便企业主无路可走将房子入市也能录得一个看涨的估值,不至于走到面临破产起诉查封拍卖及缴纳违约利息、个人征信上榜银行“黑名单”的窘境。

即便如此,部分银行已经开始警惕小微企业贷款潜存的逾期风险。

“我们支行行长在周会上也提到了这点,让大家最近多梳理手头的中小微企业客户,摸底企业的经营情况、产业链上下游状况,跟企业客户沟通频度要密一点。”林丽直言。

抵押贷展期的状况也让不少客户经理变得“胆小”了起来:对小微企业的贷款审查变严格了。

“三四月,有小微企业贷款贴息政策支持的时候,银行贷前审查需要到企业经营场所拍照存档,审核红本房屋估价的七成、公司一年流水的六成能否覆盖贷款额度,才能敲定放款与否;现在我们还会查验小微企业上年度营业收入及净利润、上年度纳税额、员工人数、近两年纳税证明及近三年财务报表等资料。”

一位不愿透露姓名的股份制商业银行福田区支行的负责人透露,悄悄收紧放款门槛是考虑到企业展期、续贷现象开始增多,不想造成银行不良资产增多。

“淘金客”套用信贷资金

即便风险隐现,个人按揭贷仍是深圳各大银行的香饽饽。

乐有家研究中心数据监控显示,2019年至2020年4月深圳一共交易了15万套房子。其中一次性付款占比不到一成,15万套房子里有13万套便采用了按揭贷款的支付方式。而不需要抵质押或者第三方进行担保的信用贷在部分银行的风头甚至盖过了按揭贷。

“我手头就排着四五个信用贷客户,都是些贷款信誉记录不错且个人收入来源有保障的客户。”民生银行(600016,股吧)深圳一支行的刘姓客户经理告诉第一财经记者。

如今的信用贷热度明显高于往年。多家银行人士言及信用贷,只是感受不一,但均向第一财经记者表示,信用贷相比去年有增加。

其实,受到不少人追捧的信用贷用起来也不是没有风险的。如果贷款人申请了信用贷并且已经用了,会在贷款人征信记录上有所体现。在申请住房按揭贷的时候银行可能会要求贷款人说明首付款的来源,如果提供不了首付款来源的证明,银行可能会要求贷款人提前结清贷款,甚至直接拒批。与此同时,深圳的多家银行都要求信用贷款三年内还清,少数银行要求贷款人的信用贷业务于一年内结清。

第一财经记者了解到,对于没有公司没有房产的贷款客户来说,一般银行提供的信用贷上限是30万元,贷款人可以选择向两三家银行申请信用贷,筹得百万元资金。

换言之,贷款人通过信用贷工具适度加杠杆可以助力自身搭上买房的车;但另一方面,它的还款期限又会给到贷款人还款压力,信用贷不良也会直接影响个人按揭贷业务的申请、个人的征信记录等。

鉴于信用贷的诸多限制,这些敢于同一时间去找两三家银行申请信用贷,凑足百万元资金投向楼市的客户,多半都对深圳楼市抱以极高的热忱,且具有更强的购买力和更稳定的支付力。

“我经手的信用贷客户,一次性贷到30万元上限的基本上都是奔着二套房去的。”深圳一家股份制银行黄姓人士表示,深圳楼市这几个月价格持续上行给了不少刚需客和投资客上车的动力。

“信用贷一旦出现贷款逾期,因为缺乏抵押物清收很困难,我们审批办理要求一直很严。但是深圳优质客户多,至少我经手的客户这两个月有增多,基本上都是在大企业工作的金领人群,去买房投资的。”黄姓人士续称,楼市的投资回报率给了加杠杆客户人群信心。

高涨的楼市看不到终点

敢于加杠杆背后,是大多数深圳人笃信深圳楼市供需不平衡的局面暂时难以得到改变。

深圳市土地交易中心数据显示,2006~2019年间,深圳累计住宅供应730578套,年均5.2万套,放在长时间周期中,年住宅供应呈曲线下行之势;与之对应的是,常住人口从2006年的846.43万人,增加到2019年的1343.88万人,累计增加接近500万人,呈整体上行之势。

同时,土地供应结构性失衡,工业、商业类用地供应多、住房用地供应少的局面十余年间并未得到扭转。美联物业根据官方公开出让的土地数据统计,过去14年里,深圳居住、商业、工业三类用地结构的占比分别是:17%、10%和53%。

结构性失衡推导下,深圳购房需求在3月疫情缓和后便密集释放,市场快速从4月份的部分片区过热到现在量价齐升。

同时,房企们的拿地信心也正在快速被点燃。5月,深圳房企龙光地产拿下的深圳前湾片区地块,以总价116亿元占据5月全国住宅用地成交总价榜首,每平方米可售楼面价超过8万元。

楼市热情不退,投机风开始出现苗头,给调控再度加压。以5月为例,深圳市住建局的调控动作接二连三。

5月22日,住建局亲临地产中介机构现场检查,TaTa公寓、鸿荣源·壹方中心、星河丹堤、金亨利首府等一批挂牌价明显高于近期真实成交价的房源被迫下架。5月26日,针对网友投诉网红盘华强城捂盘惜售、沙井海岸城偷收喝茶费等问题,深圳市宝安住建局要求片区所有住宅新盘采取委托公证公开认筹筹钱选房的形式予以销售。

高价房源下架、捂盘惜售内定房源被约谈,再到近两日福田区棚改炒作遭住建局打压……主管部门操作基本上对症下药,步步紧跟,以防楼市过热。

5月初,深圳发布的《2020年度建设用地供应计划》显示,年内计划供应1200公顷建设用地,与2019年计划供应量持平,其中居住用地为293.2公顷。这一居住用地的供应比例较往年有所上升,年内计划供应面积较2019年实际供应面积增加了50%。

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