在刚刚过去的5月，楼市神经一再被学区房挑动。从月初北京西城区“多校划片”的靴子落地，到月末两栋办公楼划入学区范围。多家房地产中介机构数据显示，5月北京二手房内部成交量大增，创下2017年“317”楼市调控后的新高。
“政策出来的十天内，我差不多带看了60次。”北京市西城区金融街(000402,股吧)片区某房屋中介店长华玉向北京商报记者坦言。
对家长们而言，7月31日的末班车近在咫尺，上还是不上？要考虑的不仅仅是巨额的购房款，政策走向、投资收益回报……不确定性还有很多很多。
01
30天：从疯狂到理性
“这套房这个价格如果放在政策出台前，早就已经被买走了。”华玉向记者介绍丰汇园小区一套报价1480万、76.5平米的两居时表示，相比之前，金融街片区的二手房在政策后大概降了80万左右。
丰汇园小区位于北京西城区金融街，其对口的宏庙小学被称为“宇宙第一牛小”。宏庙小学对应的四个小区（部分楼）内居住着不少学生和家长，上小学前买入，入学几年或升入初中后卖出。如这套两居内居住着一家三代五口，在五年前孩子尚在幼儿园时购入，彼时的房价尚不足千万。原本计划在几年后卖出换到更宽敞的房子居住，但此次政策出台，促使房主决定赶在7月31日前将房屋脱手。在看房三天后，该套房再度降价至1350万，且还有议价的空间。
“其实金融街这边也有很多投资客，这个政策对于金融街的影响是比较大的，因为片区内学校不是很均衡，本来买了丰汇园能上宏庙的未来就有可能被分配到‘渣小’。因此731后势必会降价，4月30号政策出来当晚就有好多房主出来挂房，价格也都有可谈空间。但像德胜片区的话教育资源相对均衡，未来降价不一定会明显，所以虽然挂房的也多但价格还是差不多。”一位知情人士向记者分析。
从出生人口来看，北京及西城区出生人口波动趋势相近，出生人口总量在2016年达到峰值。目前这批孩子都在幼儿园年龄，近两年正是考虑未来学业规划、是否购买学区房的关键时期。此次政策的出台也让家长的规划期限骤然提前。
学区房政策发布后一周，西城区挂牌量和成交量均出现快速增长。挂牌量超过4月整月总量，一周内成交量相当于4月成交量70%。以德胜门、金融街最为显著，5月这两个片区的成交量分别环比增长316%、134%。价格方面，以成交活跃的丰汇园小区、新风南里、裕中西里为例，价格保持相对稳定的水平。同小区同户型房源5月成交价格较上月环比增幅基本在2%以内。对于当时网上“一天卖十套”的传言，华玉表示并不夸张，“甚至有套房两家中介的客户都打算签了，抢来抢去差点打起来。”
不过经历“疯狂”五一之后，学区房交易逐渐回归理性。从日度数据看，西城区成交量已经开始回落。5月20日，北京市住建委也发布通告，严查虚假宣传“不限购”、炒作“学区房”等扰乱市场秩序的违法违规行为，查处21家房地产经纪机构。
业内预计政策对西城区市场的影响在两个月左右，7月之前成交量大、价格小幅上涨，随后成交量明显下滑、价格下跌，跌幅在5%-10%。此前在东城区、海淀区有过类似的经历。“政策的影响已经开始趋弱，5月市场增速较快的最主要原因是‘学区房’政策的影响，从日度数据看，西城区成交量已经开始回落。”贝壳研究院首席市场分析师说。
理性之下，几百万的降价空间、公房或商品房在贷款额度上的区别、片区和几居室的选择、购房之后的风险等，都是需要考虑的问题。
02
731后：政策风险未知
在这轮学区房交易热潮中，小户型表现最为活跃。“像在金融街的话，如果有一套一千万的一居室新上线，最多两天内马上卖出。”华玉谈到。
目前居住在朝阳区的王女士就在半月前参与了一场一居室抢购。5月13日，德胜片区对口西师附小的一套房子，27平米总价500万，当天来了19个客户看房。坐拥热门房源的房主坐地起价80万，王女士略一犹豫，房子就已被别人买走。
为了落户购买面积较小总价较低的学区房，之后在周围租住，是很多家长的选择。记者查阅金融街附近租房价格，70平米的两居室大概在1.5万每个月左右。同时购买的落户房还可以租出，30平米的一居室租金在6千左右。
“因为学区房太贵了，不想把资金全投进去，而且还有政策风险。因此尽量选择落户房，可以少投入一点，万一损失也不会太多。但一居室的性价比其实不是很高，小面积的每平米单价越高。”
未来的政策风险是购房者使用较少的总额选择小户型的关键因素。虽然目前购房者都是从学位需求出发，但未来“别亏太多”也是需求之一。近几年来，学区房市场的变化与政策的风吹草动息息相关。5月全市二手房成交套数也创了3年前被称为最严限购令的“317”政策后的新高。
实际上，西城区在北京城六区中最后实施“多校划片”，但各区政策落地情况并不相同。如东城区的购房时限为2018年6月30日，从去年开始已完全通过电脑派位方式安排入学；而海淀区以2019年1月1日为时限，但在去年的“小升初”中仍践行单校划片为主。
在王女士看来，“西城明年就算真的多校划片了，如果还是就近原则为准，其实对于区域内房价不会有太大影响。但如果因为买房者太多，报名上学的太多了，超出这个片区的学位数，有一年划到学区之外别的学校，那这学区房马上就降价了。包括赶着单校划片的末班车，也是求一个确定性。”
许小乐指出：“从东城区、海淀区政策后成交历史数据来看，政策发布后执行前，区域成交量价出现集中增长，而在政策执行后，将会出现半年左右的连续下跌。从更长的时间来看，北京的优质教育资源依旧十分稀缺，多校划片政策并不会让学区房价格大幅下跌。”
03
20万/年？家长的教育抉择
对于购买学区房的家长来说，是否送孩子上国际学校也在考虑清单之内。北京一些国际学校无需京籍户口，师资条件、硬件设施看来也足够有诱惑力。在北京的近百所国际学校中，四成左右为12年一贯制学校，学费大约在10-30万/年不等。
以目前北京市规模较大，十二年制的私立汇佳学校为例，国际文凭组织（IB）PYP（小学阶段）、MYP（初中阶段）、DP（高中阶段）的学费分别为20万、23万、25万，12年学费为264万，如从小住宿，还需46.5万住宿费，另外还有不同的俱乐部活动等供选择，如网球课6800元/24次课、5000元/24次课，每年冬夏国外研学项目等的花销也不同，仅国内12年间学费在350万左右。
20万每年，还是一次性1000万？王女士也向记者谈到了自己的考量：“国际学校学费看起来可能还行，一年二三十万，但这还是基础学费，之后还会有出国，需要更多。而且这是纯消费型，学费完全花出去了，而学区房其实还能卖掉。从孩子未来整体发展考虑，你上了国际学校可能就只有留学一条路了，而上公立学校的话至少是‘进可攻退可守’。”
疫情期间，“小留学生”话题也再次引发社会关注。在21世纪教育研究院副院长熊丙奇看来，小留学生现象中一部分是在国内进不了比较好的小学，就想到干脆去国际学校或者留学，以解决孩子的求学和未来升学的问题。还有一部分是有可能在大城市里没有户籍，即便能够在大城市完成义务教育，但随后中高考都会面临制度性障碍，比如只能送回老家，因此也有考虑。
“现在一些国际学校、民办学校也开始对入学户口有要求，或者得摇号。对于家长来说，购买学区房，还是选择国际学校或者出国留学，实际上还是义务教育能否均衡的问题。”熊丙奇认为，目前确实存在一些不安全因素，但一旦过了这个不安全因素之后，如果国内教育无法满足需求，或者入学政策方面还存在一些障碍的话，那小留学生现象势必还会继续存在。
严跃进也向记者分析：“学区房的本质问题还是在于教育资源的均衡分配。客观上来讲，就算有一些政策调整，也不会完全降温。后续还是建议在教育均衡方面给一些政策，引导大家到这个郊区买房。一种传统的感受是，一些郊区如果说学校配套教育设施比较好，那么学校的教学质量也会明显提升，自然吸引更多人到这个片区买房置业。”
本文来源：北京商报
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