疫情受控 香港楼市成交回暖再现“日光盘”

随着特区政府逐渐放宽社交限制措施，开发商也开始逐步加快推盘步伐，积压已久的购买力蓄势待发。由于长期供求失衡，导致香港楼价一直以来易涨难跌，即使经济下行周期中，表现也异常坚挺。

随着疫情逐渐受控，香港楼市成交再度升温。

5月香港一手住宅成交量超过2100宗，较4月份飙升约1.6倍，并创出逾1年高位。相比之下，今年前4个月，香港新盘销售量仅3209套，比去年同期下跌约58%，创4年同期新低。其中，今年2月，在疫情阴霾之下，香港楼市几乎无人问津，一手成交量跌至340宗的近四年新低。

随着特区政府逐渐放宽社交限制措施，开发商也开始逐步加快推盘步伐，积压已久的购买力蓄势待发。由于长期供求失衡，导致香港楼价一直以来易涨难跌，即使经济下行周期中，表现也异常坚挺。去年虽然香港经济已经步入衰退，整体住宅成交量下跌3%，但整体楼价依然上涨近5%。

香港耀才证券主席叶茂林坦言，香港住宅市场或短期内出现跌幅，但相信很快回稳，“心态较弱的业主愿减价，近月楼价已跌约1成，如果业主待钱周转，或可能有跳楼货，所以想执平货（捡便宜），要趁未来两至三个月”。

叶茂林曾自2003年起大手笔买入香港物业，一度持有各类物业资产总值达30亿港元，被视为香港地产界的资深投资者之一。长远而言，他认为楼价难以下跌，因供应有限，“地皮供应始终很少，刚性需求仍很大。在疫情下，发展商近几个月停工，今年供应量肯定不足，有助楼价企稳。”他在接受21世纪经济报道记者在内的媒体采访时表示。

同时，世邦魏理仕近日发布的《2020全球生活报告》显示，2019年全球住宅楼价最高的十大城市中，香港继续蝉联第一，住宅均价约125万美元（约978万港元）每套，同比微升1.6%，相比第二位德国慕尼黑高出约25%。

香港差饷物业估价署5月底公布的最新数据显示，今年4月香港私人住宅售价指数报376点，较3月份下跌约0.13%。今年首4个月，该指数仅微跌约0.84%。与去年5月份历史高位396.9点相比，目前售价指数的跌幅则达到5.27%。

“日光盘”再现

一直以来，香港各大发展商都奉行“货如轮转”的高周转推盘策略。龙头开发商们资金实力雄厚，可以根据市况及时调整推盘节奏，因此近日扎堆推盘亦被视为香港楼市回暖的一大风向标。

内地地产龙头万科5月21日在香港九龙市区推售一个新盘，定价较同区二手房折让超过20%，开盘首两日共录得约1500认购登记，以首批94伙计算，超额认购逾14倍。

万科此次推出的新盘“The Campton”，位于香港九龙半岛的深水埗区长沙湾，距离地铁站大约5分钟步行路程，第一批共推出94个单位，以中小户型为主，实用面积为287平方呎至539平方呎，扣除开发商给予的折扣后平均价为1.43万港元至1.85万港元/平方呎。该项目价格最低的一套开放式单位售价仅为484万港元。

数十名买家不惜冒着大雨在开盘现场排队入场，首日售楼处的参观人次高达2500人。据21世纪经济报道记者了解，首批推出的94个单位在8小时内便售罄，这意味着万科套现了8.8亿港元。

香港最大地产商新鸿基旗下天水围Wetland Seasons Park项目，近日首批推出的298套房在一天内卖掉了97%，套现近20亿港元。最终该项目共收到10261个订单，超额认购50倍。

恒基地产联席主席李家诚6月8日在股东会后表示，5月楼市交投畅旺，一、二手成交达5000至6000宗，反映市场需求大，预期楼市会稳定健康发展。

同时，中原地产研究部高级联席董事黄良升向21世纪经济报道记者表示，截至今年4月，香港前六大发展商持有的货尾（项目尾盘）合共4414个，数量为8个月新低。4月六大发展商货尾环比减少306个，其中新鸿基占134个。

他指出，五一长假期后楼市气氛逐渐活跃起来，5月各大发展商推盘量明显大增。由于发展商采取分批推售单位的策略，预计未来会有更多大型全新盘推出。

“根据近期一手楼市的情况来看，估计发展商仍会陆续推盘，销售策略主打‘货尾’及1000万港元以下的中小型新盘。相信今年楼市不会大跌，全年下调的幅度约为5%-10%。”莱坊执行董事林浩文向21世纪经济报道记者表示。

进入6月，发展商推盘意愿仍高涨。李嘉诚旗下的长实地产近期将推出今年首个全新大盘，提供1422个单位的将军澳日出康城8期SEA TO SKY。这个项目的预售期约20个月，是长实集团近3年来最大型的新盘项目。

此外，随着一手楼市销售好转，各大开发商亦逐渐回归土地拍卖市场。5月23日，香港地政总署公布，鸭脷洲海旁道住宅用地共收到包括长实、新地、新世界(11.970, -0.03, -0.25%)、信置、嘉华国际、大昌集团、嘉里、中国海外、佳兆业、其士国际、佳明集团在内的共19份标书，竞争异常激烈。

热钱持续涌入

然而，由于香港经济大幅下滑，失业率攀升，楼市成交是否能持续炽热，仍是一个未知数。

戴德梁行大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿表示：“今年第一季疫情暴发期间，香港楼市成交受压，但随着疫情在第二季开始纾缓，积压的需求获得释放并集中流向一手项目，将成交量推上12个月以来的高位。然而这股成交飙升或只属短期，因香港失业率仍在上升，经济下行对楼市的影响要待下半年才会完全展现，届时楼市走势或再改变。”

随着疫情重创香港本地经济，失业潮已经来袭。香港失业率连升7个月，升至逾10年高位。香港特区政府统计处5月19日公布的数据显示，香港经季节性调整的失业率，由1月至3月的4.2%，上升至2月至4月的5.2%，超过10年来高位；就业不足率则由2.1%上升至3.1%，创下15年来的高位。

陶汝鸿指出，目前市场资金充裕，刺激资产价格上升，为楼价带来支持，因此楼价在上半年的跌幅小于市场预期，“部分受欢迎二手楼盘的价格在上半年仅下跌了0.5%。不过，市场前景仍未明朗，失业率持续上升、香港经济预期出现负增长、全球的不稳定因素等，均会为楼市带来下行压力，视乎疫情及经济表现，预期下半年楼价仍有机会再跌5%。”

然而，香港经络按揭转介首席副总裁曹德明则向21世纪经济报道记者表示，受新冠肺炎疫情及环球经济的影响，全球多个央行已进入“零利率时代”，美联储更频频在市场购入债券，未来美国更可能继续扩张资产负债表规模，加上全球推行量化宽松政策。在全球流动性充裕的情况下，资金有机会持续流入香港的银行体系，将有利楼市的发展。

事实上，近日港币强势，并多次触及7.75强方兑换保证水平，自6月5日起，香港金管局已十次向市场注资逾273.98亿港元，截至6月10日，香港银行体系结余为1045.25亿港元，6月12日将增加至1221.27亿港元。

曹德明认为，在资金不断流入、利率持续低企，以及香港目前疫情开始改善三大利好因素支持情况下，预计楼市将持续微调及回暖。