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多地老旧小区改造提质增速 “资金”“管理”难题仍待解

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“翻新”的外立面,“壮观”的电梯,干净整洁的柏油路,规划有序的停车场,郁郁葱葱的步道……拥有317户居民的金台西路2号院南院,位于北京朝阳CBD核心区域,10栋住宅楼大部分始建于1978年,典型的老旧小区,如今有着舒适的生活环境。

北京市朝阳区金台西路2号院南院(孙红丽 摄)

在实施老旧小区综合治理前,这里是另一番景象,基础设施陈旧、公共设施破损、停车位不足、绿化休憩空间小等问题凸显。“以前小区的黄土地路面儿,汽车一过,我们在旁边吃灰,一点不夸张。您瞧瞧现在这柏油路铺的,只要不下雨,我能在这儿坐一下午。电梯也装上了,我住5楼,甭提了,太方便了。”年过七旬的刘大爷坐在门口的长条凳上,慢慢的挥着手里的芭蕉扇。

在多重政策推动下,各地老旧小区改造开始明显”提质““增速”。金台西路2号院南院仅是我国城镇老旧小区改造的一个缩影。记者梳理发现,今年,多地正通过发动群众参与共建、多渠道筹集改造资金、统筹协调,全面开展老旧小区改造。与此同时,推进过程中资金筹措与后续管理依旧是重点难点问题。

多地老旧小区改造“提质增速”

今年政府工作报告提出,新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。

2020年,城镇老旧小区改造涉及居民近700万户,重点是2000年底前建成的住宅区。据不完全统计,截至6月11日,已有23个省份公布了2020年老旧小区改造计划。

专家认为,积极推进老旧小区改造,应“对症下药”,不可盲目。

以南昌市为例,南昌创新了业主全领域负责、设计过程参与、财政全口径审计、监理全环节责任、属地全方位保障“五全”工作机制,实现了“要素保障”进度快。特别是建立了项目现场派驻员制度,项目工程设计师全程参与改造现场,将百姓合理诉求贯穿于设计意图,及时微调设计方案,充分做到改造为民,有力避免了“一张蓝图管不到”的弊端。

河南提出科学确定改造标准,推行“一区一策”“一楼一策”;

长沙以大数据为支撑,对每个改造项目实施全生命周期管理;

杭州对多个职能部门的单项工程进行统筹实施,一次性完成基础设施改造等工程,尽量降低改造对居民生活的影响;

济南“整治改造五结合”的做法将老旧小区整治改造与水电气暖管线设施改造升级同步进行,实现了“一次整治、多重成效”。

……

由此可见,老旧小区改造不仅在提速,而且在增质。

“资金”“管理”两大难题待解

纵观本轮老旧小区改造,中国宏观经济研究院市场所研究员、研究室主任刘翔峰认为有三大特点:

一是保民生稳投资拉内需的重要抓手,带动传统房地产上游的钢铁建材水泥环保、下游的家装家电等行业发展。

二是推进“新基建”的发展,改造后的老旧小区将依托“新基建”实现未来社区的联网化和数字化,打造智慧社区。

三是政府、地方、社会、资本共同参与改造。老旧小区改造资金来源要求建立政府与居民社会力量合理共担改造资金的机制,鼓励社会资本参与改造运营。

同时,改造过程中也存在诸多难题需要破解。从实践看,居民出资意愿低、企业参与积极性不高,导致老旧小区改造出现了过度依赖财政资金的问题。

“本轮老旧小区改造的难点还是在盈利模式上,社会资本的参与面临很多困境。”刘翔峰指出,与过去拆迁旧房重建不一样,除了存在众口难调、利益冲突的问题,改造需要投入新装电梯、水电网、车库、新建医疗、幼儿养老等公共设施,如果只能靠物业费和停车费来获取回报,可能在很多的社会资本投资者看来,投资回报周期比较长,利润率也比较低,所以如何提高社会资本参与积极性还是目前最大的一个难题,需要政府、企业和社会各个方面共同推动。

此外,物业管理服务缺失是老旧小区存在的最突出的共性问题。实践案例表明,由于老旧小区大多缺乏物业管理,如果缺乏长期维护和运营管理的机制,改造后的效果也难以长期保持。

日前,北京市住房和城乡建设委印发《2020年老旧小区综合整治工作方案》,明确改造工程竣工验收完成后,实施主体向物业服务企业移交施工有关资料,物业服务企业应当及时有效开展物业服务。同时,加装电梯、补建停车设施、配建服务设施等自选类内容完成后,企业应做好后期运营。

“老旧小区改造的难点就是形成一种机制,能够让老百姓、让市场参与改造,结合改造提升社区的管理和治理,包括改造完之后把小区的长效管理机制建立起来。这项工作要从小区改造的起始阶段就应该发动群众、促进居民达成共识,共同商量找到可持续管理的方式。”住房和城乡建设部副部长黄艳说。

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