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地产洗牌前夜:有人疯狂抢地, 有人冷眼旁观

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一宗3.16万平方米的商住地,引来房企千轮竞拍、耗时近7小时竞价、成交溢价率118.78%……这是日前发生在烟台的土拍“盛况”,竞得者为重新悄然布局三四线的碧桂园。

近两个月来,这种近乎疯狂的土拍热潮并非个例。从江苏的徐州、盐城,到一线城市北京、深圳,高溢价抢地、超百轮竞拍屡见不鲜,房企来势汹汹杀回土地市场的势头,比盛夏来得更为强烈。

是捡漏补仓还是逆势扩张?疫情冲击还未完全消散,房企一番猛如虎的操作让业界直呼“看不懂”。“尽管调控及疫情冲击仍在,企业对市场依然有信心,愿意去做大规模。”多位分析人士表达了类似看法。

然而,并非所有人都陷入狂热,相较于龙光、奥园、首开等逆势发力的房企,诸如万科、融创、金茂却是“冷眼旁观”的态势,前五月收缩在公开土地市场的拿地金额,鲜少高溢价抢地。

“前百房企的中游,一定会有黑马冲出来。但因头部房企规模优势带来的融资成本低、土地获取能力强,会让进入这个梯队的门槛越来越高、难度越来越大。”贝壳研究院高级分析师潘浩认为。

谁在逆势抢地?

“今天的土储就是明天的规模,敢在低谷借钱、拿地,就能弯道超车!”五矿地产董事长何剑波曾说,得益于巨大的人口和城镇化红利,我国地产行业一直是高杠杆下的土储驱动模式。

时至今日,这一“法则”在房企心中仍占据难以撼动的地位。疫情暂缓以来,房企杀回土地市场的速度,异常惊人。

6月15日,江苏徐州出让一住宅地块,经过5个多小时、796轮竞价,最终招商蛇口(001979.SZ)以24.11亿元将其收入囊中,溢价率超过138%。

同样在徐州,6月4日,鼓楼区出让一住宅用地,经188轮竞价,德信中国(02019.HK)旗下公司以7.252亿元摘得,溢价率135.39%。

将视线范围拉大,5月27日,江苏盐城出让一商住地块,经过846轮竞价,碧桂园(02007.HK)旗下公司以总价6.55亿元竞得,溢价率高达125%。

当下土地市场正上演的火热场面,超乎市场想象。中指院数据显示,今年前5月300城土地出让金16219亿元,同比增长5.54%;平均楼面地价为5080元/平米,同比大幅上涨18%。

第一财经记者查阅中指院数据统计后发现,前五月拿地金额TOP100房企中,至少有23家企业同比增幅为正,疫情下仍在拿真金白银砸向土地市场。

规模房企中,中国恒大(03333.HK)、保利地产(600048.SH)、龙湖集团(00960.HK)、中国海外发展(00688.HK)、招商蛇口(001979.SZ)仍在逆势发力,前五月拿地金额分别高达550亿、390亿、385亿、340亿、277亿,同比增幅分别为187.96%、25.81%、14.24%、7.59%、182.65%。

一些身处行业中游的房企也不甘落后,中国奥园(03883.HK)、龙光集团(03380.HK)、建发股份(600153.SH)、祥生地产、首开集团(600376.SH)同期拿地金额分别为120亿元、304亿元、203亿元、128亿元、123亿元,同比增幅达215.79%、106.8%、178.08%、116.95%、101.64%。

“今年的土地供应和成交,有明显带动市场复苏的作用,比如广州罕见地上半年就开始加快土地供应速度,加上疫情下房企整体资金压力相对较大,反而让土地市场整体竞争压力会小一点。”潘浩认为。

另外,货币政策宽松叠加灵活的调控政策,成为房企逆势拿地的先决条件。“当下市场整体流动性宽松,资金使用成本低,此时拿地有助于扩大市场份额,提升竞争力。”合硕机构首席分析师郭毅称。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表达了类似看法,疫情过后,各地迫于财政压力纷纷拿出核心地块来拍卖,加上近期市场流动性宽松、购房需求有序复苏,房企拿地信心得到提振。

能否弯道超车?

“2020年是地产洗牌年,原来那些杠杆率较高的企业还能维持现金流,但疫情打乱了交易节奏和现金流安排,这会使洗牌力度比2019年更大。”中国银行业协会首席经济学家巴曙松认为。

一些房企在洗牌年看到“弯道发力”的机会,万科A(000002.SZ)、融创中国(01918.HK)却在这股热潮中表现得异常冷静。

中指院数据显示,前五月,万科拿地金额245亿元,同比下跌45.19%,期内共新增开发项目30个,拿地销售占比仅11%;融创同样“静悄悄”,前五月拿地金额199亿元,同比下跌69.53%,拿地销售比为18%。

不仅如此,诸多房企均显现出谨慎态势。第一财经记者统计发现,前五月,碧桂园(02007.HK)、新城控股(601155.SH)、绿地控股(600606.SH)、金地集团(600383.SH)等规模房企拿地金额均同比下降,跌幅分别达-65.05%、-43.17%、-27.06%、-30.52%。

“头部房企土储规模都比较高,多数需求是调整空间结构、购地成本和业务结构。”潘浩认为。

截至2019年末,恒大、碧桂园、融创和保利土储量均超2亿平方米。其中,融创去年拿地金额1000亿元,同比增幅达156.41%。此前发力攒下的土储,让这些房企在疫情下可暂时喘息,不必急于高溢价抢地。

如果说规模房企尚有“收缩”的底气,一些仍在千亿之外的房企如禹州集团、首创置业、宝龙地产、合景泰富,拿地金额同样收缩,同比跌幅分别为-81.52%、-55.14%、-39.71%、-46.08%,这意味着什么?

实际上,土地储备的多少,意味着房企是否有充足的后备土地可供开发。土地储备不足,将导致企业发展难以为继;而土地储备过量,则意味着企业可能有较多资金沉淀在土储上。

何剑波同样认为,经此一“疫”,高杠杆的土储驱动模式将被颠覆,随着地价、房价的价差越来越小,土储已变成双刃剑。一些此前重金拿地试图让自己变成大鱼的房企,最后可能被另一条大鱼吃掉。

自房企涌向土地市场以来,多地地价明显上涨,南通、徐州、宁波、温州等城市地价已达近两年最高点。4月以来,南通成交7宗宅地的平均楼板价约8388元/平方米,而去年其周边地块平均楼板价还不足8000元/平方米。

Wind数据同样显示,过去三年,我国土地价格上涨幅度达到24.1%,而商品房的销售价格上涨18%;2020年前5个月,土地价格较去年全年上涨幅度达到37%,而同期的商品房销售价格仅上涨2%。

业内认为,未抢占此轮土拍热潮的房企,不代表失去发展的筹码,而频频高溢价入市的选手,也可能踩中的是地雷。“百强房企中下游的变动预计会很大,可能会因一个城市甚至几个项目的营销成败,影响业绩和排名。”潘浩称。

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