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上半年一二线 土地市场火热, 下半年或将“退烧”

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上半年的土地市场,可谓热闹。

一方面,在财政压力下,中心城市优质地块供应增加,土地市场加速回归一二线和热点区域。不仅北京、深圳、成都、武汉等一二线城市部分地块竞拍轮数高于70轮,热点区域长三角的宁波、无锡、宜兴、海门等三四线城市也出现较多竞拍轮数超百轮的地块,而弱二线与三四线城市则市场平淡。

另一方面,房企拿地策略分化,少数“激进”房企拿地占比进一步提高,另一些房企则在加快销售消化库存的同时“佛系”拿地。

下半年,土地市场将会呈现怎样的走势?

分析人士认为,上半年百城住宅用地推出面积占全年供应计划的36.1%,这意味着下半年推地节奏将会加快。随着热点地区土拍政策陆续调整和企业下半年偿债压力的增加,预计市场由此将会逐渐回稳。

上半年一二线市场火热

中国指数研究院的数据显示,上半年全国300城供应量同比增加1%,成交量同比下滑7%,成交楼面均价同比上涨16%,前六个月出让金总额2.54万亿元,同比上涨10%。

其中,一线城市量价齐升,土地成交量同比增加10%,出让金总额增加57%,楼面均价上涨31%。二线城市则量价齐稳,土地成交量同比减少2%,出让金总额增加3%,楼面均价上涨4%。而三四线城市则量跌价升,土地成交量同比下降11%,土地出让金额同比增加7%,成交均价同比走高近两成。

对此,天风证券指出,上半年土地市场供应力度有所加大,优质土地集中入市,土地市场热度持续提升,不同能级城市土地市场分化明显,一线城市土地供应和成交仍维持较高热情,三线城市次之,二线城市供应微涨,成交略低于去年同期。

以北京为例,Wind数据显示,北京上半年土地成交溢价率为18.35%,虽然仍处于历史低位,不过相比2018和2019年的13.72%和9.38%,仍有明显回升。

上半年北京推出多宗优质宅地,这些宅地主要位于热门区域,周边配套良好,去化压力较小,同时出让单价也更高,拉动了北京整体土地市场的价格上涨。上半年北京累计共成交宅地31宗,这个数量与去年上半年一致;成交建设用地面积165.54平方米,同比下降20%;成交金额为1133亿元,同比上涨了30%,这一金额已经达到了去年全年总额的76%。

再从区域来看,上半年长三角地区土地市场热度走高。中国指数研究院的数据显示,杭州、上海、南京、苏州、温州、宁波、无锡、绍兴8个长三角城市的土地出让金都排在了全国300城的前20之列。其中,杭州揽金总额达1756.9亿元,在去年高基数的基础上再增两成,高居榜首。无锡、上海的土地出让金涨幅接近一倍,分别达到了105%和97%,涨幅全国领先。

随着区域土地市场的持续升温,也让成交平均楼面价不断攀升。根据亿翰智库的统计,自2月份至5月底,全国共计诞生28个单价“地王”(即突破前期楼面价),其中有6幅地块突破全市平均楼面价,有22幅地块突破区域楼面价。

进入下半年,监管层已经对部分城市的土地市场过热做出了政策调整。

7月6日晚间,宁波市印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》称,将从严核定新出让地块商品住宅销售价格,调整住宅用地出让竞价规则,严格控制楼面地价。

下半年是否会有更多的土地政策出台?交通银行(601328,股吧)金融研究中心资深研究员夏丹表示,这和土地溢价率有直接关系,土地价格走高会势必会影响房价,如果超出了监管可接受的范围会导致对房价的调控情况。

“从源头上,监管者希望土地价格能够控制在比较稳定的范围之内,但是从各个地方政府的动力来说,是希望土地成交能够平稳进行,为了达成这样的情况,可能出台一些微调的政策来稳定土地市场溢价率。”夏丹表示。

房企拿地态度分化

不仅是城市和区域出现分化,企业在土地市场的态度也出现了分化。

贝壳研究院的数据显示,TOP50房企今年上半年拿地销售比为38%,较2019年同期的40%减少2个百分点。2020年上半年TOP50房企平均权益拿地金额204亿元,而2019年同期是223亿元。

其中,恒大等房企在土地市场异常活跃。根据贝壳研究院的统计,恒大上半年在全国39城市取地119宗,拿地金额超过760亿元,金额比第二名多67%。恒大拿地主要为二线城市与强三线城市,其中单在乌鲁木齐一城获取地块超过30宗。此外,上半年碧桂园、恒大、绿地、绿城等多家房企新增土地货值都超千亿元。

不仅如此,龙光、越秀、德信等区域型企业上半年也在土地市场频出“大手笔”,龙光在深圳拿下一块总价过百亿元、溢价率为45%的地块。

对此,有华南房企的研究人士告诉记者,部分房企之所以在今年上半年补仓积极,有三个方面因素。首先,疫情趋于稳定情况下销售恢复的速度好于预期,销售回款补充了房企资金。其次,上半年房企金融环境有所宽松,债券、信托等领域获得的资金补充较多。最后,从供给的角度来说,迫于财政压力,地方政府上半年推出的优质土地较多,这也加强了房企补仓动力。

数据也显示,房企融资状况确实好于预期。2020年上半年房企境内外融资折合人民币合计约为6506亿元,占比2019年全年融资规模53%。国家统计局的数据也显示,前5月,房地产开发企业到位资金62654亿元,同比下降6.1%,降幅比1—4月份收窄4.3个百分点。

不过,21世纪经济报道记者注意到,一些头部房企由于现阶段土储较为充裕,则放缓了拿地节奏。比如2019年土储货值超过25000亿元的融创,上半年拿地销售比仅为18%。土储货值超过18000亿元的万科,上半年拿地销售比也只有16%。

对于下半年的土地市场而言,融资压力的加大将会影响房企拿地积极性。2020年下半年债券融资偿还迎高峰,境内外融资债券到期规模约为5588亿元人民币,较上一年增加58%,部分债务集中到期房企下半年债务偿还呈高压。

贝壳研究院认为,从2020年前6个月内的表现看,境内与境外融资利率均表现出先高后低,6月翘尾的趋势,结合6月底银保监会“回头看”的工作部署,下半年金融监管升级是必然,稳经济下的防风险将进一步趋严。

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