上半年一二线 土地市场火热， 下半年或将“退烧”

上半年的土地市场，可谓热闹。

一方面，在财政压力下，中心城市优质地块供应增加，土地市场加速回归一二线和热点区域。不仅北京、深圳、成都、武汉等一二线城市部分地块竞拍轮数高于70轮，热点区域长三角的宁波、无锡、宜兴、海门等三四线城市也出现较多竞拍轮数超百轮的地块，而弱二线与三四线城市则市场平淡。

另一方面，房企拿地策略分化，少数“激进”房企拿地占比进一步提高，另一些房企则在加快销售消化库存的同时“佛系”拿地。

下半年，土地市场将会呈现怎样的走势？

分析人士认为，上半年百城住宅用地推出面积占全年供应计划的36.1%，这意味着下半年推地节奏将会加快。随着热点地区土拍政策陆续调整和企业下半年偿债压力的增加，预计市场由此将会逐渐回稳。

上半年一二线市场火热

中国指数研究院的数据显示，上半年全国300城供应量同比增加1%，成交量同比下滑7%，成交楼面均价同比上涨16%，前六个月出让金总额2.54万亿元，同比上涨10%。

其中，一线城市量价齐升，土地成交量同比增加10%，出让金总额增加57%，楼面均价上涨31%。二线城市则量价齐稳，土地成交量同比减少2%，出让金总额增加3%，楼面均价上涨4%。而三四线城市则量跌价升，土地成交量同比下降11%，土地出让金额同比增加7%，成交均价同比走高近两成。

对此，天风证券指出，上半年土地市场供应力度有所加大，优质土地集中入市，土地市场热度持续提升，不同能级城市土地市场分化明显，一线城市土地供应和成交仍维持较高热情，三线城市次之，二线城市供应微涨，成交略低于去年同期。

以北京为例，Wind数据显示，北京上半年土地成交溢价率为18.35%，虽然仍处于历史低位，不过相比2018和2019年的13.72%和9.38%，仍有明显回升。

上半年北京推出多宗优质宅地，这些宅地主要位于热门区域，周边配套良好，去化压力较小，同时出让单价也更高，拉动了北京整体土地市场的价格上涨。上半年北京累计共成交宅地31宗，这个数量与去年上半年一致；成交建设用地面积165.54平方米，同比下降20%；成交金额为1133亿元，同比上涨了30%，这一金额已经达到了去年全年总额的76%。

再从区域来看，上半年长三角地区土地市场热度走高。中国指数研究院的数据显示，杭州、上海、南京、苏州、温州、宁波、无锡、绍兴8个长三角城市的土地出让金都排在了全国300城的前20之列。其中，杭州揽金总额达1756.9亿元，在去年高基数的基础上再增两成，高居榜首。无锡、上海的土地出让金涨幅接近一倍，分别达到了105%和97%，涨幅全国领先。

随着区域土地市场的持续升温，也让成交平均楼面价不断攀升。根据亿翰智库的统计，自2月份至5月底，全国共计诞生28个单价“地王”（即突破前期楼面价），其中有6幅地块突破全市平均楼面价，有22幅地块突破区域楼面价。

进入下半年，监管层已经对部分城市的土地市场过热做出了政策调整。

7月6日晚间，宁波市印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》称，将从严核定新出让地块商品住宅销售价格，调整住宅用地出让竞价规则，严格控制楼面地价。

下半年是否会有更多的土地政策出台？交通银行(601328,股吧)金融研究中心资深研究员夏丹表示，这和土地溢价率有直接关系，土地价格走高会势必会影响房价，如果超出了监管可接受的范围会导致对房价的调控情况。

“从源头上，监管者希望土地价格能够控制在比较稳定的范围之内，但是从各个地方政府的动力来说，是希望土地成交能够平稳进行，为了达成这样的情况，可能出台一些微调的政策来稳定土地市场溢价率。”夏丹表示。

房企拿地态度分化

不仅是城市和区域出现分化，企业在土地市场的态度也出现了分化。

贝壳研究院的数据显示，TOP50房企今年上半年拿地销售比为38%，较2019年同期的40%减少2个百分点。2020年上半年TOP50房企平均权益拿地金额204亿元，而2019年同期是223亿元。

其中，恒大等房企在土地市场异常活跃。根据贝壳研究院的统计，恒大上半年在全国39城市取地119宗，拿地金额超过760亿元，金额比第二名多67%。恒大拿地主要为二线城市与强三线城市，其中单在乌鲁木齐一城获取地块超过30宗。此外，上半年碧桂园、恒大、绿地、绿城等多家房企新增土地货值都超千亿元。

不仅如此，龙光、越秀、德信等区域型企业上半年也在土地市场频出“大手笔”，龙光在深圳拿下一块总价过百亿元、溢价率为45%的地块。

对此，有华南房企的研究人士告诉记者，部分房企之所以在今年上半年补仓积极，有三个方面因素。首先，疫情趋于稳定情况下销售恢复的速度好于预期，销售回款补充了房企资金。其次，上半年房企金融环境有所宽松，债券、信托等领域获得的资金补充较多。最后，从供给的角度来说，迫于财政压力，地方政府上半年推出的优质土地较多，这也加强了房企补仓动力。

数据也显示，房企融资状况确实好于预期。2020年上半年房企境内外融资折合人民币合计约为6506亿元，占比2019年全年融资规模53%。国家统计局的数据也显示，前5月，房地产开发企业到位资金62654亿元，同比下降6.1%，降幅比1—4月份收窄4.3个百分点。

不过，21世纪经济报道记者注意到，一些头部房企由于现阶段土储较为充裕，则放缓了拿地节奏。比如2019年土储货值超过25000亿元的融创，上半年拿地销售比仅为18%。土储货值超过18000亿元的万科，上半年拿地销售比也只有16%。

对于下半年的土地市场而言，融资压力的加大将会影响房企拿地积极性。2020年下半年债券融资偿还迎高峰，境内外融资债券到期规模约为5588亿元人民币，较上一年增加58%，部分债务集中到期房企下半年债务偿还呈高压。

贝壳研究院认为，从2020年前6个月内的表现看，境内与境外融资利率均表现出先高后低，6月翘尾的趋势，结合6月底银保监会“回头看”的工作部署，下半年金融监管升级是必然，稳经济下的防风险将进一步趋严。