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二手房“海量挂牌” 的预警信号

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如果一直坚持“唯快不破”的打法,任何商品都会贬值。一度是白领打卡重地的星巴克,宣布将在未来18个月内关闭多达400家门店,同时还要新开店300家,并加快推出自提概念店。这就是星巴克的新战略,收缩租金太高的门店,新店下沉社区,学瑞幸搞外卖。其实,这就是降成本、薄利多销。慢慢地,星巴克估计和麦当劳、肯德基一样,都走上平民化的路线。

一直坚持“唯快不破”的楼市,房子正在变成普通商品。从2015-2019年,楼市高举高打了5年,整体供求开始平衡或供过于求。疫情发生后,出于纾困经济和“六保”、“六稳”的考虑,各地财政刚性支出增加,楼市再次走上“高举高打”之路。刚刚过去的上半年,300城土地成交额同比增长10%,一二线楼市成交额同比增长57%和3%,上海和广州成交同比增长97%和79%,深圳、南京、北京、成都增长20%-50%,杭州以1757亿卖地收入再次问鼎冠军。

毫无疑问,大城市楼市供需两旺、交投活跃的局面,还会顺延至下半年。6月份统计数据显示,大湾区和长三角楼市热度由点及面,很多人喊楼市“新周期”来了。其实,这是假象,开发商也好、地方政府也好、媒体也好,一直以来都是想方设法顺应民意,挖空心思地刺激“买房神经”。当下,“打鸡血式”的买房已无可能,刺激买房需要新思路,但凡交易活跃的楼盘,多数是一二手房价格倒挂,或者是学位加持,或有轨道交通规划,描绘的都是获利前景。

但售楼处门庭若市的另一面,就是二手房海量挂牌。截至上半年,在贝壳平台上,广州、重庆、天津、苏州、沈阳、郑州等热点城市二手房挂牌量最高的涨了5倍,最低的也接近翻倍,月度新增挂牌都在1-2万套,挂牌量基本都超过全年一二手房交易量。万人“摇号抢房”火热的杭州,二手房挂牌量突破12万套,相比2019年初翻了一倍,相当于全年交易量的1.5倍。

从2016年10月份开始,热点城市相继启动新房限价和限售政策,但同时,又借助人才政策变相宽松,导致的结果就是愈演愈烈的“打新”式购房。疫情之下,各地又在供给端发力,海量供地加剧了未来房屋供应过剩的局面,楼市高位平衡后回落的走势越来越明显了。随着2-3年限售期的结束,前期“打新”的投资客们,纷纷出货,导致二手房挂牌量迅速攀升。

持有成本低、不太关注租金,挂牌量剧增的结果,并非是房价下跌,而是交易周期拉长、交易摩擦增大(交易劳神费力)、空置率上升、租金下跌。目前,在多数二三四线城市,若业主不低于市场价10%-20%销售,房子挂牌一年半载是很正常。所以,数据表现上,二手房价还比较坚挺,但转化为实际成交的话,跌势很明显。只不过,由于政策发力卖地和新房市场,二手房被迫自持,纸面财富、孤芳自赏,默默承担实际损失。未来,楼市还会顺着“卖地-新房-二手房”的路径转化,溢价慢慢消磨、泡沫“软着陆”,房子不经意间回归普通商品。

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