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上海楼市复苏:高端盘蹿红、二手房也补量

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高端盘“日光”、二手房成交反弹,上半年上海楼市走出低谷,稳步前行。而从趋势上来,上海楼市“金九银十”仍会出现,全年成交量比去年减少一成以内。随着成交量走稳,下半年价格会出现小幅上涨。

2020年上半年,经历了疫情冲击、市场修复,上海楼市表现可圈可点。走出停摆、断崖式下跌的行情,上海楼市一路稳步前进。上海新房市场在豪宅的引领下,量稳价升;二手房市场则迅速复苏,总体量价较为稳定。

业内人士预计,上海楼市“金九银十”仍会出现,若市场运行稳定,全年成交量比去年减少一成以内。随着成交量走稳,下半年价格会出现小幅上涨。

多个豪宅项目火了,拉升新房价格

受疫情影响,今年上半年,全国供求节奏出现滞后,尤其是一季度,几乎处于停滞状态。上海楼市也不例外,虽然通过网上直播的方式,一些企业积极以价换量,但和去年相比,供求均出现了不同程度的缩水。不过,随着疫情逐步得到控制,4月后,上海开启一波供应潮,在高供应推动下,市场迎来迟到的“小阳春”。

入市产品类型上,今年高价房项目最为抢眼。上海绿地外滩中心的住宅部分“绿地海珀外滩”于今年3月24日迎来首次开盘,平均售价达13.8万元/平方米,最高销售总价达1.15亿元,这是今年疫情以来上海首个线上开盘的项目,开盘当日去化率达到85%,其中小户型部分已经售罄,较好的成交数据,给予了市场较大信心。

认筹率是目前新房市场中最能够反映购房者对楼盘喜好程度的直接指标。4月供应潮开启后,高端项目几乎逢开盘就“日光”,尤其是一些热点区域的热点项目,认筹率超过1:6。据媒体报道,今年4月底,位于前滩的东方惠礼推出411套房源,共计吸引2284组有效认筹,认筹率超550%,仅次于2018年4月开盘的中粮前滩海景壹号的3127组,因此,毫无悬念,开盘迎来“日光”。

在此基础上,前滩又在6月迎来一个重磅项目:三湘印象(000863,股吧)名邸。6月底,三湘印象名邸推出142套房源,摇号人数达到955组。近期,三湘印象名邸在互动平台回答投资者提问时表示,今年该项目认筹率超670%,将为公司带来约30亿现金流。

不过,5月后,上海市场出现分化,部分项目认筹效果不理想,只有几十套,而一些项目依然是“日光”。据东方公证处数据显示,今年上半年,参与公证摇号的项目共计60盘。在这些盘中,有31个项目认筹率超80%,也有22盘认筹率未超50%,楼市冷热较为不均。

从上半年项目表现来看,来自上海中原地产的统计数据显示,位于虹口区的瑞虹新城天悦郡庭以成交面积63611平方米的成绩,位居上半年新建商品住宅成交面积首位。紧随其后的是位于南汇区的金地云筑和奉贤区的临港蓝湾诚园,分别以成交58834平方米和56499平方米的成绩分列第二位和第三位。

从整体成交数据上看,受疫情影响,今年上半年上海新建商品住宅成交346.11万平方米,累计同比减少4.44%。其中,高价房表现较为亮眼,单价10万元以上的项目一共成交2828套,同比增加98.18%。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出,这次疫情催生一部分改善客群入市,同时也催生部分资产配置需求。从历史表现来看,越是核心地段房产扛跌能力越强,更何况新房多少还受到限价影响,入市价格比预期稍低些。因此,今年豪宅成为市场最为突出的产品。

市场的活跃,逐步反馈至入市价格上。尤其在豪宅项目上体现得更为明显。新京报记者了解到,浦东前滩三湘印象名邸入市均价超12万元/平方米,而同区域内此前开盘的项目,均价都没有突破10万元/平方米。另外,6月底,翠湖天地五期开盘入市,均价超过16万元/平方米。

来自中指研究院的统计数据显示,今年上半年,上海市商品住宅(不含保障性住房)成交均价为59082元/平方米,同比上升7%。其中,6月份,上海市商品住宅(不含保障性住房)成交均价为56526元/平方米,环比下降10.8%,同比则上升6.6%。

上半年二手房成交走高,议价空间缩小

与新房市场相比,二手房市场更能真实地反映市场供需状况。回顾今年上半年,与新房市场相比,上海二手房市场复苏速度更快。

来自上海中原地产统计数据显示,1月份、2月份受到传统淡季及疫情影响,上海二手房成交坠入谷底。但随着3月陆续恢复正常,上海二手房市场成交快速反弹。随着疫情影响趋弱,4月份、5月份成交进一步增大,尤其是5月,成交攀升到2.8万套,达到2016年10月以来的新高。在此基础上,6月虽然市场有所降温,但交易量仍达到了2.7万套。

上海二手房成交套数走势

数据来源:上海中原地产

“市场虽然复苏,但还达不到热的程度。近期二手房成交走高,是因为前期需求挤压,集中开闸后补量的过程,高位运行一段时间后会回落下来。”卢文曦称。

在成交价方面,受益于疫情平稳后,积攒的购房需求集中释放,使市场迅速火热,成交均价也随之一路走高。聚焦在6月份,易居添玑数据对各区域统计数据显示,6月上海各区二手小区均价相比今年1月大多出现了上涨,仅有徐汇和崇明均价相比1月出现下跌,其中,徐汇跌幅也仅是0.14%。而价格涨幅最大的区域,多为传统住宅供应和成交集中区域,如浦东,闵行、青浦和奉贤,小区均价涨幅均超过了3%。

行情的向好,导致挂牌价较为坚挺,业主层面也没有太大的议价空间。中原二手房报价指数方面,目前在40%-43%区间震荡,和去年同期类似。挂牌价格上,300万以内房源,年初还能还价2%-3%,年后随着市场复苏,议价空间缩小至1%以内。

“此类房源从挂牌到去化周期开始缩短,年初大概在2-3个月,现在低总价房源为1个月左右。5月份后,500万左右的房源开始活跃,市场热点由刚需转向改善。”不过,卢文曦指出,千万以上二手房还较难消化,议价空间在5%以上,和年前差别不大。

之所以二手房价格有所上涨,卢文曦分析称,“由于疫情得到明显控制和好转,上海积极推进复工复产复市。尤其是3月后小区陆续解除封闭式管理,有助于带看顺利进行。目前价格总体看,还是这一轮调整以来的低点,大家愿意入市。”

值得一提的是,今年上海入学政策有所调整,除延续公民同招外,民办学校采取摇号入学,由此增加了入学的不确定性。基于此,一些家长为确保子女能进入的学校便选择优质公办学校的学区房。因此,今年徐汇、杨浦等部分学区房房源挂牌价格出现了上涨。

业内:预计全年成交量跌一成以内

年中过后,楼市竞技进入下半场。那么,下半年上海楼市将呈现怎样的发展态势?对此,易居研究院副院长杨红旭表示,疫情影响下,上海新房市场经历了量价齐跌,预计下半年会逐步进入短周期上升阶段,温和升温。由于房企二季度冲刺较猛,三季度成交量会有所回落,价格方面则会保持二季度的温和上涨态势。

卢文曦亦表示,上海楼市调控基调未变,市场不太可能走出反转行情。因此,上海楼市走势上很可能和去年一样,成交高点在上半年产生。预计全年新房成交量和去年相仿或减少一成以内,但成交均价受到豪宅集中入市影响略有上涨。

在二手房方面,业内人士表示,因疫情延后的购房需求目前可能仍未全部释放完毕,预测在7、8月份仍会有不低于去年同期的成交量。下半年上海会保持相对稳定的市场成交与价格,整体房地产市场处于良性发展阶段。

“预计‘金九银十’仍会出现,若市场运行稳定,全年二手房成交量比去年减少一成以内。随着成交量企稳,下半年二手房价格会出现小幅上涨,中原报价指数预计会达3%左右的涨幅。”卢文曦说。

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