三问失管小区 如何找回“管”？

5月初，广安门北街20号院物管会人选公告挂上了社区公示栏 摄影/本报记者 魏彤

广安门北街20号院物管会第一次会议

六合园南社区物管会在物业确权《公告》上盖章 摄影/陈艺

《北京市物业管理条例》到本月底就实施整整三个月了。《条例》从法规层面进行了周延的制度设计，对物业及服务、物管会、业委会加以规范，旨在让众多长期“失管”的小区找回“管”。近日北京青年报派出多路记者走访不同类型的社区，通过聚焦《条例》中提及的“物管会”在实际运作中的经验与问题，力图探寻让失管小区“管”起来的路径，应该说这也是一条最终提升老百姓幸福感、获得感和安全感以及社区宜居性的基层自治的路径。

随着《北京市物业管理条例》的深入实施，“失管小区”越发引人关注。“失管”，失去了什么？失管小区，意味着什么？

西城区广安门北街20号院，一个成立25年的多产权单位老旧小区。这个小区的物管会刚刚成立一个多月，主任尹瑞芳向北青报记者展示一截换下来的铸铁水管：但见管道内部锈蚀如麻花状，几乎一触即破。“几乎天天都有跑水的情况！居民意见很大呢！”尹瑞芳说。

海淀区火器营第三社区怡丽南园小区也是个二十来年的老旧小区，水龙头里流出的是自备井水，煮这样的水，烧水壶用不了一个月就会结满水垢……

“所谓失管小区就是‘三无小区’，即无物管、无主管部门、无人防物防。”西城区房管局物业科科长张玉成说，这样的小区西城就有94个。北青报记者了解到，类似的失管小区或三无小区丰台区还有208个，海淀区还有287个。北青报记者在走访中看到，“设施无人管，公共服务多短板”是失管小区的共性。它无疑拉低了百姓生活质量和社区宜居性。

物管会是临时机构

通过多途径“自治”解决失管问题

作为一个超大型城市，北京的城市治理，多年来探索出了一条从粗放到精细化，从“摊大饼”到“基层赋权、重心下沉”的路径。而“社区自治”，正是这条路径的注脚。“小事不出社区，大事不出街道”，《条例》不仅为社区自治模式提供了法制遵循，而且《条例》中提及的物管会，其实就是社区自治的载体。

“按照规定，物管会是临时机构，其最终目的是为了促进业委会成立，更好地管理小区事务，为所有小区居民营造宜居性、安全性、便利性、公正性、多样性的居住环境。”朝阳区东湖街道城管办副主任李士博接受北青报记者采访时说。

北青报记者在连日来的走访中了解到，所谓“失管”问题大致有三类：一是很多老旧小区本来有产权单位，但年代久远，产权单位不在了，小区就无人管理了。二是一些老旧小区产权单位过多，一楼多人管，谁也管不到，从而造成权责不清。三是部分商品房小区最初成立过业委会，后来由于议事规则不明晰、居民参与度不高，渐渐导致自治组织“无疾而终”，于是这些商品房小区也等于处在“失管”状态，尤其是出现了需要大面上协调解决的社区公共事务时，“失管”状态更甚。

北青报记者在采访中发现，物管会的议事能力、怎样管钱管物以及提议的专业性，是让“失管小区”找回“管”的决定性因素。

一问物管会：

议事怎样才能议透？

顾名思义，物管会就是要通过“开会”这种基本形式来协调社区公共事务。“要说社区的会，以前我们可没少开，但那种鸡一嘴鸭一嘴、争争吵吵、议而不决的会实在是太没效果了！”一位社区的党委书记对北青报记者说。而物管会的最大不同，就在于它的法制“赋能”和议事的内涵。

北青报记者在走访中了解到，按照《条例》中对“物管会应组织业主共同决定物业管理事项”的原则规定，当下很多小区正在结合自身实际制定议事规则。例如李士博向北青报记者出示了《东湖街道××小区物管会议事规则（范本）》。他解释说，我们制定的规则除了开会频率（至少两月一次）、人员要求（半数以上物管会委员到场）外，主要有两大亮点：一是赋予委员们事项签字确认权，这和以前那种争争吵吵、议而不决有本质的不同；二是委员们分工明确，有纠纷调处委员，专门负责调解社区矛盾；有环境管理委员，专门负责绿化景观维护；有安全管理委员，专门负责小区水电气热的安全性……规则明确了，议事才能有的放矢。

物管会要把小区“管”起来，其实还有最关键的一点就是管起居民生活的“痛点”，谋划小区公共服务的“利益点”，这样才能让居民真正参与进来，不知不觉就成了自我管理的“主角”。鲁谷街道党工委书记李先侠举例说，该街道辖区物管会的成立，对老旧小区改造发挥了不可或缺的作用。物管会成员通过入户调研，走街串巷，问需于民，将老旧小区的情况一一记录，有针对性地设计改造“菜单”，并及时和设计方进行沟通，让大部分居民满意。“物管会是管咱自己的事儿，咱自己还能置身事外吗？”不少居民由衷地感叹。

当然，议社区的事，解居民的难，还少不了用心用情。石景山区六合园南社区物管会党支部书记孙小平上任后，便马不停蹄地召集志愿者和楼门长，带着第三方公司一起，挨家挨户敲开了社区居民的门，针对“应急物业确权”问题聆听居民的心声。“街坊邻居都认识我，有什么话愿意跟我说。”孙小平说。为了直接听意见，她索性在社区门口“支起了摊儿”，现场和居民“一对一”交流。

二问物管会：

如何管钱管物？

一个小区是否有序运转，公共财物的管理无疑是重要考量指标。事实上，此次《条例》对业委会如何“管钱管物”都做了明晰的界定，例如如何管理专项维修基金、共用部分经营收益、监督专项维修基金等。而物管会作为成立业委会之前的临时机构，《条例》赋予其代行职责。应该说，在老旧小区中，用好这项权力直接关系到广大业主的切身利益。

对于拥有6家产权单位、480户居民中仅153户有产权证的广安门北街20号院来说，历史复杂的问题积淀可谓“乱如针脚”。物管会主任尹瑞芳说，物管会的最大作用就是本着对住户负责的态度先摸清“家底儿”。来自不同产权单位的物管会委员们分头行动，专项维修基金存在什么地方？有多少钱？有没有分户？哪些房屋有专项维修基金对应账户？哪些没有？……

一个月忙碌下来，20多年的“家底儿”初步摸清，例如其中有一家产权单位的80余万元公共维修基金已对应到楼栋，8万余元基金已对应到户。“居民们心中有数了，就可以依法使用这笔钱了！”尹瑞芳说，下一步要继续研究专项维修基金的使用程序和流程，最终更好地服务于小区居民。

尹瑞芳向北青报记者介绍说，除了为维修基金“摸家底儿”，20号院居民反映的楼内雨水管漏水问题是下一步物管会解决的重点。该小区楼内雨水管大部分架设在卫生间内，因长时间锈蚀腐烂，每遇雨雪天就冒水，业主怨声载道。“这次我们想将雨水管都改成外挂，预计要花8万元左右。接下来物管会就要跟业主协商，形成决议，看看这笔钱怎么分摊才能更好地维护公众利益。”

三问物管会：

提议如何更专业？

面对复杂的小区管理，特别是失管小区的现状，应运而生的物管会，不是动动嘴、跑跑腿那么简单就能胜任的。物管会要成为一个老旧小区特别是失管小区正常运转的“轴心”，离不开专业性的精准服务。北青报记者在走访中了解到，当下很多小区筹建物管会时都在这方面下足了功夫。

在物管会的职责当中，监督专项维修基金无疑是件最具专业性的事。据北青报记者了解，西城区广安门北街20号院、中央音乐学院社区、新华社社区等不少小区物管会都将产权单位物业处的相关负责人纳入进来，便于更好地配合各项基金监管工作。“六家产权单位各出一人进入管理委员会，进来的第一件事就是分头摸清各自单位专项维修基金的‘家底儿’。” 尹瑞芳说。

除此以外，北青报记者注意到，很多小区都将开发建设单位的至少一人纳入物管会委员，负责处理涉及开发建设单位的房屋遗留问题。李士博告诉北青报记者，“比如门窗质量问题、管线类铺设问题，如果和当初的宣传不一致或者哪里没有达到业主要求，就必须有开发建设单位介入才能让居民满意。否则就容易把纠纷转嫁到物业身上，形成恶性循环，从这个角度看，物管会构成人员的专业优势就体现出来了。”

北青报记者在朝阳区石佛营南里三印家园小区物管会采访时，社区党委书记李潇说，物管会委员相关职业背景也有助于提升社区工作的专业性。他介绍，该小区有一位物管会副主任在东城区一个街道办专门负责物业，在小区停车管理的道闸设置等方面就发挥了自己的专业优势。另一位物管会委员在和业主解释为何在小区门口安装人脸识别系统时，也因为自己警察的职业身份而打消了居民“泄露隐私”的疑虑，让居民吃了定心丸，使得加装工作顺利进行。

此外，基层党建的引领也保证了物管会工作的精准就位。朝阳区五洲家园小区物管会7名成员全都是党员，综合素质较高，在小区居民中也有威信，大事小情呼之即来，为复杂的小区管理工作奠定了基础。石景山七星园北社区是建于上世纪90年代的老小区，其物管会的前身——自管会中的7名成员4名是党员。如今，社区已在自管会基础上成立了物管会，他们由居民推选产生，义务服务、不领工资，桃李不言，下自成蹊，群众看在眼里，记在心里，大家拧成一股绳，小区的“宜居建设”势头自然越来越好。

在采访中北青报记者也了解到，尽管《条例》这个“关键小事”贯彻越来越深入，越来越多的小区进行了物管会的生动实践，但现实中也存在一些亟待解决的问题或者隐患。

首先是历史遗留问题需要更多制度设计。北青报记者采访的一个老旧小区，原来是机关单位和企业的住宅区，产权关系复杂，目前有的单位和企业已经随着深化改革而不复存在，只留下个别人负责后期物业，当涉及老旧设备需要更换时，专项维修基金从哪里来？当初产权方并没有收过这笔钱，这也让物管会与正在试图引入的正规物业面临潜在纠纷。

其次是基层实践需要更多细则规定，特别是面对产权不清的失管小区，能否用法律的形式将以前的产权单位的权责固化下来，使物管会的基层实践更加“有章可循”。

另外，北青报记者在采访中还听到有关物管会用房和其他保障方面的反映。“目前我们的物管会是借用社区的办公用房，物管会里凡是社区工作人员就不另行领取补贴，但是居民代表等人，为了保障参与和履职的积极性，是否设立相应补贴，最好有明确说法。”一位小区的物管会负责人向北青报记者说。

文/本报记者 李泽伟 解丽 刘婧 王斌 蒲长廷

记者观察

物管会的公章怎么用？

六合园南社区物管会成立三个月 盖了两次公章

石景山区鲁谷街道六合园南社区物管会自今年4月成立以来，已经盖了两次章。一次是用在老旧小区改造的《施工公告》中，另一次则是用在为小区物业确权的《公告》中。

北青报记者注意到，社区物管会的公章印着“北京市石景山区鲁谷街道六合园南社区15—18号楼物业管理委员会”几个大字，有效期显示至2023年4月22日。从这个公章的设计也体现出《条例》中“物管会作为临时机构”的定性。

“领章容易，想盖这个章却分外谨慎。”六合园南社区物管会党支部书记孙小平说，这个章是从街道的社区建设科申请的，从备案到领取印章大概用了4个工作日。但是物管会成立三个月却只盖了两次章。

7月2日，物管会在有关小区改造的《施工公告》上盖下了印章。《公告》贴在小区入口处，将小区即将施工改造的内容逐一列出，其中包括：管线入地、路面修补、停车规划等。这些正是物管会集合各方代表多次讨论的结果，公告上的“印章”，也标志着小区居民对改造内容的最终认可。

在7月9日小区物业确权的《公告》中，这个章也派上了用场。今年1月15日，鲁谷街道将愿景和家以应急物业接管的方式引入六合园南社区，改变了社区过去长期存在的失管局面。这个物业能否“转正”，还得居民说了算。物管会在挨家挨户征集居民的意见后，六合园南社区15—18号楼同意物业“转正”的住户超过半数，于是在开箱验票仪式当天，孙小平再次在那张物业确权的《公告》上，郑重地盖下了物管会的章。

由此可见，物管会成立三个月，两次用章，都是事关居民的公共服务需求确权方面。