调控新政连夜出 “躁动”楼市将何从?|楼市新政|房价|限购|土地市场|吴翔华

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继深圳楼市调控新政落地后，长三角多地也相继跟上了收紧的步伐。

7月23日凌晨，南京七部门联合发布9项收紧楼市的措施，既照顾了刚性购房需求群体，保障了无住房家庭的购房需求，又堵住了离婚买房漏洞。就在前一日，宁波也有所动作。

记者注意到，宁波此次出台的新政和南京有所类似，也对无房家庭进行了倾斜。不过，相较于南京要求商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源，宁波的倾斜力度更大，所要求比例达到50%。

在业内人士看来，深圳、宁波、南京等地接连出台调控新政，是市场过热的必然结果，各项政策直指当下楼市过热、投机性需求增长等问题。

南京：堵住“假离婚”漏洞

“宁九条”对楼市影响很大，每条都有针对性，属于对前段时间市场热度升高的一种撞击式反射，也是给过去的一些正常打补丁。

和深圳一样，此次南京新政出台前市场已有相关传言。

7月23日凌晨，南京七部门联合印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称“通知”）。

根据上述通知：七部门为落实“房住不炒”、“稳预期”，从土地、刚需、限购、热点楼盘、精装房、房产中介、购房资格、房地产媒体以及相关部门等9个方面出发，联合发布9项收紧楼市的措施。

在南京房地产学会会长吴翔华看来，“宁九条”对楼市影响很大，每条都有针对性，属于对前段时间市场热度升高的一种撞击式反射，也是给过去的一些正常打补丁。

具体来看，土地市场严格执行“限房价、竞地价”的出让模式。依据土地市场状况，加大住宅用地供应力度，合理有序安排上市，优先满足刚需，稳定市场预期。提高土地市场准入条件，建立热点区域住宅用地报名单位资格筛查机制。此举意在改变多家开发商哄抢优质地块的局面，避免造成土地市场过热。

和杭州新政倾斜无房家庭一样，南京也要求优先保障本市户籍无房家庭的刚性购房需求，商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。吴翔华认为，这是避免摇号误伤刚需，向无房者定向配售。其认为，这条规定对改善类尤其是高端改善项目不会有太多影响，主要影响在于刚需类项目，有房家庭摇到此类项目的概率会进一步降低。

不同于很多城市为堵离婚买房而采取金融方面限制，此次南京规定夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

这也意味着，自离婚之日起2年内，若家庭名下无房，夫妻双方离婚后都可购买“首套房”；若家庭名下有一套房，夫妻离婚后名下无房的一方，可以购买“首套房”；如果家庭名下有2套房，则夫妻双方离婚后都没有购房资格。

不同于上面政策对刚需类项目的影响，吴翔华表示，“假离婚”取得购房资格的漏洞被堵上，对于改善类尤其是高端改善类项目的影响巨大，投资客比例高的板块也会有沉重打击。

对于购房者曾遇到的“线下售楼处说售罄，网上房地产却显示有房可售”的情况，新政也予以了规范，要求加强热点楼盘销售管理，对社会关注度高、预计购房人数多的热点楼盘，开发企业制定针对性销售方案，严格按照审核公示方案开盘销售。选房结果在现场公示，确保销售进度与南京网上房地产公示同步。在吴翔华看来，该项规定主要是针对开发商，降低热点板块和价格倒挂的项目的热度，但其预判即便有前几条约束，定价倒挂明显的项目市场热度依然会较高。

宁波：50%新房倾斜无房家庭

宁波新政是对前期楼市调控政策的完善和细化，提高了购房和转让门槛，进一步堵住了借人才引进等通道投机炒房的漏洞。

紧随深圳调控步伐的不仅有南京，宁波也祭出楼市新政。7月22日，宁波市住房和城乡建设局、自然资源和规划局发布《关于进一步完善商品住房销售行为切实保障居民自住需求的通知》（下称“《通知》”）。

对于购房资格，《通知》称，宁波市海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区、奉化区行政区域内的无房家庭可在市六区优先认购1套商品住房，该套住房要求在取得不动产权属证书满5年后方可转让。

无房家庭还需要满足家庭成员之一具有市六区户籍；或近三年内在市六区已连续缴纳24个月及以上社会保险；或本人或配偶属于本市引进的顶尖人才、特优人才、领军人才、拔尖人才、高级人才的。

相较南京，宁波要求房源对无房家庭倾斜的力度更大。

根据《通知》，市六区符合销售条件的住宅项目或批次，开发商要在公证机构监督下随机抽取不少于50%的可销售住宅房源（按套数计）供无房家庭优先认购，并通过市房产交易信息服务网公示拟销售项目情况，本项目或批次推出套数、可供无房家庭选购的套数，购房意向登记的条件、途径等信息，购房意向登记原则上不少于3日。

该政策是对7月6日出台的《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（甬建发〔2020〕56号）的补充，主要是重点保障居民自住需求，向符合条件的无房家庭倾斜。

上海中原地产首席分析师卢文曦指出，宁波楼市新政从总体上看是对前期楼市调控政策的完善和细化，新政对购房资格、转手出让条件等方面都提高了门槛，进一步堵住了借人才引进等通道投机炒房的漏洞。

易居智库研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示，此次宁波政策至少说明了一点，限购只是一种方式，而优购才是更深的更重点考虑的内容。此前宁波限购政策有效地打击了各类炒房需求，而此次优先购房的政策，实际上保障了各类刚需的购房权益。当然，类似优先购房的政策，也防范了炒房的风险，包括限售政策的引入。应该说，宁波此类政策对于一些库存去化过快的城市是有借鉴意义的，至少有助于减少刚需购房的压力。通过“限购+优购”政策的组合拳模式，有助于落实“房住不炒”和支持合理住房需求的政策导向。

楼市“躁动”引调控

市场躁动是调控出台的一大因素，此次出台调控的南京和宁波都是今年以来楼市升温显著的城市。

中国指数研究院数据显示，百城房价榜单中，今年6月份，宁波新建住宅平均价格为17781元/平方米，环比涨幅1.33%，超越上海、杭州、嘉兴、南京等城市，涨幅位居全国第一。

上半年，宁波土拍市场火热，118宗经营性用地出让，总出让建面930.4万平方米，出让金640.3亿元，楼面均价6883元/平方米，平均溢价率30.84%。其中，出让宅地（含商住）77宗，总出让建面718.2万平方米，出让金598.1亿元，楼面均价8328元/平方米，楼面均价同比上涨37.2%，平均溢价率32.31%。

6月绿城拿下的鄞州区JD07-05-08（明楼地段）地块，楼面价更是高达32520元/平方米。

有宁波当地地产人士对《国际金融报》记者表示，宁波楼市的火爆并不意外，房价走势素来有“短期看政策，中期看土地，长期看人口”的说法。

去年宁波实现GDP 11985亿元，排名全国第十二，仅次于南京。同年，宁波常驻人口更是增长至34万人，在全国主要城市常住人口增量排行榜上位居第四，仅次于杭州、深圳和广州。加上去年底宁波放宽了落户条件，5月初宁波给予“舟山户籍同城化待遇”，这也意味着，更多的人口拿到了宁波户口。大量外来人口流入，也会衍生出庞大的置业需求，进一步催热房地产市场。

因此，上半年宁波楼市的量价齐高，一片火热的景象。

南京楼市上半年的升温丝毫不逊于宁波。

国家统计局披露数据显示，4-6月，南京新房价格环比涨幅分别为1.8%、1.2%、1.0%，其中4月环比涨幅居70个大中城市之首；同一区间，同比涨幅分别为4.5%、5.0%、6.1%，逐渐呈走高之势。

南京网上房地产数据显示，即便受到疫情影响，今年上半年南京新房（含六合、溧水、高淳）成交量达35269套，认购41360套，同比成交量上涨3.5%，认购量上涨8.4%。成交价格方面，南京一二季度整体成交均价企稳在25641元/平方米的高位。其中，6月份南京新房认购量达11306套，成交7918套，环比认购上涨19.6%。

与此同时，南京更出现了“万人摇”的火爆场景。

5月底，位于江北核心区的江畔都会上城项目摇号清册出炉，共计收获11890组有效报名，其中992组参与67套人才优选房摇号，中签率约6.8%；10898组参与156套普通房源摇号，中签率只有1.4%。

甚至有消息称，江畔都会上城的报名系统由于报名人数过多曾一度瘫痪，“万人摇号盘”的名号也不胫而走。

据了解，江畔都会上城上一次加推是去年12月份，共计推出492套房源，均价为30500元/平方米，超5000人陪跑，中签率仅8.5%，开盘当天所有房源全部售罄。

虽然此次价格相比前期均价上涨约807元/平方米，但仍有近1.2万人报名参与摇号。这也是南京今年的首个“万人摇”的项目。

不仅如此，南京溧水万达广场的价格也倒挂超3000元/平方米，同样引来大批购房者报名摇号，中签率低至16.6%，系统也一度不能提交。

有望抑制房价过快上涨

上述新政均落实了“房住不炒”的政策导向，对于保护刚性需求，打击炒房现象有着重要意义，有利于促进房地产市场稳定健康发展。

如此严厉的调控政策，是否会对当地的房价产生影响？

在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，上述两市的新政对于中短期房价稳定将起到一定作用。同时在深圳、南京、宁波多地楼市政策接连升级的情况下，张波预判，三季度会有更多城市跟进，尤其是有“万人摇”和房价上涨过快表现的城市。

诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱也表示，从政策的要点可以看出，本次南京新政大力支持刚需性购房需求，完善了住房限购政策，并且严格限制了未来房价；宁波的政策亮点则在于在原有限购升级的基础上保障了无房家庭的购房需求，结合5年限售和房企供应房源不少于50%，在供需两端皆有发力。

王小嫱认为，上述两则新政均落实了“房住不炒”的政策导向，对于保护刚性需求，打击炒房现象有着重要意义，有利于推动市场转稳，抑制当地楼市投资性需求，促进房地产市场从当前的过热回归平稳理性，稳定健康发展。