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后疫情时期 重构楼市调控的架构

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疫情常态化,供应链修复困难,实体经济复苏较慢,货币宽松助长了股市和楼市的繁荣。

近期,专门针对房地产,国家召开了工作座谈会,特别的不同寻常。一是10个城市参加了座谈会。自打“一城一策”落地以来,很少从上到下这样召集了;二是部署了具体的调控措施。过去几年,监管层只给出调控原则,而出什么调控政策,这是地方的事;三是措辞很严厉,通稿中出现高度重视、时刻紧绷、牢牢坚持等字眼。

究竟发生了什么?笔者先给出一个观点,过去3年(2017~2019年)楼市“体量高位平衡、价格相对稳定”的良好局面被打破了。今年上半年,不管是大湾区的深圳、东莞,还是长三角的杭州、南京和宁波,房价都出现10%~20%的大涨。疑惑的是,为何2017~2019年楼市相对稳定,热点城市房价涨幅基本控制在10%以内,而疫情冲击下,上半年热点楼市却意外突起?

根本的变化,就是坚持近10年的限购限贷“调控框架”被突破了。2017年以来,“一城一策”的授权下,各地纷纷祭出“抢人”利器,人才门槛空前降低,部分城市全面取消落户限制。甚至连一线城市,外围也退出限购,比如上海临港(600848,股吧)、广州外围6区(或退出限购、或降低限购门槛);随迁、秒批的政策催化下,深圳本已很低的落户门槛,进一步降低了。

今年上半年,楼市出现的新变化,就是限购继续弱化的同时,限贷也突破了。2017年以来,尽管各地或明或暗松绑限购政策,但差别化的按揭政策岿然不动,二套房贷利率普遍上浮20%以上。特别是,其他贷款利率较高(比如消费贷、经营贷),导致楼市限贷比较严格。但疫情后,为纾困中小微,第一次出现抵押或一般商业贷款等融资利率低于按揭利率的情形。

于是,限购、限贷两大楼市需求管控手段均已接近失守。轻松落户可获得2套房购置资格,借道消费贷、经营贷,不仅突破了杠杆限制,而且获得更低的融资成本。所以,各地“假离婚”不断、“落户炒房”严重,都是为了突破限购限贷“调控框架”,获得购房资格、低成本融资。疫情常态化,供应链修复困难,实体经济复苏较慢,货币宽松助长了股市和楼市的繁荣。

当下,在外部环境严峻,内部疫情管控常态化的情形下,建立全国统一、高效循环的大市场,这是我们的既定战略。疫情上半场,保市场主体(企业、个体工商户等),让断裂的供应链迅速接上,客观上默认了资金部分进入股市和楼市。但由于,富人的边际消费倾向较低,疫情下半场,必须将数亿普通人群的消费潜力激活,这就需要控制资产价格过度繁荣。

下半年,尽管疫情期间非常规的宽松要收缩,但“两会”提出,今年货币增速要明显高于2019年,再加上降成本、纾困中小微的任务依旧艰巨,市场融资利率将继续保持在低位。怎么防范楼市和股市等资产繁荣呢?就是将限购门槛拔高,构筑富人资金和楼市炒作之间的“防火墙”。于是,近期深圳、南京、宁波、东莞等城市,全部升级限购、打击假离婚。

问题是,从过去“去杠杆”的经验看,这个防火墙不太牢靠。所以,这次叫来了10个城市,涵盖长三角、京津冀、大湾区、中部、西部、东北,可谓全国一盘棋。重点区域楼市稳了,全国楼市就稳了。下半年,资金能否精准直达实体,关键看重点城市能否夯实主体责任。

这次不同寻常的会议,标志着疫情后的“楼市牛”结束了。6~7月份,一线城市已开始高位回落,二线城市依旧在回升。下半年,二线城市、都市圈内三线城市将是调控重点区域。已退出的限购将相继拾起,构筑起限贷弱化后的“防火墙”。由于二三线城市内部冷热不均,二手房市场普遍还在回落,后疫情时期政策更强调精细化,以保持楼市一定活跃度。

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