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这座让炒房客“绕着走”的省会,到底做对了什么?

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导读:楼市最严调控是怎样炼成的?“优等生”长沙经验大梳理来了:与其他城市相比,长沙的楼市一大标志,就是不断升级的需求侧调控,所形成的严格的限购、限售条件。

要不要学长沙调控,可能是近期不少城市头疼的问题。

7月24日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会。在这次会议上,关于房地产的表述,如“高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题”、“时刻绷紧房地产调控这根弦”、“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”、和“不以房地产作为短期刺激经济的手段”等,被认为传达了中央要求房价过快上涨城市收紧调控的信号。

而引起多方关注的是,此次会议,有北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市参加,各个城市负责人还做了发言。对此,多位地产人士均告诉21世纪经济报道,与其他几个城市多属于近段时间来房价上涨相对较快的城市不同,长沙的房价一直控制较好。

而稍早一些,更有传闻称,7月初,在住建部对某热点城市的调研座谈后,该城市曾派人员前往长沙交流学习住房管理经验。而在不久之后,当地出台了堪称史上力度最严的限购政策。

因此,尽管并未对外公布各个城市具体的发言内容,但许多受访人士都猜测,长沙“可能是去介绍经验”的。从严格且不断加码的限购、限售,到从“限利润”开始的限价、长沙在过去几年间构成的楼市调控体系,值得关注。

不断“打补丁”的调控政策

与其他城市相比,长沙的楼市一大标志,就是不断升级的需求侧调控,所形成的严格的限购、限售条件。

目前, 长沙的限购和限售政策是:

本地单身户籍或非本地户籍家庭,限购一套商品住宅;

已婚以家庭为单位限购两套,且取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套;

外地户口需连续缴纳24个月社保或个人所得税方可限购一套。

另外,居民限售四年,企业则限售五年。

这经历了调控不断加码的过程。2017年3月18日,长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,政策划定长沙六区和长沙县(限长沙经开区、星沙)为限制区域对于非本地家庭,无房限购一套,已有住房的不得购买新房。政策主要针对新房市场,对长沙本地户籍家庭和二手房市场尚没有限购。到了5月20日,长沙市限购对象和限购范围进一步扩大。首先,长沙市户籍购房者也纳入了限购范畴,在限购区域内最多只能拥有两套房。其次,政策将二手房纳入限购范围,同时规定商品房拿到不动产权证后两年才能交易。

调控房价的决心还体现在土地出让环节。9月20日,长沙正式发布《长沙市住宅用地“限房价、竞地价”试点操纵规则》,对试点地块采取“熔断+摇号”的限价机制,国土部门按不高于土地挂牌起始价的150%,综合拟定土地交易最高限价,当竞价达到最高限价时,停止网上竞价,由竞价企业现场摇号决定。

2017年9月23日,长沙调控“套餐”再次全面升级,限制区域也扩展为全市。首先是购房门槛更为高,外地购房者需连续缴纳24个月以上的所得税或社保,而此前只需连续缴纳12个月以上。而本地购房者必须在取得首套房不动产权证后3年以上才能买第二套房。此外,限售政策进一步收紧,在长沙购买的商品房(含二手房),取得不动产权属证书3年后才能再次出售。

数据来源:国家统计局、易居研究院

此后,长沙房价开始得到控制,从国家统计局发布的70城新房同比价格走势来看,2018年以后,大部分时间里,长沙新房同比涨幅开始低于70城中二线城市的平均走势。

2018年6月,长沙市人民政府办公厅出台《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,也标志着长沙调控正式进入“完全体”状态。

这份文件从项目监管、土地出让、购房资格、户籍管理、严禁炒作等方面进行全面调控,调控力度再加码。

政策规定本地户籍家庭若只有一套,第二套需要在取得第一套房子不动产权4年后方可购买;

户籍单身与非户籍家庭在限购区域内有1套以上,不准再购买。

同时,政策对限售进一步限制,规定商品房需取得不动产权证4年后方可转让。

即使进入楼市平静期的2019年,“打补丁”仍在继续。2019年4月,21世纪经济报道曾独家求证了长沙取消二套房契税优惠文件的消息,长沙开始对个人购买家庭第二套改善性住房,按4%的税率征收契税,不再给与契税优惠。

持续的政策, 也取得了良好的成效。今年一季度,易居研究院曾发布报告称,2019年,在其测算的50个城市中,长沙的房价收入比仅6.4,最高的深圳达到了35.2。

数据来源:易居研究院

所谓房价收入比,是用商品住宅成交均价乘以城镇居民人均住房建筑面积,再除以城镇居民人均可支配收入,所得到的的一个指标,房价收入比越低,所在城市购房难度相对越小。

在易居研究院的这份报告中,不仅有四个一线城市,重庆、成都等13个强二线城市,沈阳、厦门等20个弱二线城市,甚至还有温州、扬州等13个三四线城市,长沙对房价控制的成功可见一斑。

长沙 图/图虫

从“限利润”开始的限价

需求端不断加码和升级调控的同时,供给侧的改革,也在同步进行。

根据乐居财经研究院的2019中国40城楼市备忘录,2019年全年,长沙共成交了149宗地块,总成交面积770万方,同比2018年上涨44.2%;总成交金额约685亿元,同比2018年上涨47.5%。

对此,有长沙地产人士告诉21世纪经济报道,2013年以前,长沙土地供应较多,形成的库存也难以去化,是当时长沙房价稳定的重要因素。而2014年、2015年,当时的长沙楼市处在去库存过程中,住宅用地供应较少。此后,长沙开始逐步恢复供应量。

Wind数据也显示,2019年,长沙出让住宅用地66块,所供应的规划建筑面积达到1567万平米,已接近恢复到2013年的高位。

数据来源:Wind

另外,长沙在租赁市场发展上也有尝试。

2019年,长沙进入中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。2020年计划建设公租房9600套,改造老旧小区123个,建设青年公寓项目10个,计划到2021年筹集租赁住房7.75万套。

不仅是中央政策支持,6月,长沙等城市与中国建设银行(601939,股吧)签署发展政策性租赁住房战略合作协议,长沙将获得200亿元信贷支持,用以解决6.5万套政策性租赁住房。

不仅是供应放量和渠道增加,在楼市的供给侧改革上,长沙还做了其他尝试。其中,从“限利润”开始限价,被研究人士称为“房住不炒”下的创新版本。

2017年底,长沙市发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》,明文规定,限价商品住房价格由成本加利润加税金构成。

其中,成本由楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金等8项构成。其中,管理费用以前四项之和的5%计算,销售费用以前四项之和的2%计算。而利润,该办法规定,项目平均利润率同样以前四项之和为基数,设定在6-8%。

这份暂行办法在2019年底到期,但长沙又接续发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》,延续了相关规定。

上述长沙地产人士也告诉记者,对于房地产行业来说,由于融资成本和拿地成本的不断走高,近年来除了少数成本控制极强、拿地成本很低的企业,大多数房企的利润率其实已经在10%以下,长沙的做法,一定程度上也有利于房价构成的透明化。

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