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多城启动新一轮楼市调控 “逢热必调”成市场隐形规律

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7月以来,已有包括东莞、杭州、宁波、深圳、南京等在内的8个热点城市相继发布了楼市调控收紧的政策,掀起了全国新一轮的调控政策收紧潮。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,“未来的房地产调控将更具差异化、主动化和联动化”。

多地启动新一轮调控

继7月2日及7月15日连续2次出台楼市调控新政之后,7月25日凌晨,东莞市住房和城乡建设局、东莞市自然资源局、东莞市不动产登记中心等十二部门联合发文,颁布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,进一步升级调控政策。

该份《通知》涉及土地供应、限购、限售等9个方面,内容包括非本市户籍购买首套一手二手商品住房需1年以上社保,买2套需2年以上社保,外地人限购第3套房,取得不动产权证满3年后方可交易转让等。对比之前的政策,此次新政延长了在东莞购房人员的缴纳社保年限和住宅限售年限,被认为是东莞最为严厉的一次政策调整。

而包括东莞在内,7月以来,杭州、宁波、深圳、南京等多个热点城市相继推出楼市调控新政,拉开了新一轮楼市调控的大幕。

7月2日,杭州发布楼市新政,规定人才购房自房屋网签之日起,5年内不得上市交易;同时加大无房家庭购房倾斜力度,但对于“无房家庭”的认定标准更为严格;

7月6日,宁波发布了扩大限购范围、市五区户籍居民限购2套住宅等规定。7月22日,限购、限售政策进一步扩大,市六区无住房家庭可优先认购一套商品住房,限售5年,且房企需提供不少于50%的可售房源供“无房家庭”优先认购;

7月15日,深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局及多部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。其中,“新落户居民满3年且连续缴纳36个月社保才可买房”的规定引发极大关注;

7月23日,南京祭出楼市调控大招:除优先保障本市户籍无房家庭的刚性购房需求、增加对土地价格的管控等规定之外,新政规定夫妻离异的,任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算等。

而在上述城市收紧调控政策的同时,中央层面也在进一步释放房地产调控信号。

7月20日,银保监会强调,要坚决防止房地产贷款乱象回潮;7月22日,最高人民法院、国家发展和改革委员会联合发布通知,明确表示要积极运用司法手段支持政府严控房价,防范炒地炒房投机行为、保障房地产市场平稳健康发展。

7月24日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会,包括北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳等10个一二线城市参会。会议在肯定房地产长效机制实施以来取得明显成效的同时,明确调控总基调依然是坚持“房住不炒”,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,以及坚持“三稳”的方向,采取差异化调控措施,及时科学精准调控。

楼市调控进入长效机制轨道

国信证券认为,在购房需求释放、供给相对不足、货币环境宽松三大因素的共振作用之下,二季度部分热点城市价格较快上涨,因而成为被调控的对象。仅以杭州为例:上半年杭州以1739亿元的土地出让金额再次位列全国第一,楼市也出现了“抢房”热潮。6月份,杭州新房成交量超过1.9万套,创下2017年6月以来的最高峰。6月中旬,远洋西溪公馆6万人摇号的规模也打破了全国纪录。易居企业集团CEO丁祖昱直言,“从热点城市楼市表现来看,此轮政策微调也在意料之中”。

依据“平稳健康发展”的调控出发点,抑制投资投机、遏制市场过热是现阶段调控的重点。

中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者强调,本轮房地产调控升级完全是因为市场不均衡回暖,部分城市的热度过热,所以调控政策的选择依然是“一城一策”。整体来看,本轮政策调控升级只是“打补丁”,全国没有出现调控全面大力度升级的情况。从效果看,目前除深圳有明显影响外,其他包括南京、杭州等城市影响微弱。“这是一轮历史上收紧力度最弱的调控潮。”

与张大伟看法类似,绿地金融控股集团战略发展与产业协作部副总裁李想也向《华夏时报》记者表示,这些城市发布调控政策的目的在于避免楼市的“异动”,出发点还是确保房地产市场平稳健康发展。

而绿地控股集团执行总裁耿靖在今年初即指出,当前房地产市场量跌价稳,而房价地价的快速上涨和快速下跌都不是决策层希望看到的,因此“房住不炒,因城施策,长期调控,定向宽松”仍将会是2020年房地产政策的总体原则,通过“挤泡沫”的方式,以时间换空间,实现我国房地产市场“软着陆”,避免断崖式剧烈调整。

值得注意的是,近期多地密集为调控政策“打补丁”的做法,被认为显示出了调控的常态化和“打组合拳”的特征,也意味着楼市调控已经进入长效机制轨道。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者指出,目前很多城市已经初步具备了长效机制的条件,其数据监测系统、不动产登记系统、住房公积金服务系统等已经陆续完善,而未来这项制度将进一步落实在楼市调控中。

长效机制之下,“未来的房地产调控将更具差异化、主动化和联动化”。许小乐分析指出:首先,城市之间政策差异会成为常态,调控的精准性将进一步增强。其次,调控的主动性也会更强,监测和预警机制有助于政府部门快速作出反应。最后,在资金、土地、税收等各个环节,调控的联动会更多,也更加有效。

耿靖也认为,未来房地产行业政策将趋于稳定,中央对房地产的细节调控将逐步退出,仅保留监督权和问责权,各地根据自身实际需要适度保持政策优化的灵活性,政策边际宽松的概率在增加。

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