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鉴报|恒大分拆物业上市背后的降负债“心思”

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8月份的最后一天,恒大发布了2020年上半年业绩公告并举行了线上发布会,回答媒体提问。根据公告,2020年上半年,恒大实现营业收入2666.3亿元,同比增长17.5%;实现毛利666.8亿元,净利润147.6亿元,股东应占利润为65.4亿元。

时下,在房地产行业层面,房企融资新规成为热议的话题,而对于恒大自身来说,行业巨头物业板块分拆上市,带来想象空间。行业融资政策与物业上市看似无关的两个内容,对于恒大来说,背后有着另一个“心思”:降负债。在8月31日晚举行的2020年上半年业绩发布会上,恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧透露,物业引入战投,使得恒大整体的净负债率降低了19个百分点,“后续会陆续把其他优质资产分拆上市。”

物业引“战”与降负债

近几年来,降负债成为恒大业绩会上频繁出现的词语。

在今年年初举行的2019年度业绩发布会上,恒大集团董事局主席许家印正式宣布,“恒大从2020年开始转变发展方式,全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略,要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来,到2022年要把总负债降到4000亿元以下。”

在负债调整方面,恒大2020年上半年情况如何?夏海钧透露,近期恒大物业以预计700多亿元的估值,引入了14家战投,使得恒大整体的净负债率降低了19个百分点。

据了解,8月13日,中国恒大发布公告称,将为物业管理业务引入包括中信资本、农银国际、光大控股、红杉资本、腾讯控股、云峰基金等14名战略投资者,合计持股数量约280.61万股,占总股本比例约28.061%,对应总代价为235亿港元。

物业行业具备轻资产结构、现金流充足等方面优势,近年来备受资本市场青睐。作为房地产行业巨头,恒大、融创近期均宣布分拆物业上市,引起市场强烈关注。截至2020年上半年末,恒大物业合约面积超5亿平方米,在管面积超2.5亿平方米。如果恒大物业能成功分拆上市,将给资本市场带来想象空间,同时也为恒大的降负债打开另一通道。

除了物业外,夏海钧还透露,会陆续把优质资产分拆上市,通过资本市场释放出来,为股东创造更大效益的同时,实现负债的下降。

此外,对于市场热议的房企融资新规、“三道红线”,夏海钧表示,国家对于金融机构、房企的管控,都是希望房地产健康稳定发展,坚决支持国家对于房地产调控,对于监管部门提出的各项指标管理要求,恒大会严格执行公司战略,向这些指标靠拢。

土地储备的增与减

除了试图通过分拆资产上市来降低负债外,恒大还加速销售并严控土地规模。

公告显示,2020年上半年,恒大累计实现销售额3488.4亿元,同比增长23.8%;销售面积3863万平方米,同比增长47.5%;销售回款3120亿元,同比增长66.5%,各项指标均刷新历史同期最高纪录。

对于全年销售目标,夏海钧表示,有信心完成,因为下半年还有9000万平方米的货值,如果去化37%,能实现6500亿元的目标,如果去化超过50%,能够实现8000亿元的销售目标。

在新增土储方面,今年上半年恒大拿地数量并不少,共计购得住宅土地储备111幅,新购住宅土地储备建筑面积5459万平方米,平均成本为每平方米2455元。新项目主要分布于北京、广州、深圳等一二线城市及三线城市。

而由于加速去化等原因,恒大整体土储量呈下降趋势。截至2020年6月30日,恒大住宅土地储备项目817个,总规划建筑面积2.4亿平方米,土地储备原值为5094亿元。而截至2019年末,恒大拥有土地储备项目876个,总规划建筑面积2.93亿平方米,土地储备原值为5273亿元。

此外,夏海钧表示,现在公司在粤港澳大湾区有127个项目,总的规划面积3653万平方米,货值1.26万亿元,这个土储主要都是城市更新项目。据了解,在恒大104个旧改项目中,粤港澳大湾区就有67个,“恒大未来的爆发点集中在大湾区。”

新京报记者 段文平

编辑 武新 制图 倪萍 校对 张彦君

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