鉴报|恒大分拆物业上市背后的降负债“心思”

8月份的最后一天，恒大发布了2020年上半年业绩公告并举行了线上发布会，回答媒体提问。根据公告，2020年上半年，恒大实现营业收入2666.3亿元，同比增长17.5%；实现毛利666.8亿元，净利润147.6亿元，股东应占利润为65.4亿元。

时下，在房地产行业层面，房企融资新规成为热议的话题，而对于恒大自身来说，行业巨头物业板块分拆上市，带来想象空间。行业融资政策与物业上市看似无关的两个内容，对于恒大来说，背后有着另一个“心思”：降负债。在8月31日晚举行的2020年上半年业绩发布会上，恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧透露，物业引入战投，使得恒大整体的净负债率降低了19个百分点，“后续会陆续把其他优质资产分拆上市。”

物业引“战”与降负债

近几年来，降负债成为恒大业绩会上频繁出现的词语。

在今年年初举行的2019年度业绩发布会上，恒大集团董事局主席许家印正式宣布，“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。”

在负债调整方面，恒大2020年上半年情况如何？夏海钧透露，近期恒大物业以预计700多亿元的估值，引入了14家战投，使得恒大整体的净负债率降低了19个百分点。

据了解，8月13日，中国恒大发布公告称，将为物业管理业务引入包括中信资本、农银国际、光大控股、红杉资本、腾讯控股、云峰基金等14名战略投资者，合计持股数量约280.61万股，占总股本比例约28.061%，对应总代价为235亿港元。

物业行业具备轻资产结构、现金流充足等方面优势，近年来备受资本市场青睐。作为房地产行业巨头，恒大、融创近期均宣布分拆物业上市，引起市场强烈关注。截至2020年上半年末，恒大物业合约面积超5亿平方米，在管面积超2.5亿平方米。如果恒大物业能成功分拆上市，将给资本市场带来想象空间，同时也为恒大的降负债打开另一通道。

除了物业外，夏海钧还透露，会陆续把优质资产分拆上市，通过资本市场释放出来，为股东创造更大效益的同时，实现负债的下降。

此外，对于市场热议的房企融资新规、“三道红线”，夏海钧表示，国家对于金融机构、房企的管控，都是希望房地产健康稳定发展，坚决支持国家对于房地产调控，对于监管部门提出的各项指标管理要求，恒大会严格执行公司战略，向这些指标靠拢。

土地储备的增与减

除了试图通过分拆资产上市来降低负债外，恒大还加速销售并严控土地规模。

公告显示，2020年上半年，恒大累计实现销售额3488.4亿元，同比增长23.8%；销售面积3863万平方米，同比增长47.5%；销售回款3120亿元，同比增长66.5%，各项指标均刷新历史同期最高纪录。

对于全年销售目标，夏海钧表示，有信心完成，因为下半年还有9000万平方米的货值，如果去化37%，能实现6500亿元的目标，如果去化超过50%，能够实现8000亿元的销售目标。

在新增土储方面，今年上半年恒大拿地数量并不少，共计购得住宅土地储备111幅，新购住宅土地储备建筑面积5459万平方米，平均成本为每平方米2455元。新项目主要分布于北京、广州、深圳等一二线城市及三线城市。

而由于加速去化等原因，恒大整体土储量呈下降趋势。截至2020年6月30日，恒大住宅土地储备项目817个，总规划建筑面积2.4亿平方米，土地储备原值为5094亿元。而截至2019年末，恒大拥有土地储备项目876个，总规划建筑面积2.93亿平方米，土地储备原值为5273亿元。

此外，夏海钧表示，现在公司在粤港澳大湾区有127个项目，总的规划面积3653万平方米，货值1.26万亿元，这个土储主要都是城市更新项目。据了解，在恒大104个旧改项目中，粤港澳大湾区就有67个，“恒大未来的爆发点集中在大湾区。”

新京报记者 段文平

编辑 武新 制图 倪萍 校对 张彦君