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为昔日高价地“买单” 融信“爬坡”待走出盈利泥潭

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今年上半年,融信中国(简称“融信”)在疫情的影响下依然维持了销售额的增长,但是,受过往高价地的拖累,融信的营收、利润等核心指标同比均出现了下滑。

随着高价地项目进入结转周期,坚持“一二线、长三角为主”的融信,未来的业绩能够顺利走出泥潭吗?

聚焦长三角、一二线城市,销售额维持增长

今年上半年,融信在合约销售面积减少8.75%的情况下,实现合约销售额603.6亿元,同比增长6.5%。合约销售平均单价出现16.7%的同比增长,为23457元/平方米,回款率达81%。

分地区来看,上半年,融信的销售额主要来源于杭州、南京、福州、上海、温州、郑州等地,分别占据上半年合约销售额的36.58%、12.81%、9.69%、6.56%、6.17%、2.73%。

事实上,上述合约销售价格的增长,主要也是得益于融信的布局——聚焦长三角和一、二线城市。融信在财报中表示:“随着疫情影响逐渐消退,长三角地区的销售恢复明显,成交量和房价在全国各区域中居首。本集团牢牢根植长三角和海西区域,发挥区域优势,为上半年带来可观销售。”

拿地方面,今年上半年,融信新增项目21个,新增土储约461万平方米。其中75%来自长三角,48万平方米来自一、二级联动;总土地储备2803万平方米,一、二线城市占比82%,平均土地成本7767元/平方米,地价销售比约33%。

“我们不会因为短期报表问题而调整目前以一二线和长三角为主的策略,未来会把长三角区域做到更深耕、更极致。”融信中国董事局主席欧宗洪在业绩会上表示。

受高价地拖累,毛利率明显下滑

虽然上半年融信在疫情的影响下仍然维持销售额的增长,但在营收和利润表现上均呈现大幅下滑。

财报显示,今年上半年,融信实现收入211亿元,同比减少20.85%;毛利为31.4亿元,同比减少50.63%。毛利率从23.9%下降至14.9%,同比降幅达38%。对于营收的下降,融信在财报中解释称,是由于该集团所交付物业总建筑面积同比减少34.52%。

而对于毛利率的大幅下滑,融信执行董事兼首席财务官张立新表示:“2016年下半年以及2017年融信拿了一些相对高价的地。这部分地都在非常好的位置,但是最终审批的限价远低于我们的预期售价,导致今天此部分项目的毛利率偏低;同时,在我们的收购项目中,有一部分还在收购阶段或销售阶段,此部分的毛利相对来讲也是比较低的。以上两个原因造成今年上半年主要毛利偏低的基本情况。整体来看,今年上半年合约销售毛利率约在20%-25%之间的水平。”

张立新进一步表示,“对于后续的管理状况来说,我们在2016年下半年到2017年拿的地,主要在今年会逐步达到结转条件,应该会造成今年毛利大约和上半年差不多的状况,而随着此部分高价地逐渐结转完毕,明年我们的毛利应该会逐步改善。但是这种回升不会是一蹴而就的,应该是一个逐步回升的状态。”

说起高价地,令融信一战成名的要属上海静安区中兴路地块。2016年8月17日,融信以110.1亿总价拿下上海静安区内环的中兴社区地块,溢价率高达139%,楼面价为10.02万元/平方米。据业内估算,扣除保障、自持等的可售面积楼面价更是达到14万元/平方米以上,到目前为止仍是国内(不含港澳台)单价最高地块。2016年,融信拿地不久后,万科以53.95亿元入股该项目,持股49%,成为操盘方,融信则转而退守幕后成为承担财务角色。

该地块出让近4年后,直到2020年4月30日,项目(案名为“中兴路一号”)首批房源才取证入市,预售证平均单价12.98万元/平方米。可以说,时隔近4年,该项目的“面包”价格依然低于“面粉”价格。

对于上海中兴路地块,融信执行董事兼总裁余丽娟表示,“中兴路项目今年5月份已经部分入市了,推出时间比较晚,主要是因为之前售价不能符合公司预期,今年下半年备案情况出现转机,我们争取到了合适的价格,推向市场,加速现金回流。目前这个项目的策略就是后续持续与相关部门沟通,看看后续的未推部分在售价方面会不会有一些提升。项目预计在2020年开始交付结转,公司已经对项目计提足够的资金,目前已经体现在报表当中。”

高价地渐入结转期,“毛利率将逐步提升”

融信今年的业绩“变脸”,可谓是为昔年不计成本地抢夺高价地买单,随着这些项目在三年后进入结转周期,融信正面临着严峻考验。那么,融信未来能安全着陆,走出业绩下滑的泥潭吗?

从财务安全角度,截至上半年末,融信的净负债率提升至91%,有息负债上涨到690亿,现金短债比为1.7。

值得注意的是,近期,住房和城乡建设部、央行召开重点房地产企业座谈会,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。据媒体报道,上述监管政策对房企列出“三条红线”,包括房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%,房企的净负债率不得大于100%,房企的“现金短债比”小于1。

对此,欧宗洪表示,“我们认为这个对长期房地产经济有积极影响,同时对开发商提出更高要求,对融资能力较强、产品力较强、有息负债较低,并具有一定规模的开发商来说,反而增强了相对优势。到今年年底的报表,我们初步预测三条红线基本上都会过关。”

另一方面,截至2020年6月末,融信现金及现金等价物312.60亿元,一年内到期债务约184亿元,尚能够覆盖一年内到期的债务。

在债务管控方面,融信执行董事兼高级副总裁曾飞燕表示,“基于今年全年中期略有突破90%,全年会控制在管理目标值内,全年总债基本持平。”

眼下,如果融信能够维持财务安全,且保持审慎拿地、以收定支等稳健性策略,并能顺利过渡高价地项目结转期,或许能够止住业绩下滑的趋势。

欧宗洪表示,今年所拿地块及积极拓展的多边项目,未来都将会提高项目盈利能力,所以预计明年以后,毛利率会逐步回暖。

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