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“金九银十”不给力, 楼市回落,房企四季度去化压力山大

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传统的楼市行情被改变,原属淡季的七、八月份并不淡,“金九”旺季却不够旺。

10月9日,中指研究院召开《中指市场形势及企业研究成果分享会》。会上披露数据显示,2020年三季度市场恢复节奏加快,其中7、8月份房企积极推盘,淡季效应明显弱化,成交面积同比继续快速增长,但9月份需求释放动力减弱,规模同比增幅明显回落,且绝对规模不及7-8月高位,“金九”成色不足。

从成交均价看,三季度,百城新建住宅价格累计上涨1.18%,涨幅较二季度扩大0.08个百分点;单9月百城新建住宅均价15643元/平方米,环比上涨0.24%,涨幅较8月收窄0.26个百分点。

七八月份淡季不淡导致的需求透支,是造成9月份市场疲弱的主要原因。中指市场研究总监曹晶晶预测,在中央调控及秋冬仍存局部疫情反复的影响下,四季度重点城市商品住宅成交规模大概率在现有水平上保持相对稳定。

金九成色不足

受疫情影响,房企整体供货及销售节奏后移,原本火热的金三银四、五一黄金周先后爽约,而6、7、8月份的传统淡季却不淡。克而瑞数据显示,过去8月,30个重点监测城市整体成交面积有所回升,同、环比分别增长22%和5%。TOP100房企8月单月操盘销售金额环比继续增长4%,同比增速进一步提升至30.7%。

进入“金九”,开发商供应持续放量。据克而瑞数据,9月份30个重点城市商品住宅新增供应面积3716万平方米,环比大幅增长37%。其中,一线城市商品住宅新增供应面积478万平方米,同比、环比大增40%和76%。

但成交上行动力开始减弱。9月30个重点城市整体成交2855万平方米,环比微跌4%,同比增长8%。其中,26个二三线城市成交整体表现平平,环比下降7%,同比增长3%。

以“金九”放量最为明显的广州为例,据广州中原研究发展部监测,9月新批面积达到198.15万平方米,环比涨126%,同比涨182%。最终网签面积、网签套数分别为106.09万平方米、9725套,同比虽增长50%、49%,但环比8月份都只增长了2%。而过去的8月,环比增幅达到12%。

“金九”成色不足同样反映在房企销售上。克而瑞数据显示,2020年9月,TOP100房企全口径、操盘口径、权益口径销售金额同比分别增长24.8%、29%、21.3%,而过去8月该等数据同比增幅为29.2%、30.7%、26.3%。

销冠碧桂园9月份权益销售金额为646.3亿元,同比增长25.3%,此前7、8月份同比增幅分别为27.5%、30.1%。融创表现更为明显,7、8月份销售金额同比分别增长26.98%、25.28%,到9月份增幅缩窄至9.59%。

“9月份的市场热度,较七八月已经有所下降。”曹晶晶指出。据其分析,这一方面是因为7、8月份的淡季弱化,导致9月份需求释放减弱,另一方面,下半年调控收紧对市场产生了非常大的影响。

“上半年受疫情影响,地方出台的大部分政策基调都是放松的,但7月开始调控开始收紧,中央多次召开房地产相关会议强调房住不炒,并在820重点房企座谈会上制定的‘三道红线’融资新规,‘调控收紧’成为了贯穿三季度房地产市场的关键词。”

目前,部分地价、房价过热的城市,调控均已收紧。据中指院统计,三季度包括成都、沈阳、长春等十余个城市都陆续收紧调控,其中政策在限购、限贷、限售、增加土地供应等方面均有涉及。

四季度去化承压

“金九”旺季不旺的趋势或将在四季度延续。刚刚过去的十一黄金周,国人出游的热情明显盖过了楼市的风头,成交未实现增长。

据中指研究院监测,2020年国庆黄金周(10.1-10.7)11个主要城市商品住宅日均成交面积较2019年同期下降一成左右,整体规模与2018年同期基本持平。

另据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2020年国庆中秋双节假期,重点10城新房销售面积为72.86万平方米,与去年国庆周相比小幅上升1.6%。整体来看,今年假期销售量级与去年基本持平,但由于今年假期较往年多1天,从日均销售面积上看,2020年重点10城日均销售面积为9.11万平方米,同比下降11.1%。日均销售面积不及历史水平,为2015年以来国庆周的最低值。

广州一位房产中介向时代财经指出,十一黄金周期间,新房会相对较好,部分项目开盘可以实现售罄,但二手房市场并不活跃,其所在公司代理的二手房基本没成交。1到3号基本没人看,4号开始才渐渐多起来。

“其实已经感觉到市场在回落,一是国庆期间很多人出游了,二是前段时间成交太多消耗了相当大一批客户。”该中介表示。

实际上,目前购房者的心态亦出现了一定变化。据易居一项关于“2020年只剩不到100天,你买房了吗?”的问卷调查显示,12578组家庭中,约91%受访家庭表示收入出现减少,81%受访家庭收入减少幅度在50%以内,受收入变化影响,56.67%受访家庭购房计划有变,仍愿意继续买房的仅为31.16%。

这无疑将进一步加大市场的去化压力。易居企业集团CEO丁祖昱表示,四季度作为市场供货高峰期,房企供货加速将带动成交量的上升。但行业去化承压的基本面尚未有所改善,企业全年业绩目标主要还是依靠增加供货量来实现。

曹晶晶则预测,在中央调控及秋冬仍存局部疫情反复的影响下,四季度重点城市商品住宅成交规模大概率在现有水平上保持相对稳定。

据克而瑞统计,前三季度仍有近3成房企目标完成率不足65%,占比达到近三年同期最高,加上“三道红线”融资新规的约束,加快推盘,加速去化将成为每一家房企四季度的主要任务。

房企们也一直在进行各种让利促销。9月19日至10月15日期间,碧桂园凤凰通平台有近380个项目,约28000套房源参与9.9元优惠券最高抵10万元、一口价直降30万等优惠。恒大9月初已经推出全国7折卖房优惠,并计划在9-10月期间加推至少40个纯新盘。接下来的“双十一”及年终都将成为房企冲刺的重要节点。

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