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棚改退潮疫情后 什么在支撑三四线楼市坚挺?

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近年来,有关三四线城市房地产市场走势的讨论越来越多。一方面,有声音认为,随着棚改热潮退去,三四线城市房价或将失去支撑力,需求已经被消化完毕,房价会应时而降。另一方面,有声音认为,随着城镇化的不断推进,人们的置业理念发生变化,三四线城市楼市仍有机会。

《华夏时报》记者在采访调查中发现,近年来,三四线城市楼盘越建越多,新项目不断入市。同时,一些三四线城市房价在经过此前一轮发展后,房价仍居高不下。

楼盘“遍地开花”

还不到1年的时间,林非(化名)发现了家乡小城的重大变化。这个隶属于山东的一个县城正沉浸在建造楼盘的热潮之中。“今年2月份回来的时候,很多地块还空置着,现在到处都是塔吊,很多新开发的楼盘。”林非对《华夏时报》记者说。

与此同时,林非还在家乡的商业街内发现了细小的变化。百货大楼外立面电子屏很少再播放家电、农产品的广告,取而代之的是楼盘的广告。在家乡的商场内,林非看到有开发商专门租下了一个商铺用来出售房源。

“这个县城比较小,小到走在路上的话很容易就碰到熟人。但是,我看到现在我们县城新来了很多家专业的房产中介,可以代理新房和二手房业务。有关房子的交易在这里变得越来越多。”林非对《华夏时报》记者说。

山东一县城内的房产中介门店 李凯旋摄

而林非真正意识到家乡楼市正在不断“扩容”,是他在自家小区门口看到的一则楼盘广告。“那是富力集团在我们家乡开发的一个新盘广告。之前我们家乡的楼盘主要是当地的房企在开发,之后有了外埠的房企来这边拿地,甚至不乏一些头部房企。”林非对《华夏时报》记者说。

林非发现,人们的置业理念开始发生了变化。此前,家乡县城内的楼房多为6-7层的楼梯房项目。而近年来,高楼层的住宅项目开始拔地而起,这些项目配备专业的物业、绿化、电梯、地暖,成为了当地人的置业首选。同时,受到新楼盘入市的冲击,此前的楼梯房不再受欢迎,销售成为了难题。

林非拍摄了家乡许多楼盘的照片,他发现,家乡近年来新建设的楼盘与一二线城市内的楼盘并无区别,甚至基础设施更好。“最近有一些新开发的项目,每一户都配备了逃生安全房。就是一个小房间,如果发生了火灾,可以躲进去,烟和火都进不去。”林非对《华夏时报》记者说。

房价的春天

“我是2014年在我们老家买的房子,那个时候的价格是4200元/平米,毛坯房。我们家的地理位置还算好,对面就是县里最大的商城,走10分钟就能到县城的公园。”林非对《华夏时报》记者说。

林非表示,4200元/平米,他觉得已经是当时的价格高点。而在家乡买房的初衷也仅是为了偶尔回来时能有一个环境好的住处,并未考虑到投资属性。“买完以后就开始涨了,慢慢涨到4900元/平米,现在最低是7000元/平米。”林非向《华夏时报》记者描述了近年来家乡房价的走势。

在2020年的这个国庆小长假,林非发现,县城的房价仍然处于高位。“5600元/平米起。置业顾问说,好的户型、好的楼层,均价也有7000元/平米左右。”林非说。此前,林非还看到,自家小区对面的楼盘开盘时,有购房者在售楼处熬夜排队抢房。

几乎和一二线城市楼市的发展方向一致,在林非的家乡,学区政策也开始房子紧紧绑定在一起。林非对《华夏时报》记者说:“2015年,我们家房子交房装修的时候,这边还没有建学校。但是现在都是划片入学,各个小区都有对应的学校。如果想要读心仪的小学,就需要在相应的小区购房,取得学籍。”

近年来,有关三四线城市房价的讨论越来越多,部分三四线城市房价越涨越高。“我们是联排项目,目前售价还没定。淄博市和我们配置差不多的一个项目售价是14000元/平,但是那个是商住房。”淄博某一项目的置业顾问向《华夏时报》记者表示。

受到疫情的影响,2020年上半年,各地楼市的新开工和竣工面积出现了缩减,但销售价格走势平稳。国家统计局发布的数据显示,2020年8月份,35个三线城市新建商品住宅和二手住宅的销售价格环比分别上涨1.0%和0.6%,涨幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。

楼市被看空?

“有刚需。人们需要买房子置业。而且,不光是有人生活在一二线城市,生活在三四线城市的人也不在少数。三四线城市也需要改善型住房,从原来的村子里或者楼梯房中搬出来,住到新开发的高品质楼盘中去。”在林非看来,三四线城市的居民置业理念在发生变化,这是此前楼市出现“春天”的主要原因。

《华夏时报》记者查询了林非家乡土地出让的相关数据。记者发现,在2020年1-9月份,林非的家乡共出让了超过12宗地块,其中包括工业用地、商业用地,居住用地等。而居住用地的数量几乎占据了一半。

“主要是一二线城市以我们的规模是进不去的。那边的地价高,我们自身操盘后获得的利润很低。三四线城市有很多的优质地块,拿地的成本相对也比较低。”天津某一开发商的相关负责人对《华夏时报》记者说。

不断成交的地块必定会在日后变成房源入市。而受到疫情以及棚改退潮的影响,三四线城市的楼市被多数房企看空。中指研究院方面认为,在三四线城市中,部分城市需求已经存在透支,加之2020年棚改力度进一步减弱,需求持续性较弱。房企投资也较为谨慎。

疫情的冲击在所难免,价格或许保持平稳,但销售方面则出现了降速。诸葛找房发布的数据显示,2020年二季度,一线城市商品住宅成交面积同比下滑17.97%,二线城市同比下跌3.57%,三四线城市同比下跌19.81%。诸葛找房方面也同样认为,在后疫情期,一二线楼市恢复迅速,三四线城市由于前几年透支严重,在遭遇黑天鹅事件后,或难以恢复到往期水平。

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