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严防资金违规炒房 深圳部分银行收紧房地产经营贷

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近日,有消息称深圳等地有部分国有大行已于近期收紧房地产经营贷(“房抵贷”)的贷款条件,提高个人经营性贷款合规审核门槛的同时,穿透审查企业资金流水。

交通银行深圳福田区某支行的客户经理唐飞(化名)向《证券日报》记者证实了这一消息:“近期对‘房抵贷’的管理确实更加严格了。申请‘房抵贷’的公司,一定要有真实流水,而且仅有流水也不行,一定要实体经营。就连以前放出去的贷款,如果到期发现申请者没有用于实体经营,也要清退。”

对此,麻袋研究院高级研究员苏筱芮在接受《证券日报》记者采访时表示:“深圳国有大行收紧‘房抵贷’,既有防范资金流向的考虑,也有控制整体规模的考虑。房贷政策的调整向来具有周期性,待楼市基本面有所改善、银行风控手段与合规水平有所提升之后,中长期也会逐步恢复。”

“房抵贷”高压不减

事实上,不仅仅是国有大行,近期一些深圳的大型股份银行也加强了对“房抵贷”的管理。

招商银行深圳地区某支行负责信贷业务的客户经理韩笑(化名)告诉《证券日报》记者“‘房抵贷’收紧的消息属实”。他同时表示:“一般来说‘房抵贷’到年底都会收紧。目前,不同的产品要求不太一样,有的会要求公司流水,有的只对个人流水有要求,有的产品则对流水没有要求。通常而言,公司持股满6个月、房子过户满半年就能满足基础的门槛。”

北京银行深圳地区某负责人告诉《证券日报》记者:“在‘房抵贷’方面,目前银行要求贷款人将款项实实在在地用于经营,并且审查力度将更加严格,很大一部分原因是为了防止资金违规流入楼市。期限方面,目前看短期内不会放松。”

这不是深圳今年以来首次收紧“房抵贷”。今年4月份,由于深圳房价上涨现象较为明显,市场上出现了“房地产经营贷资金违规流入楼市”的传言。4月22日,中国人民银行深圳市中心支行、深圳市中小企业服务局、深圳市住建局、深圳银保监局、深圳市市场监管局五部门通报“房抵贷”买房调查情况。相关负责人表示,全款买房再抵押贷款规模很小,未来将防止信贷资金违规流入房地产。

在严格的监管之下,商业银行普遍提高了“房抵贷”的门槛。以抵押房产的过户时间为例,过去有的银行对房产过户时间没有要求,有的银行只要求一、二个月,但是目前银行普遍将期限规定在半年以上。

不过对于投机者而言,违规使用“房抵贷”资金的诱惑仍然存在。“客户即使被查到将资金用于买房等其他用途,银行顶多可能会要求客户提前偿还款项,这对个人信用的影响有限。”韩笑表示。

苏筱芮告诉《证券日报》记者:“除了违规流入楼市,此前还有一些企业在疫情期间通过申请银行贷款,将低成本的贷款资金用来购买结构性存款理财等进行‘套利’,造成资金空转,国有大行收紧房地产经营贷,客观上也能够对这种套利起到一定的遏制作用。”

防范资金违规进入楼市

此次深圳部分银行收紧“房抵贷”的背景是,深圳楼市在7·15调控过后,二手房市场成交有所冷却,但交易价格仍然较为坚挺;同时,深圳的一手房市场成交仍然较为火热。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示:“类似经营贷的问题,也是此前深圳房价炒作的时候受关注的话题,收紧本身也是为了防范借经营贷来违规炒房,或者说防范各类违规资金进入深圳楼市。深圳近期房价被抑制住了,但仍需防范价格反弹等风险。”

国家统计局10月20日公布的数据显示,9月份,深圳二手住宅销售价格环比上涨1.1%,涨幅在四个一线城市中排名第一,在全国70个大中城市中排名第二,仅次于徐州;新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅和四个一线城市平均环比涨幅一致。

对于二手房价格的坚挺,在深圳南山区西丽街道从事二手房中介业务的钱爽(化名)告诉《证券日报》记者:“业主们的心态还是很好,除非急用钱或者房子未‘满五唯一’,一般不会轻易降价。像有一个业主本来想卖掉现在住的房子置换一套新的,但是失去了名额,因此也不急着卖房了,谈不上降价的问题。”

一手房方面,深圳中原研究中心数据显示,9月份新房市场成交继续上升,新房市场共网签7069套商品房,环比上涨17.2%;成交面积为63.52万平方米,环比上升20.1%。其中住宅网签4871套,环比上涨19.5%。

值得注意的是,在四季度,深圳楼市即将迎来一波少有的新房供应“大潮”。根据深圳市住建局发布的《2020年深圳市计划入市商品房情况》,截至9月28日,深圳年内计划入市的项目达到64个,预计供应房源面积为300.78万平方米。其中商品住宅26909套,面积约为247.67万平方米。作为对比的是,前9个月,深圳市一共才批准77个商品房项目预售,批准预售面积为446.16万平方米。

在供应量增长的背景下,对“房抵贷”的限制或将为“真需求”释放空间,有利于深圳楼市继续坚持“房住不炒”。

严跃进告诉《证券日报》记者:“资金的规范具有积极的意义,传递出当前房地产市场的导向,即不允许违规资金进入市场。对于深圳楼市来说,杜绝炒房资金将使得房源能够更多地导入刚需购房者手上,将有助于促进房地产市场的健康发展。”

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