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物业板块挤泡沫 这还是一门好生意吗

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[ 10月22日,第一服务在港交所挂牌上市,当日报收1.76港元,跌幅高达26.67%。 ]

物业股上市必涨的神话破灭了。9月份以来,港股物业板块整体向下调整,碧桂园服务(06098.HK)等多只明星股票纷纷转跌,新上市的第一服务(02107.HK)甚至开盘直接破发,令投资者大跌眼镜。

物业板块上半年风头正盛,在疫情冲击下跑赢大盘。越来越多的房企嗅到风向,匆忙分拆旗下物业公司上市,其中不乏体量尚小、竞争力不强的迷你型企业。

在“三道红线”融资新规背景下,尽管房企做低负债的算盘打得精确,但资本市场已不会通通买账。业内认为,随着物业股投资价值回归理性,板块整体市盈率会回落,小型企业也将面临被市场吞噬的境地。

物业股必涨神话破灭

去年至今的物业上市潮中,仅两家公司上市破发,第一服务是其中一个。

10月22日,第一服务在港交所挂牌上市,开盘价2.0港元,较发行价下跌18.7%,当日报收1.76港元,跌幅高达26.67%。上市第二日,第一服务股价继续下挫,截至发稿股价已跌至1.51港元。

在近两年的港股资本市场,物企股价飙涨并不鲜见,因此新上市公司跌破发行价,令投资者对物业股的行情心生疑窦。“港股打新红利的时代要结束了吗?”有股民直言,发行人将估值提得太高,却遭到市场用脚投票。

第一服务注册成立于2020年,前身为当代置业旗下两家公司:第一物业及第一人居。2016年及2018年,主营物管业务的第一物业,以及主营绿色人居的第一人居分别从新三板退市,准备转战港股。

在鱼龙混杂的物业赛道,第一服务规模尚小,去年该公司全年营收6.24亿元,净利润8386万元。截至2020年5月22日,第一服务在管总面积1500万平方米,根据各物业公司中报数据,其在已上市物业公司中排名倒数第四。

上述业绩,还是由母公司哺育得来。招股书显示,过去三年,第一服务来自控股股东的项目收益占比分别为93.7%、88.2%、87.9%;截至2020年4月,公司近八成在管面积从当代置业处获取。

在业内看来,物业公司估值高企,且大幅高过地产母公司,背后是资本对这一新生赛道及成长性的看好。而一些迷你物业公司,背后的开发商同样规模不大、资金吃紧,因此难支撑较高的估值。

但是,去年上市的小物企如鑫苑服务(01895.HK),上市当天股价大涨超七成,同为名不见经传的公司,第一服务却遭到市场冷遇。有投资者直言,这体现了上市时机的重要性,当下正值物管热浪退潮时。

“股价下调或破发,说明投资者更加理性了,至少说明和过去的大环境相比略有改变。近期要防范部分物企质量不高、盈利空间过窄等问题,这容易影响对整个行业的判断。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称。

潮水退去时,不仅是第一服务,近期上市的卓越商企服务,上市当日也仅涨3%,截至发稿报收10.36港元。卓越商企服务是少数先于集团地产板块实现资本化的物管企业,却未享受到资本热浪。

目前,港交所还有约10家物业公司正在排队,其中不乏大型房企旗下公司。譬如10月26日,融创中国(01918.HK)公告称,融创服务已通过港交所聆讯,短期内将在香港主板挂牌上市。

富途证券认为,物业板块多数个股估值处于高位,叠加同质化新股大量上市,市场供给大幅增加,引发板块整体估值中枢下行。可供投资的同质化标的大量增加,投资者自然不再愿意出高价。

虚高的估值开始回调

不仅是新上市物企开始遭遇冷遇,近两月来,多只明星物业股纷纷翻绿,下调幅度超出市场预期。“近期港股物业板块整体大幅回调,多数物业股回调幅度达20%~30%。”富途证券指出。

市值规模位于首位的碧桂园服务,自8月底股价冲上56.50港元的高点后,便一路震荡下调,10月份下跌态势更为猛烈,截至发稿股价已跌至45.1港元,当日跌幅3.32%,较高点跌去两成。

市值规模位于百亿以上阵营的物企,近两个月资本市场表现同样不佳,雅生活、保利物业、绿城服务、招商积余、中海物业、永升生活服务、新城悦服务等公司股价纷纷下行。

保利物业自8月份开始股价便一路下滑,三个月内股价已跌去超三成,截至发稿报收52.85港元,当日跌幅3.65%;此前股价涨幅领跑的永升生活服务,近两个月来已跌去超两成,目前报收12.98港元。

市值规模位于50亿~100亿区间的蓝光嘉宝服务、时代领里、彩生活,以及市值规模50亿以下的滨江服务、南都物业(603506,股吧)、奥园健康等公司,同样未能守住地盘,股价下跌态势更为剧烈。

“近期相关物业股股价下跌,主要因资金获利回吐,以及未来将有数家此类公司IPO且新股估值更低,小型股或增长缓慢的公司可能在短期内股价表现不佳,跑输大市。”银河联昌认为。

板块挤泡沫趋势明显,物业股还是优质投资标的吗?实际上,市盈率是评估企业投资价值的重要指标,因物管行业处于上升期,上半年物业股市盈率基本介于40~50倍,招商积余还曾一度超过130倍。

这一估值水平有其内在逻辑。易居企业控股CEO丁祖昱认为,物业管理是几乎没有有息负债与应收账款的行业,轻资产特性决定了其没有重大资本支出,盈利质量稳健,现金流状况较好。

但亿翰智库也表示,高达40~50倍的PE (Price Earnings,简称“PE”),一定程度上已透支了企业未来两年的业绩,估值的确偏高了。未来随着上市热潮退却,投资价值逻辑回归理性,物管板块整体市盈率必然会出现回落。

值得注意的是,9月份以来,物业股估值已出现回调,当月平均市盈率约34倍。目前,碧桂园服务、招商积余、保利物业等估值仍在50倍左右,滨江服务、奥园健康、蓝光嘉宝服务等估值已在20倍以下。

“头部企业规模在扩张,但依托于服务场景所带来的内生造血能力占比依然很小,智慧化建设仍没能平衡投入和产出。”亿翰智库认为,投资者从激情逐渐回归理性,对物管行业也有了新的认识。

行业竞争进入白热化

尽管二级市场逐步回归理性,但新上市物企仍不乏明星投资机构支持。

8月13日晚间,中国恒大发布公告称,旗下物业管理业务将引入235亿港元战略投资以支持发展,战略投资者名单包括中信、光大控股等央企,马云持股的云锋基金、红杉资本等投资基金。

上市破发的第一服务,股东榜单中同样有鼎晖投资、新龙脉资本等机构身影;卓越商企服务上市引入腾讯、京东、南方基金等9名基石投资者,此前通过聆讯的世茂服务也引入腾讯、红杉资本等作为股东。

一级市场与二级市场的反差,实际上反映出资本对物管赛道仍持看好态度。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄告诉记者,整体而言,物业板块仍然发展潜力较大,且目前正处于行业发展初期,有较大发展和进入空间;并且其轻资产模式,现金流稳定,负债率较低,对资本市场更具吸引力。

富途证券直言,虽然短期板块遭遇大幅回调,但无法改变长期逻辑,即物管行业的集中度以及景气度有望持续提高,行业龙头市占率和业绩空间远未见顶,看好具备扎实基本面和成长空间的龙头物业股。

但小型物业面临的竞争将更为激烈。上半年,中奥到家在管面积为65.1百万平方米,较去年末减少0.3百万平方米,在管面积负增长不仅埋下业绩隐患,也直接反映到资本市场上,致使其股价一路下行。

随着上市阵营持续扩充、各大物企跑马圈地加剧,留给这类中小物企的发展空间逐渐减小。亿翰智库称,小型房企或独立三方物企需要未雨绸缪,找准适合自身发展的服务领域,深挖企业护城河,避免被行业淘汰。

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