“金九银十”即将过去，丰收时节北京楼市虽整体温热，但一个数据却罕见出现大幅涨涨的情况。来自银行、经纪公司、开发商等多个维度证实，北京目前新房二手房组合贷款比例出现较大幅度的上涨，具体数据来看，部分银行组合贷款上涨幅度超过三分之一，二手房贷款中混合贷已经占到贷款总笔数的近30%，与纯商贷的差距大幅缩小。
在业内人士看来，买卖双方都是市场的一分子，变化的产生源于市场需求的转变。尽管北京房地产市场交易仍处于活跃状态，但居民购房意愿正在弱化，而房屋供应量却未能成比例减少，买方市场已经形成，二手房业主与开发商不得不“让步”。
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中介：500万以下的首套8成组合贷
在经过三个小时的谈判后，小袁位于南三环永定门附近的小两居最终以319万元的价格成交。对于这样一个成交价，尚在小袁的意料之内，但对于付款方式，他有些不理解。“首套房的首付都能凑到小200万元，为什么还要组合贷款呢？”
买家是新婚小两口，老家都不是北京的，首付是双方家长赞助的，剩下的100多万为贷款。
陈伟是小袁的经纪人，买家是他的外区同事带来的，在“双方坐下来谈一谈”的前夜，陈伟从同事处得知买家肯定需要组合贷的时候，他第一时间与小袁进行了沟通。“其实现在手续比原来方便多了，而且速度也快了很多，大概比纯商贷要晚一个星期到十天左右，但是大家一提组合贷还是很抗拒，而且很有可能影响最终的成交价和谈判的周期，所以一定要把工作做在前面。”
与大部分二手房的小业主一样，时间长、手续麻烦、总成本节省不了多少是小袁们抵触组合贷款的原因。但对于购房者来说，在公积金贷款政策改革之后，工作年限少的购房者，选择组合贷也是不得不进行的。
2018年9月，北京市住房公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》(以下简称《通知》)。根据《通知》，北京公积金实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩，每缴存1年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万元。
与此同时，北京公积金贷款政策从此前的“只认房”升级成“认房又认贷”，只要在中国人民银行征信系统中有过贷款记录，均被认定为二套。根据通知，借款申请人名下无住房贷款记录(包括商业性住房贷款、住房公积金个人住房贷款)且在北京市无住房的，按首套房贷款政策办理；凡不属于首套房情形，被核定为是二套房的，按二套房贷款政策办理。被核定为有两套及以上住房的，不予贷款。
此外，《通知》首次提出了北京公积金实行差别化贷款额度。借款申请人(含共同申请人，下同)户籍均在北京市东城区或西城区的，购买东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区(以下简称城六区)以外的首套住房，最高贷款额度可上浮20万元；对于不属于前一种情况，但借款申请人的户籍均在城六区的，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮10万元；不属于前述两种情况的，购买首套住房，最高贷款额度为120万元。符合第二套房贷款政策要求的，最高贷款额度为60万元。
“换句话说，以前购房者社保完税公积金缴存满五年、收入符合条件，就能贷款120万元，但现在满五年，也只能贷款50万元，这一下子就差了70万元，首套房普遍资金都紧张，组合贷就成了大家无奈的选择。”据陈伟透露，他所在的门店，今年二三季度疫情防控稳定后，500万元以下的首套房几乎8成以上是组合贷。
摊开来算，133万元的贷款总额，25年贷款周期，如果是组合贷款，公积金贷款50万+首套商贷83万元，等额本息的还款方式，则每月需还款7120.94元，还款人收入流水需要不低于14241.88元；如果是纯商业贷款，首套商贷133万元，等额本息的还款方式，则每月需还款7506.26元，还款人收入流水需要不低于15012.52元，两种贷款方式月还款额相差800元。
由于首付已经掏空了双方老人的积蓄，刚刚符合五年社保完税政策的小两口收入也不高，最终选择了组合贷。
银行：约上涨20% 中介：市管组合贷扩大3.3%
“我们行今年前三季度新房贷款中，组合贷的比例确实出现了明显的上涨，目前三季度的数据还没有出来，从前两个季度的情况推算，大概上涨了近20%。”某股份制银行北京分行个贷部负责人向北京商报记者证实了“组合贷突然增加”的情况。同样感受到组合贷增加的，还有另外两家房贷业务突出的国有大行，但对于组合贷增加的原因，目前三家银行表示还在分析中。
“自从注意到这个情况，我们就要求面签员在面签时向贷款人了解选择组合贷的原因。”上述两家国有大行北京市分行的业务人员直言，银行部门考虑到了是公积金政策调整的原因，但也担心是购房者对未来收入的担忧和房价的波动导致。“毕竟现在中央对涉房贷款监管很严，虽然从银行系统来看，此前涉房个贷都还算优质，但出现如此大规模的单一业务上涨，我们也必须有所警惕。”
我爱我家研究院提供给北京商报记者的数据也显示，2020年前三个季度，北京二手住宅交易中，全款支付占33.57%，商贷占35.2%，市管公积金占8.43%，市管组合贷款占22.8%，国管公积金占1.79%，国管组合贷款占5.27%。组合贷款总占比达28.07%，如果算上单独公积金贷款，涉公积金贷款总占比高达38.29%。其中变化最大的是市管组合贷，占比较2019年同期扩大3.3个百分点，其次是商贷，占比较2019年同期缩小2.45个百分点。
纵向来看，2018年前三季度时，北京二手房交易中公积金贷款占比接近三成，高过全款、商贷，位居第一。2018年9月市管公积金新政出台后，纯公积金贷款的交易占比大幅收窄，商贷及市管公积金组合贷占比大幅提升。2019年前三季度商贷占比回到35%以上，全款占比回到33%以上，市管公积金组合贷提升到两成左右，市管公积金则回落到不足一成。
2019年、2020年，北京楼市并无新的大政策，因此二手市场支付结构也与2019年同期基本保持一致，但在市管公积金新政影响下，当前北京市管公积金贷款额度有限，越来越多的刚需族不得不采用公积金贷款+商贷的组合形式进行购房，因而今年前三季度市管组合贷占比继续提升。
开发商与业主：房子不好卖忍耐度提升
回归到市场层面，组合贷的“走量”也有市场因素的推动。
记者走访发现，近期北京新房市场“以价换量”已成为常态，开发商的“特价”房源也层出不穷。部分楼盘不但不拒绝组合贷，首付分期也有商讨的空间，最长期限可以延至45天。“如果是置换客户，手里有房源卖出才能凑够首付，只需交一笔意向金，房子可以帮忙留存最高两个月。”
二手房业主也向记者反馈，近期二手房出手难度越来越大，房价稍有提升，带看就会“暂停”。价格降到低点，也难逃被“挑三拣四”的命运，只看不买，只问不谈。“人挑房”的出现，延长了成交周期时长，碰到合适的买家无论如何要抓住。“新看中的房子着急交钱，自己的房子不好卖了，对于组合贷的忍耐度自然会有所提升。”
合硕机构首席分析师郭毅表示，从市场层面来讲，买卖双方都是市场的一分子，变化的产生也源于市场需求的转变。组合贷相较于纯商业贷款审批时间要更长，手续也更为繁琐，开发商之前不愿意接受组合贷，是出于快速回笼资金的目的，而二手房业主多为置换因素售房，因此也对组合贷有“抵触”。整体来看，尽管北京房地产市场交易目前仍处于活跃状态，但居民购房意愿正在弱化，而房屋供应量却未成比例减少，买方市场已经形成，二手房业主与开发商不得不“让步”。
除此之外，目前的市场主力也发生了变化。郭毅称，目前北京新房项目出现产品“降维”，规划更多为一居、两居面向刚需的产品类型，开发商希望扩大客群基数来拉动销售规模，刚需客群对购房成本的敏感度高，也更倾向于使用组合贷。
“成交量基数增大，组合贷上涨也在情理之中。”中原地产首席分析师张大伟指出，相较于前几年的高增长，目前北京市场房价已进入到低点，“量多价低”给刚需传递出积极的信号，年内整体成交量比去年同期上涨了2-3成，这也直接导致组合贷使用数量走高。
本文来源：北京商报
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