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10月70城房价扬州领涨、深圳仍“热”,年末走势将如何?

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今天(11月16日),国家统计局发布的“10月份商品住宅销售价格变动情况”统计数据显示,10月份,在全国70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅总体回落、同比涨幅基本稳定。其中北上广深4个一线城市房价整体环比涨幅最高,也仅为0.3%。

在业内看来,调控升级、打折促销是房价走低的原因;今年的最后两个月,调控政策或进一步趋紧,预期房价涨幅将继续收窄。甚至有观点认为,10月份或是70城房地产市场的转折点。

调控升级、打折促销,10月房价涨幅平稳回落

据国家统计局初步测算,10月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.3%、0.5%和0.2%;二手住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.4个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.5%、0.6%和0.9%。

二三线城市同样呈现房价涨幅有所回落的势头。其中31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.2%,涨幅比上月分别回落0.3和0.4个百分点。

国家统计局城市司高级统计师绳国庆在解读时表示,10月份,各地坚决贯彻落实坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,因城施策、一城一策,促进房地产市场平稳健康发展,70个大中城市房地产市场价格涨幅保持平稳回落态势。

对此,中原地产首席分析师张大伟分析认为,虽然大部分城市依然处于上涨过程中,但是10月相比8-9月已有所放缓。综合来看,10月有45个城市新建住宅价格上涨,虽然超过了2019年的“金九银十”,但相比之前有所减少。在二手房方面,上涨城市39个,这是半年来的最低位,27个城市的二手房价格下调也是最近半年数量最多的一次。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,总体来看,10月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比和同比涨幅分别为0.2%和4.2%,相比9月份的数据,环比和同比均有收窄,城市房价涨幅处于降温中。而二手住宅销售价格指数环比涨幅为0.1%,这是今年4月份以来的最低值。说明二手房也有滞涨的现象,至少房东正在主动降价让利。

张大伟认为,涨幅出现放缓的原因在于调控政策升级,与上半年全面“刺激”不同的是,下半年已经累计有30个城市收紧政策,对于新建住宅的影响逐渐出现,比如很多城市的新建住宅限价政策影响了新建住宅价格。

此外,在“金九银十”期间,大部分企业销售都抓紧增加供应、降价促销,这也是房价涨幅回落的原因之一。在多数业内人士综合看来,政策环境收紧叠加以价换量,各级城市新房价格涨幅均出现放缓。

扬州领涨新房,深圳二手房价涨幅最高

从城市涨幅排名来看,58安居客房产研究院分院院长张波分析称,热点城市的房价依然有着较强上涨动力。新房环比上涨靠前的城市包括一线城市中的深圳,二三线中的扬州、昆明、徐州;二手房环比上涨靠前的城市包括深圳、沈阳、海口、银川、扬州等。

值得关注的是,扬州成为此次70城中房价环比上涨最快的城市,涨幅0.9%,昆明、徐州紧随其后,分居第二、三位。而上一个月(9月)房价环比上涨最快的城市为徐州。具体来看,10月扬州新房及二手房价格环比涨幅分列70城的首位及次位。

对此,贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,今年长三角区域城市楼市表现普遍好于其他区域,扬州地处长三角,享受长三角区域协同发展利好,吸引房企及购房者入市,前10个月扬州住宅用地成交量已经追平去年,且平均溢价率达30%,高出去年约11%,土地市场热度向住宅买卖市场传导。

而二手房方面,深圳成为涨幅最大的城市。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄分析,深圳二手房价格涨幅领先全国,环比上涨0.9%,同比上涨15.5%,深圳虽然在“7.15新政”后市场热度有所回落,但整体来看增速仍然处于较高水平,在上月位居涨幅第二后本月升至涨幅首位。

而严跃进认为,深圳等城市房价明显上涨的核心原因是大湾区的经济恢复相对较好,投资属性相对较高,而调控政策力度还未抑制住市场升温。

在更多业内人士看来,深圳房价上涨依然是受供求影响,虽然针对需求侧的调控已经明显加强,但购房需求依然较大,需求侧的缺口仍较明显,价格短期内市场的上涨压力依然存在。

针对房价走低的城市,张波还称,此前楼市降温的城市在房价上已经有了较明显的体现,比如,新房市场中的天津、岳阳、南昌、常德、北海、青岛、牡丹江、岳阳、北海等地房价回落表现较为突出。

业内预期“房价涨幅继续放缓”

从70城房价同比涨幅来看,整体同样呈现涨幅回落的趋势。据国家统计局初步测算,10月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.1%和8.0%,涨幅比上月分别扩大0.2和0.6个百分点。

二线城市新建商品住宅销售价格涨幅比上月回落0.4个百分点;二手住宅销售价格涨幅比上月微扩0.1个百分点;三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格涨幅比上月分别回落0.4和0.2个百分点,均已连续19个月相同或回落。

对此,张大伟认为,从数据看,2020年“金九银十”的热度依然超过了2019年,但随着各种调控政策的出台,过热城市明显被抑制。在张大伟看来,随着房价的上涨加速,新一轮调控政策有望继续升级。房价大部分城市上涨的趋势不变,但涨幅会继续放缓。

针对今年的最后两个月,严跃进认为,房企销售的压力依然比较大。比如近期包括漳州在内的部分城市,也提到了对房地产市场的支持,其实都在说明市场复苏面临着一定的阻力。所以从房企角度看,后续两个月价格方面不会太强势,这也使得房价涨幅本身会继续收窄。

对于政策走势,许小乐认为,11月以来,房地产调控的“一城一策”持续深化,并进一步向三四线城市深入,如近期衢州、台州及海盐等城市出台限售、严查首付贷等政策。预计房价涨幅仍大、市场热度仍高的城市,大概率会有约束市场供需两端的政策出台。

而在易居研究院研究员王若辰看来,随着经济的逐步恢复,货币政策的扩张也已经进入尾声,同时城市市场调控政策、金融层面调控政策也已经基本落实到位,10月份或是70城房地产市场的转折点。

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