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融资代价高昂 今年7家中小房企借上市奋力一搏

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 [ 招股书数据显示,领地集团净债务与权益比例在2020年前五个月达1.5倍,高于行业平均水平。 ]

经历四十年风雨后,厦门国贸(600755,股吧)近日宣布,将逐步退出房地产业。但稍一转身,这家老牌国企便以另一种方式再次介入地产大潮。11月末,大唐地产终于踏上IPO末班车,正式开启招股,厦门国贸系其基石投资者。

与大唐地产一同通过聆讯的,还有四川房企领地集团,加上已上市的金辉控股、上坤地产、祥生控股、港龙中国、汇景控股,2020年共有7家中小型房企拿到港股入场券。

与往年不同,今年中小房企上市难度明显加大,领地、大唐均冲击两次后才得以上岸。仍在排队中的万创国际、海伦堡、奥山控股、三巽控股、鹏润控股、实地地产,已在数次递表、屡败屡战的路上挣扎许久。

“其实上市还是想在A股的,但A股对地产行业大门紧闭,所以房企只能曲线救国,到港股上市。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉第一财经记者,现在三道“红线”对房企的压力慢慢体现出来,所以融资极为重要。

对这些规模尚小、踩中红线、融资渠道单一的区域型房企来说,上市已不仅是发展分水岭,而是惊险生死关。唯有上市,才有望依靠资本市场的信用背书降低融资成本,进而补血扩张,争得市场竞争机会。

力图扩张

从厦门走出的上市房企不在少数,禹洲集团、宝龙地产……如今这一名单中又多了大唐地产。不过,相较已借上市实现扩张的房企来说,大唐地产规模尚小,在克而瑞排行榜中,该集团今年前11月销售额仅342亿元,排名78位。

十年前,福信集团将风雨飘摇的大唐地产纳入囊中,收购其70%股权,此后大唐逐步走出厦门,向北部湾、京津冀、长江中游、长三角及成渝等地扩张。2019年10月,福信集团以7760万元获得大唐剩余30%股权,自此全资持有。

早在2019年初,大唐地产总裁郝胜春便提出集团要在三年冲千亿的销售目标,由此进入全国房企50强。但无论从销售规模还是盈利指标看,大唐离其发展目标尚远,唯有借上市这一跳板奋力一搏。

招股书数据显示,过去三年,大唐地产的收益从40.19亿元增加至81.08亿,复合年增长率约42%;今年上半年,大唐地产录得收益17.85亿元,同比减少41.51%,纯利录得9000万元,同比减少75.61%,毛利率下滑至23.3%。

规模诉求下,大唐终于等来上市入场券。据悉,该集团香港公开发售规模3.334亿股,每股招股价3.6~4.6港元,预计12月11日挂牌上市,以发售价中位数4.10港元计,估计全球发售所得款项净额约12.794亿港元。

领地集团与大唐地产的发展路径有相似之处。1999年4月,刘玉辉与兄弟刘山、刘玉奇成立领地集团,在四川省乐山市开展业务。2006年,领地集团将总部从乐山市迁至成都市,开始将业务版图向全国扩张。不仅如此,领地称,为了加快周转速度,一般在收购土地7天内,该公司便可完成项目准备工作,并准备物业开发,营销流程同步跟进。

不过直到现在,该集团约六成土储仍集中于川渝地带。在克而瑞榜单中,领地前十月全口径销售额208亿元,到11月份已跌出百强行列。

盈利表现方面,领地集团也如大唐地产般上下波动。2017~2019年,领地控股营收从53.4亿元升至75.7亿元,年复合增长率19.1%,不过去年前五个月,领地曾录得亏损净额930万元,今年同期净利润又回正至1.66亿元。

“当下,大房企对区域渗透厉害,区域型房企优势不足。”卢文曦直言。为打破局面,今年4月,领地向港交所提交招股书,直到11月19日才通过聆讯。该集团计划全球发售2.5亿股,预计募资净额约12.13亿港元。

融资成本高昂

规模扩张诉求之外,开拓融资渠道是中小房企上市的核心目的。

以此前上市的金辉控股及祥生地产为例,这两家公司均踩中“三道红线”,急需通过上市打通融资渠道。招股书数据,截至今年8月末,金辉控股一年内到期的借款总额为181.77亿元,同期现金及等价物为68.6亿元,现金短债比不足1。

上市后,金辉的融资动作陡然增多。据上交所11月16日披露,金辉集团股份有限公司拟发行公司债,总额12.2亿;11月20日,该公司完成发行2020年公开发行公司债券(第二期),发行总额12.2亿元,票面利率6.95%。

领地集团和大唐地产面临的债务问题同样突出。招股书数据显示,2017~2019年,领地集团净债务与权益比例(净负债率)分别为0.6倍、1.1倍、1.4倍,到2020年前五个月达1.5倍,高于行业平均水平。

2017年~2019年及截至2020年5月31日,领地未偿还银行及其他借款总额分别为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元及151.76亿元;同期未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%、9.9%及9.2%。

因金融机构对房企是否上市及规模均设有门槛,领地较依赖信托融资。截至2019年底,该公司共有26笔信托融资借款,借款本金余额约59.89亿元,占借款总额约50.95%,且这批信托票面利率大部分为12%~14%。

高昂的融资成本,进一步压缩了领地的盈利空间。2017~2019年,领地集团营收毛利率分别为20.1%、35.7%、27.8%,净利润率分别为12.2%、11.5%、8.9%,今年前五个月净利率再下降至5.5%。

大唐地产同样面临高负债难题。2017~2019年,该公司净负债比率为1087.9%、408.8%及119.2%,负债总额分别为257.79亿元、297.51亿元及339.55亿元;今年上半年,净负债比率升至128.5%,较去年底增加9.3个百分点。

信托融资也是大唐此前的重要输血渠道。目前,大唐仍有7笔信托融资尚未履行,到期日在2020年至2021年间,金额总计28.86亿元。“三道红线”重压下,大唐地产急需上市补血,并进一步打通融资渠道,降低资金成本。

截至今年8月底,大唐地产总土地储备1117.6万平方米,开发中物业建筑面积为720万平方米,待开发物业总建筑面积300万平方米。这些沉淀的土储资源,同样需要更多资金撬动以转化为利润。

资本态度转冷

尽管中小房企上市心情极为迫切,但资本市场对其态度已然转冷。市场消息显示,截至目前,领地集团和大唐地产仍未获得足额认购。早先上市的几家房企,同样遭遇了资本市场的冷遇。

譬如11月17日上市的上坤地产,发行价2.28港元/股,上市首日盘中即跌破发行价,当日微涨0.88%;金辉控股10月29日挂牌上市,开盘集合竞价报4.18港元,较发行价下跌2.79%,截至收盘报4.36港元,当日涨幅1.4%。

与资本对物业股的态度相比,房地产开发商确实已失去其黄金年代。“现在楼市调控基调不变,市场对行业发展前景保持谨慎。另外,这些上市房企本身体量不大,是不是能维持稳定增速,市场信心不足。”卢文曦认为。

为了冲击上市,领地集团曾密集引入明星职业经理人,以摆脱家族色彩。2019年8月,金科原品牌总经理姚科加入,担任领地助理总裁兼品牌总经理;12月,恒大集团原总裁许永军出任领地总裁一职。

“上市是企业走进资本市场的必经之路,而后如何发展要看企业上市的出发点,同时结合企业自身的发展战略和实际需求,只有提升自身核心竞争力才能走得长远。”贝壳研究院高级分析师潘浩称。

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