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7月以来超30城出手楼市调控 后续还会有谁?

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继西安之后,12月又有城市加码调控,这次是宁波。

12月10日,宁波市住建局、自然资源和规划局、人民银行宁波市中心支行、银保监局四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的补充通知》,从强化住房购买资格管控、加强购房合同更名及住房赠与交易管理、调整住房信贷首付比例等四方面对7月6日调控新政进行了补充完善。其中,对于贷款没有结清的购房者,二套房首付比例提至6成。

宁波市住建局有关负责人表示,7月宁波发布房地产调控“十条”新政后,落实过程中暴露出一些问题,如个别楼盘投资客较多、部分特殊群体以落户和离婚为手段投资炒房、利用赠与规避限购限售政策等,亟须管理部门予以明确监管规则。

业内人士认为,宁波此次政策打了四个“补丁”,一是严管户口投靠炒房行为,二是规范离异炒房行为,三是规范房产更名和赠与行为,四是调整信贷首付比例。其中,信贷政策收紧的信号意义很强,能够促进后续房地产交易市场回归平稳状态。

今年7月以来,全国已经累计有杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京、长春、海口等超过30个城市纷纷出台调控政策,为楼市降温。

宁波四项措施加码楼市调控

12月10日,宁波市住建局、自然资源和规划局、人民银行宁波市中心支行、银保监局四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的补充通知》,从强化住房购买资格管控、加强购房合同更名及住房赠与交易管理、调整住房信贷首付比例等四方面对7月6日调控新政进行了补充完善。

在强化住房购买资格管控方面,《补充通知》对投靠成年子女落户的父母、离异单身人士购房进行限制性规定,具体措施分别针对限购资格和无房家庭优先认购资格两个方面。

对于父母投靠成年子女的,《补充通知》规定:

(一)父母投靠成年子女落户宁波市未满2年,申请在限购区域内购买一套住房,须满足以下条件:1.父母双方在海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区行政区域(以下简称“市五区”)无住房;2.父母之一自购房之日起前三年内在宁波市连续缴纳24个月及以上个人所得税(含零申报)或者社会保险的。

(二)父母投靠成年子女落户海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区、奉化区行政区域(以下简称“市六区”)未满2年,申请在市六区优先购买一套新建商品住房,须满足以下条件:1.父母双方在市六区内无住房;2.父母之一近三年内在市六区已连续缴纳24个月及以上社会保险。

对于离异单身人士,《补充通知》规定:“离异单身未满2年的购房人在限购区域内购买住房或在市六区申请优先认购新建商品住房的,须满足以下条件:

1. 宁波市户籍购房人无住房,离异前家庭成员(配偶双方及未成年子女,下同)在市五区只有一套或无住房的,可申请在限购区域内购买一套住房;

2.非宁波市户籍购房人离异前家庭成员在市五区无住房,且购房人在购房之日起前三年内在宁波市已连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险的,可申请在限购区域内购买一套住房;

3.市六区户籍购房人离异前家庭成员在市六区无住房的,可申请无房家庭优先认购资格;

4.非市六区户籍购房人离异前家庭成员在市六区无住房,且购房人在购房之日起前三年内在市六区已连续缴纳24个月及以上社会保险的,可申请市六区无房家庭优先认购资格。

另外,《补充通知》在保持首套住房信贷政策不变的基础上,提高第二套房商业贷款首付比例,具体措施为:

(一)市六区已有1套住房且相应贷款已结清的居民家庭,再次购买住房、申请商业性个人住房贷款的,贷款首付比例不得低于40%;

(二)市六区已有1套住房且相应贷款未结清的居民家庭,再次购买住房、申请商业性个人住房贷款的,贷款首付比例不得低于60%。

在加强购房合同更名管理方面,为防止投资客利用无房家庭优先认购资格认购商品住房后,通过合同更名进行炒房,《补充通知》规定,无房家庭优先认购新建商品住房的,除增加购房人配偶或者变更为购房人配偶外,不得办理商品房买卖合同购房人变更备案手续。

同时,《补充通知》加强住房赠与交易管理。对限售房产的赠与交易提出限制条件,规定除配偶或者直系亲属之间、产权共有人之间赠与外,属于限售范围的住房在限售期内不得办理房产赠与交易。

打击以落户、离婚为手段投资炒房

对于宁波加码调控的原因,宁波市住建局有关负责人表示,2020年7月,宁波市加大了房地产市场调控力度,发布房地产调控“十条”新政,对促进宁波市房地产市场的平稳健康发展发挥了积极、重要的作用。

由于新政中的多个措施系在宁波市首次实施,尚处于探索阶段,落实过程中暴露出一些问题,如个别楼盘投资客较多、部分特殊群体以落户和离婚为手段投资炒房、利用赠与规避限购限售政策等,影响了房地产市场交易秩序的公平和稳定,亟须管理部门予以明确监管规则。为切实解决当前房地产市场面临的问题,结合当前我市房地产市场实际,四部门联合出台了《补充通知》,提出了4方面有明确针对性的政策措施,着力解决当前房地产市场中的现实问题,持续促进宁波市房地产市场平稳健康发展。

对于调整住房信贷首付比例的原因,上述负责人表示,现行政策中,享受最低档首付比例的包括首次自住购房和改善型购房两类,且改善型购房占比较高;为体现对真正首套自住购房的支持,宜将两类群体区分开来。另外,对贷款未结清的改善需求,在原有基础上适当加大调控力度。另外,目前宁波的首付比例在兄弟城市中持续处于较低水平,有向上调整的必要和空间。

对于加强购房合同更名管理的原因,上述负责人表示,我市实施无房家庭优先认购新政后,有可能会出现无房家庭认购成功后,通过商品房合同更名将认购的住房更名给父母或者成年子女,再次利用无房家庭资格申请优先认购新建商品住房等情况,有悖于“保障自住需求”的政策本意。为防止投资客利用无房家庭优先认购资格认购商品住房后,通过合同更名进行炒房。禁止无房家庭优先认购房源后,通过合同更名给成年直系亲属等方式进行炒房,有利于保障自住需求,也有利于维护政策制度的公平公正性,保障市场交易秩序稳定。

对于限售房产的赠与交易提出限制条件的原因,上述负责人表示,在限购限售政策执行过程中,近期已出现规避限购限售政策的做法:限购区域内的二手房交易中,房屋所有权人先向交易对方赠与房产所有权份额的1%(按照现行限购限售政策,住房赠与中受赠方不需提供限购证明且赠与的房屋不受限售期间限制),在办理不动产登记后,原所有权人及1%份额的受赠人再以共有权人份额转让的方式签订买卖合同,完成该房屋剩余产权份额的转让。为维护调控政策的有效性和严肃性,《补充通知》规定“除配偶或者直系亲属之间、产权共有人之间赠与外,属于限售范围的住房在限售期内不得办理房产赠与交易”。

对于宁波加码楼市调控,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,宁波此次政策打了四个“补丁”,一是严管户口投靠炒房行为,二是规范离异炒房行为,三是规范房产更名和赠与行为,四是调整信贷首付比例。这些措施防范了投靠户口炒房行为、防范了钻此前宁波优购房政策漏洞,限制了短期内炒房的可能。尤其对于贷款没有结清的购房者,二套首付比例为60%,有助于打击炒房行为。信贷政策的收紧,信号意义很强,能够促进后续房地产交易市场回归平稳状态。

12月楼市调控继续从紧

继11月台州、成都等多地收紧调控后,12月又有多地加码调控。

12月1日,西安市住建局等多部门联合发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,积极发挥差别化信贷调节作用,调整了二套住房的商贷首付比例,调整了公积金贷款首付比例;同时加强商品房预售管理,加强预售资金监管等。其中,对于在西安市已拥有住房面积在90平方米及以下的居民家庭,购买第二套住房面积在144平方米及以下的,商业贷款首付比例不低于40%。

12月1日,昆明市人民政府办公室发布《关于加强商品房预售资金监管工作的通知(试行)》,要求昆明市主城五区及三个国家级度假区范围内办理商品房预售许可证的项目,其商品房预售资金需按照政府指导、银行监管、专户专款的原则,实行分阶段、按比例动态监管,重点监管资金额度为项目预售总额的30%。

今年7月以来,全国已经累计有杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京、长春、海口等超过30个城市纷纷出台调控政策,为楼市降温。其中,11月3日,台州实行住房限售政策,抑制投资投机行为;11月4日,丽水出台调控新政,明确“四个加强”,其中,首次提出“预售备案价格续推不涨”;11月24日,“万人摇”频现的成都出台购房新政,实行资格预审,对人房比3倍及以上的项目,其全部房源仅向已报名登记的无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售,12个月内2次放弃已选购房源的,一年不得再参与购买商品住房的报名登记。

中原地产首席分析师张大伟认为,“万人摇”是出现本轮升级调控的主要原因,整体看,全国在杭州、深圳、南京、成都等8个城市出现了2020年一轮“万人摇”现象,部分新房因为人为限价,出现了明显的套利空间,这种情况下,大量的假离婚、假落户、假人才出现。所以本轮政策的升级主要是为了打击“万人摇”。不排除后续还有个别城市有在前期调控政策基础上继续加码的可能性。

值得注意的是,12月3日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在住建部召开座谈会。他强调,要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,时刻绷紧房地产市场调控这根弦,从实际出发不断完善政策工具箱,推动房地产市场平稳健康发展。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭对证券时报记者表示,这是对房地产调控政策进一步定调,如“房住不炒”,短期不刺激,调控这根弦要紧绷等,这意味着短期来看,政策面是不松的。

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