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50城去年土地成交额达4.2万亿,哪些城市卖地超千亿元?

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2020年土地市场继续刷新历史纪录。据中原地产研究中心统计数据显示,2020年,50城卖地4.2万亿元,同比上涨18%。其中,14个城市卖地金额超过千亿元,而上海、杭州、广州、南京4个城市更是超过2000亿元,上海、广州土地出让金同比增长均超过四成。此外,全国共有7宗成交价超百亿元的居住用地,为疫情下的土地市场打了一剂强心针。

在业内人士看来,虽然2020年土地市场经历坎坷,但终究走出了疫情的影响,百城住宅用地成交面积同比增速达到了两位数,达到近10年第三高的水平。不过,土地市场的调控仍在持续,限竞房用地从一线城市已向二三线城市普及,2021年的土地交易压力犹存。

上海、广州土地出让金同比增超47% 

2020年土地市场继续刷新历史纪录。据中原地产研究中心统计数据显示, 2020年,50城卖地4.2万亿元,同比涨18%。2020年,上海、杭州、广州、南京4个城市卖地超过2000亿元,上海、广州土地出让金同比增长分别超过47%、50%;另外还有北京、武汉等10个城市卖地超千亿元。

对此,中原地产首席分析师张大伟分析认为,在经济全面复苏,资金相对宽松下,房企拿地积极性逐渐提高,使得土地市场热度持续提升。

而从住宅用地成交面积来看,据上海易居房地产研究院发布的《2020年全国百城住宅用地成交报告》显示,2020年全国100个城市住宅用地成交面积约为7.09亿平方米,同比增长13.7%。

“2020年全国百城住宅用地交易市场虽有坎坷,但终究走出了疫情的阴影,百城住宅用地成交面积同比增速达到了两位数,土地市场的投资价值和吸引力仍然不小。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说,纵观2011-2020年10年期间的土地交易,2020年虽然受到疫情冲击,但土地市场的成交面积同比增速相对偏高,为近10年第三高的水平。

观察2020年土地成交面积同比增速曲线不难发现,其呈现了V型走势。在疫情冲击下,2020年一季度土地交易市场迅速降温。二季度随着开复工节奏的加快和房企拿地工作的重启,该曲线有所抬升。到了6月份该曲线已经走出了负增长区间。三季度虽然继续上行,但受“三道红线”的影响有所放缓。而四季度曲线进一步趋缓,不过土地交易市场仍然有韧劲和活力。

事实上,2020年一二线城市多宗优质稀缺地块入市,为疫情下的土地市场打了一剂强心针。据贝壳研究院统计数据,2020年成交的居住用地中,单宗地块成交金额超百亿的有7宗,而2019年则是0宗,且单宗地块成交金额TOP10中,有7宗地位于城市核心区。

贝壳研究院分析称,正是由于一线及强二线城市集中出让优质稀缺地块,较高的土地价值叠加市场活跃度升高,带动市场加速增长。由于供需两端同时发力,将市场注意力重新拉回一二线城市。

限竞房用地从一线城市向二三线城市普及

值得关注的是,粤港澳大湾区和长三角两区域为2020年土地市场最为活跃的两个区域。两个城市群居住用地成交累计溢价率达到15%-20%。

据贝壳研究院统计数据显示,2020年粤港澳大湾区居住用地成交金额累计同比增长58.7%,成交规划建面同比增长64.3%。此外,2020年全国351城居住用地成交楼面价TOP30城市中,12城居住用地成交楼面价累计同比增速超过全国总体平均水平的14.6%,其中长三角城市占6席,为全国土地市场价格最高区域。

从成交结构来看,限竞房产品正在从一线城市逐渐向二三线城市推广。2020年28座城市有限竞房地块的出让,限竞房地块成交建筑面积占居住用地成交总量比重最高的为深圳,达77.0%,较2019年增长29.6%。

北京由于2016-2019年持续大量出让限竞房地块,导致限竞房项目存量及供应比例仍然较大,因此2020年北京限竞房地块供应有所减少。

而杭州虽然限竞房地块成交建筑面积占居住用地成交总量的比重较2019年减少17.1%,但杭州调控政策明确表示,继续推行住宅用地“限房价、竞地价”出让方式。

由此,贝壳研究院预计,未来二线城市限竞房地块仍将持续供应,占比或将持续提升。未来以稳房价为目的的限竞房项目将成为市场重要的产品类型。

事实上,在市场交易形势良好的区域一再强调土地供应。据贝壳研究院统计,2020年收紧调控政策的33城中,14城提出加大住宅用地供应。其中南京提到,依据土地市场状况,加大住宅用地供应力度,合理有序安排上市,优先满足刚需,稳定市场预期。由此,预计未来居住用地成交规划建筑面积累计同比增速仍有扩大的趋势。

在业内人士看来,2021年住宅用地交易将面临诸多压力。严跃进认为,外部金融环境有收紧的可能,尤其是在“三道红线”、央行房贷集中度管理政策下,房企资金压力或增大,这将限制房企拿地。但是对于都市圈和城市群的相关城市和区域,预计其土地市场的交易行情不会太差。

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