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二手房业主“结盟” 上海楼市“暖冬”将燥热到何时

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上海楼市“暖冬”行情持续燥热。中国证券报记者走访上海多家楼盘和房产中介发现,楼市“打新”活跃,二手房市场氛围焦躁,甚至出现业主抱团涨价的情况。业内人士指出,价格“疯涨”或成为交易量“杀手”,有价无市局面或加速到来,疯狂游戏终有散场时,房子将回归其应有的属性。

利益捆绑形成默契

马林是上海市闵行区的一家中介机构负责人,其业务所在区域靠近黄浦江闵行段的滨江,离市区稍远。这个“偏安”于上海西南的安静角落,在二手房市场的狂潮之下已经热闹非凡。

离马林所在中介机构三四公里的地方,2020年年中仅五、六万元/平方米的房子已涨至十一、十二万元/平方米。背后的推动因素在于学区房的“稀缺”。

“上海外环以外难得的优质学区,再加上即将开通的地铁新线路,通往市中心缩短到1小时以内。因此,价格迅速被抬高。”马林解释称。

除了学区房的“稀缺”,业主们通过利益捆绑在一起也掀起了不小的浪潮。

业主们通过利益同盟迅速集结。“去年底,就有人在小区业主群里说小区二手房单价不允许在每平方米10万元以下挂单。虽然不是硬性要求,但房价飙涨你好我好大家好。于是,在利益面前形成了一种默契。”马林告诉中国证券报记者。

记者从小区业主那里也得到了证实,尽管具体细节有所出入。不过,再坚固的阵营也有“异见分子”。“我想早点卖掉置换到市区,但不敢挂低,谁家挂低了大家一查就知道了。”该小区业主章先生告诉中国证券报记者。

附近一小区的业主们也想“复制”这种模式。“虽然学区没有那么好,但这里学校齐全。那边十一、十二万元(每平方米),这里怎么也得八、九万元(每平方米),而不是现在的6万元(每平方米)。”业主群里有人“仗义执言”,并引来业主们一片赞同。于是,新的价格攻守同盟似乎正在形成。

“我当然希望有成交,但现在的价格不建议去买。”马林强调,这是用“朋友”的身份与记者交流,“每平方米十一、十二万元在徐汇滨江都可以买到新房了。”

价格疯涨,对有置换需求的业主并不一定有利。据记者了解,上海二手房市场目前置换需求较为强烈,一些房东想卖了旧房购置新房,或换一套更好的二手房。但现在上海二手房市场几乎要陷入“无房可卖”的怪圈。

上海市徐汇区一房产中介负责人朱婷对记者表示,“挂牌的房源,房东大多不愿意收定金,只接受买家看房,希望拴住买家,等自己摇到新房或确定好其他房子时再收定金。不过,到时候就是出价高者得。”

“基本上卖得差不多了,库存房源一个小区能签字的就一两套。”某负责上海市浦东新区三林区域的中介人员说。

贝壳找房APP数据显示,截至1月19日,上海仅有3.41万套二手房房源可供出售。然而,过去几个月,上海二手房的去化速度一个月高达3万套。

楼盘“瑕疵”难挡“打新”潮涌

记者来到一处冠以“滨江”概念的新楼盘。该楼盘从1月15日开始认筹,1月19日认筹进入尾声。“主打160、170和180平方米的精装修户型,首套购房者需要700万元的活期存款证明,二套房购房者需要1400万元的活期存款证明。”在楼盘现场,项目方工作人员介绍。

几天下来,该楼盘的认购比例大概是1.2:1。“周边配套比较陈旧,离地铁站也远,说是徐汇区其实快接近闵行区了。这次新开的楼盘集中在小区后部远离黄浦江的地方,所谓‘江景’基本都是‘断江’。”售楼处现场有竞品楼盘工作人员混杂其中,并小声给记者“科普”其中的“暗坑”。

但这些“瑕疵”并未挡住购房者的步伐。十多分钟时间,售楼处就有七、八组购房者准备好了资料,前来参加认筹摇号。其中一位女士行色匆匆抱着文件袋赶来,一只手还匆忙在手机上打字,或许是找人商量;一对年轻人比较笃定,牵着手走进售楼处递交材料,然后喜笑颜开地出来,并和售楼处工作人员打招呼。记者旁边一位老阿姨嘀咕,“这么年轻,钱都是哪里来的?”

对于资金来源,作为买房大军一员的翟先生说,“大头是我和太太两边凑,双方老人各自卖了一套在老家的房子。我们夫妻在上海工作时间不长,没有多少积蓄。”

至于买房的策略,翟先生两手准备:一边参加“打新”,一边去看优质地段的二手房,从去年10月开始准备到现在。不过,翟先生现在感觉压力较大,“好的新房没有摇到,二手房又疯涨,两家老人嫌我们下手太慢,都有矛盾了。老家房子不值钱,经不起上海房价疯涨,小半套房子已被涨没了。”

去年下半年以来,上海楼市“打新”就热情高涨。中国证券报记者元旦期间走访上海多个新盘发现,2021年开年上海新房市场“打新”热度犹存,多个楼盘的认筹率超过100%。某接近千万元起步的豪宅项目认筹率更是达到441%,有的客户样板房都没看就直接交350万元认筹金准备“打新”。

2020年12月,有上海市民通过网络向上海市领导反映新房市场摇号火热的现象,并建议政策倾向无房的刚需。2021年1月,上海市房屋管理局对此回复称,“正在积极研究进一步完善认筹规则等相关政策规定。”

一线城市总体回暖

面对上海楼市的“暖冬”行情,上海中原地产市场分析师卢文曦表示,市场表现的确好于预期,认筹超过100%的项目不少。不过,过热局面不可持续。央行金融司司长日前再次重申“房住不炒”,再加上信贷方面的管控,成交压力会逐渐显现。此外,一、二月份是传统淡季,房企对于新房的投放会有所控制,预计后续会维持震荡调整的走势。

今年以来,上海一手房市场成交量连续回落。据上海中原地产数据显示,1月4日至1月10日上海新建商品住宅成交面积23.7万平方米,环比减少36%;1月11日至1月17日上海新建商品住宅成交面积16.9万平方米,环比减少28.8%。

“另外,上海二手房市场已经过热,继续升温可能性不大,预计1月成交量会下降,但市场热度短期仍会惯性延续,价格不一定会降下来。1-2月上海二手房市场可能进入僵持、博弈阶段。”卢文曦说。

从其他一线城市看,楼市纷纷上演回暖行情。

1月15日,国家统计局发布的2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中,北京、上海和广州分别上涨0.3%、0.2%和0.7%,深圳下降0.1%。二手住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。

中原地产首席分析师张大伟表示,2020年,楼市7至8月冲高后,四季度整体涨幅放缓。但12月份在二三线城市房价基本稳定的情况下,一线城市出现明显的翘尾现象,4个一线城市二手房价格上涨明显加快。“预计2021年一季度房价继续上涨的趋势会延续,而调控政策趋紧有望平稳市场。”

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