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落实“房住不炒”精神,打击一切投机行为

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上海近期楼市活跃,出现一些违规行为助长虚火,针对这些现象,上海发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(简称《意见》)稳定房价、稳定预期,以“组合拳”的方式全面降低楼市投资投机买家入市机会、提高入市成本。

去年下半年至今,深圳、上海等地楼市火热,北京、广州等城市学区房涨价也有所抬头,一线城市楼市有被重新点燃的风险。就全国整体楼市而言,房价相对平稳,有些城市还比较低迷。但是,我们要警惕一线城市楼市过热引发连锁跟风反应,因此,上海及时加强调控是必要的。

部分城市房价结构性上涨原因复杂,与此前楼市上涨周期众多城市和居民普遍参与不同,此次仅限极少数城市中的极少数人。以上海为例,此次上涨的主要动力是公民同招教育改革催生学区教育概念,有能力参与的主要是高收入群体,而郊区或者非重点学区房价并未出现大的波动,当然,不排除未来学区概念会逐级产生,逐步抬升房价。

深圳房价上涨,主要与其住房供给有限而高收入群体不断增加有关,这种供需结构决定了深圳房价易升难降,从而刺激了一部分投机者加入其中,更增加了供需紧张的程度。我们需要警惕和避免这种特殊结构形成的持续上涨现象对其他城市构成市场情绪上的影响。

可以看出,中国楼市在过去几年得益于严格调控,在平稳运行的同时也积蓄了周期反弹的力量,虽然市场上有流动性支撑楼市复苏的预期,以及旧改、刚需等力量的积累,但是,整体上楼市依然比较稳定。目前的压力,主要是在一线城市的部分区域,由高收入群体与稀缺资产结合推动房价过快上涨。要严防投机性的资金参与,同时,避免出现传导效应。

像上海、深圳等城市应该优化土地供应结构,增加商品住房用地供应,缓解供需紧张的矛盾。这些城市工业用地、商业用地占比较大,商品住宅用地相对较少,自然会引起供需之间的紧张,推动房价上涨。供地少则会导致企业竞拍土地时过快过高地推升地价,抬高建设成本与上涨预期。此次,上海出台的《意见》也提到了完善土地市场管理,优化土地供应结构,增加商品住房用地供应。

作为人口超过千万的超大型城市,地理扩张的范围越来越有限,持续增加住房供给的能力受到限制,人口流入的压力持续存在。因此,落实“房住不炒”的重要性与迫切性更高,但是,恰恰因为供给相对紧张导致投机冲动更高,因为一线城市住房被认为是无风险、高收益的稀缺优质资产。

一线城市应该真正落实“房住不炒”的精神,打击一切投机行为。上海发布的《意见》对夫妻离婚后3年内购买商品住房,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算,避免通过假离婚绕过限购政策。同时,《意见》也要求对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度,避免借贷用于首付参与炒房,或者出让购房资格为人代持等。

这些政策仅是阻止增量投资行为,而市场上最多的投资行为发生在存量市场,有一部分人已经拥有两套以及以上的住房,扭曲了市场供需结构,一部分有刚性需求的群体买不到房子,而还有些人则投资多套。因此,一线城市理顺供需结构,最终还要将存量投资性住房挤出来转移到市场上去满足刚需,才能实现真正的“房住不炒”。如果不将存量投资得利者赶走,增量投资者就会想方设法绕过“调控墙”,这也是多年以来调控政策不断增加补丁的原因。

此外,要加大公共租赁住房的供给,为低收入者以及刚刚进入城市就业的年轻人提供居住服务,缓解市场刚需带来的压力。与此同时,应该加大教育资源投入,提供更为均衡的教育公共服务,避免教育资源分配的不公平扭曲房价,进而对整个市场产生冲击。

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