剑指“资金池”，北京出台住房租赁新规，长租行业将进入监管年

2月2日，北京市住建委、市市场监管局、市金融局、市委网信办、北京银保监局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》（简称“《通知》”），进一步规范住房租赁企业经营活动，促进住房租赁市场健康平稳发展。随后，北京房地产中介行业协会联合代表性住房租赁企业积极表态，配合落实《通知》要求，尽快做好相关工作，谋求行业平稳健康发展。

在业内看来，此次政策较为务实，补上了此前长租公寓的各类漏洞。而从信号意义角度看，这说明北京当前在积极落实租赁市场秩序管控的导向，有助于规范长租公寓的运行和发展，减少各类风险和纠纷。

补政策漏洞，北京住房租赁市场迎强监管

此次《通知》明确，限制租赁企业“资金池”，严禁“长收短付”，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配；同时，住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金；此外，银行业金融机构、小额贷款公司等不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

据悉，上述新规适用于“住房租赁企业分散承租他人住房，再出租给承租人居住，并向承租人收取租金的活动”，即通常所说的“长租公寓”。该通知自今年3月1日起正式实施，此前已签订的合同继续履行。

“通知中的政策都较为务实，把此前长租公寓的各类漏洞给补上了。”易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称，此次北京政策，管控了三种资金，包括租金、押金和首付贷资金。对租金来说，杜绝了“长收短付”的现象，防范长租公寓企业赚“差价”，这也是为了规范租金的使用；对于押金来说，既规定了押金只能收取一个月的水平，同时也明确了押金托管的概念；而对于首付贷资金来说，此次政策并没有打压首付贷，但是规定此类资金是不能直接给予长租公寓企业的。

“此次北京出台的政策，具有信号意义和行业示范效应。”严跃进指出，从信号意义角度看，这说明北京当前在积极落实租赁市场秩序管控的导向。通过此类政策，有助于规范长租公寓的运行和发展，真正促进长租公寓企业全面健康发展，有助于减少长租公寓市场的各类风险，同时也有助于减少长租公寓的纠纷。

在中指研究院调查事业部研究副总监战雪看来，北京本次的政策措施，明确断绝了高风险的租赁经营模式。相比于其他城市一般仅采取的监管租金措施，北京此次的政策手段更加严格。

严跃进认为，北京这一政策值得全国其他城市学习，尤其是上海、深圳等城市，“在2020年二手房比较火热的情况下，很多二手房的出租也变得比较强势。所以对于此类城市，后续也需要结合租赁市场的发展，积极出台政策，真正促进长租市场的健康发展。”严跃进称。

“这是非常有效的管理措施，对租客与房东的风险保护有了很好的法规。”在接受新京报记者采访时，新派公寓创始人王戈宏如是称。与此同时，他建议，应尽快落地对有良好声誉的租赁企业的金融政策落地，“只有对运营规范的租赁企业与机构有持续规模化的资金支持，良币驱逐劣币，这样整个市场才能真正健康繁荣。如果未来各城市都能有专项的住房租赁信贷资金，让合格的机构得到较便宜的资本，就可以从根本上杜绝运营商苦心钻营建‘资金池’的想法。”

自如等企业负责人：监管有利于行业平稳健康发展

新京报记者了解到，此次政策出台后，北京房地产中介行业协会联合代表性住房租赁企业积极表态，坚决拥护和落实规范住房租赁企业经营活动要求，相关负责人纷纷表示积极配合落实《通知》要求，尽快做好相关工作，谋求行业平稳健康发展。

北京房地产中介行业协会会长李文杰表示，《通知》“对症下药”，抓住了住房租赁企业经营风险的要害，瞄准租赁经营过度金融化造成的“资金池”问题，从收付租期匹配、限制租金贷、押金监管等方面开出药方，帮助住房租赁企业重新回到良性竞争和健康发展轨道上来，“北京房地产中介行业协会作为住房租赁行业组织，将按照《通知》要求，尽心尽力做好押金监管和住房租赁矛盾纠纷调解工作，责无旁贷地在促进行业自律经营方面继续发挥作用。”

部分头部企业和代表性的企业也都积极拥护住房租赁经营管理的新规。北京自如总经理周艺君认为，《通知》意义重大，有利于行业长期稳定发展，自如也将积极配合监管，落实新规要求，继续在合规经营、信用建设、运营监管等方面积极与相关部门对接，助推住房租赁市场平稳健康发展。

相寓总经理刘洋坦言，近年来各地住房租赁企业为抢占市场，不惜采取高进低出、强制租金贷等饮鸩止渴的手段扩大规模，最终导致爆雷事件频发，想稳健经营的企业也受到了影响，这次及时出台文件规制行业乱象，有利于纠正一些被资本绑架企业的错误发展方向，进一步净化住房租赁市场的竞争环境。

美丽屋CEO韩光亦表示，这次北京市五部门出台《通知》，精准打击了高风险的“烧钱”模式，避免住房租赁行业出现系统性风险，同时还着重强调支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租，住房租赁企业还可以按规定享受税收、金融等优惠政策，这说明住房租赁行业继续向好发展的主基调没变，依然对住房租赁行业充满信心，也愿意积极主动落实好《通知》的相关要求。

润寓总经理张彤表示，“这次《通知》出台很及时，很必要，我们公司也将一如既往、不折不扣地拥抱监管，积极主动落实相关规定，期待《通知》实施后，住房租赁行业更加规范，住房租赁市场更加有序。”此外，巴乐兔租房平台相关负责人表示，“通过这次政府出台严规，市场优胜劣汰，租赁行业将会加速得到规范，引导企业回归民生服务，踏实健康经营的企业有前途，而投机企业则没有机会。”

业内：部分租赁企业将面临“去杠杆化”

“此举意味着，长租行业将真正进入到监管年。”房东东公寓学院全雳如是说。

为引导住房租赁市场良性发展，相关政府部门曾多次出台明确监管意见。新京报记者注意到，早在2019年底，住建部等六部委发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，对“高收低出”“长收短付”等模式进行监管，明确租金贷占比不得超过30%；2020年9月的《住房租赁条例（征求意见稿）》再次对上述两点进行了明确要求，并对企业经营活动、租赁各方权益作出规范。

今年1月初，中央政法工作会议特别提到，要高度警惕长租公寓的经营风险，要完善政法机构和金融机构、行业监管部门协同配合机制。

与此同时，中央和住建部再三强调，加快公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，大力发展租赁住房，完善长租房政策，扩大小户型、低租金的保障性租赁住房供给，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房。

“从一系列政策来看，长租已经不是发布政策，而是要各项政策落地，而2021年是最恰当的时间。”全雳称，在“三道红线”涉及贷款分级管理对资金端的预期压力之下，将引导社会更多资金正确进入住房租赁市场。住房租赁业务在房地产企业中的收入比重也会明显增加，其也会成为部分房企转型升级的一个重要选择。

那么，对于长租公寓企业而言，在租赁监管下，其业务模式与之前相比需要哪些调整？贝壳研究院高级分析师黄卉指出，在此政策下，使用长周期预收资金的租赁企业将面临“去杠杆化”。具体而言，企业需要调整精细化经营模式、聚焦单店盈利，规范资金使用制度，审查自身合规性。此外，做好“以出定收”的成本管理，精细化运营保持稳定健康的现金流。

“在租赁行业监管日益完善的今天，企业只有聚焦自身运营能力建设、迭代产品服务，稳健经营才能长期深耕，租赁企业的核心竞争力是专业服务所产生的价值，这也是市场用脚投票的必然结果。”黄卉称。