顺义新国展地块实际成交价近86亿 北京土拍规则或将多元化

临近春节，北京土地市场迎来重磅地块出让。2月2日下午，顺义新城第23街区新国展三期项目地块（简称“新国展三期地块”）迎来现场竞价，16家企业组成的11家竞买主体参与，最终该地块由华润、保利组成的联合体以67.77亿元总价竞得，且自持商品房面积比例为23%以及异地建设会展设施面积约16.22万平方米。如果算上会展设施18亿元的建设资金，该地块实际总成交价为85.77亿元。

竞拍规则复杂也难挡房企拿地热情

相比于以往北京土地市场的竞拍规则，今天出让的新国展三期地块较为特殊，竞拍规则较复杂，除了竞总价、竞自持外，还要竞拍异地建设会展设施面积。但是由于地块性质、位置以及周边交通、配套等因素，并未阻挡开发商拿地的热情。

资料显示，该地块位于顺义新城第23街区，土地面积约10.51万平方米，规划建筑面积约26.29万平方米，起始价50.2亿元。竞拍现场，包括金茂、金辉、保利+华润、平安、华发、万科、融创、中粮、金隅联合体、绿城、首开、金地、旭辉联合体、中交、招商联合体等16家企业组成的11家竞买主体参与，阵容可谓相当“壮观”。

不同于以往地块先竞总价，该地块先竞拍异地建设会展设施面积，几分钟内，便达到约16.22万平方米的上限，后转入竞总价环节。此后经过多轮举牌，首开、金地、旭辉联合体以67.77亿元触及总价上限，溢价率35%，后转入自持面积竞拍环节。最终在第75轮，保利、华润联合体以自持商品房面积23%的比例拿下该地块。

值得关注的是，根据地块文件，竞得人并不参与会展设施的具体建设工作，而是按照11100元/平方米的单价标准向政府交纳相应的建设资金。计算下来，约16.22万平方米的会展设施面积，其建设资金接近18亿元。也就是说，该地块总的土地成交价为85.77亿元，超过2020年中海以79亿元拿下的北京总价最高地块（即亦庄河西区地块）。

那么，上述顺义新城地块楼面价如何？贝壳研究院高级分析师潘浩表示，刨除建设资金成本及自持面积，可售商品住宅及商业综合楼面价为46529元/平方米。

业内称“地块可塑性较强”，挑战亦存

复杂的竞拍规则，自持以及异地配建，地块总价、楼面价并不低，开发商拿地热情为何如此高？业内人士分析，主要原因是地块性质、所在位置以及周边交通配套等优势明显。

潘浩分析，该地块位于地铁15号线花梨坎站附近，中粮祥云小镇南侧，同时中粮祥云小镇周边已形成良好的生活配套设施及居住氛围。从地块本身来看，21.4万平方米的规划建面及2.5的容积率，且不限价，是北京少有的具备良好质素的商品住宅用地，地块可塑性较强。

中指研究院土地事业部高级分析师孙超也认为，虽然地块距离市区较远，但是紧邻地铁，出行方便，配套设施也相对齐全，且地块本身较为优质，给开发商留下了足够的操作空间。

但是，即便优势明显，85.77亿元的实际总地价，对于开发商来说，亦存在挑战。

贝壳研究院数据显示，地块周边3个新房项目在售，共有产权房近期在售价格在2.7万元/平方米，限竞房5.3万元/平方米，别墅1200万元/套。在二手房方面，以中粮祥云小镇生活区为例，挂牌113套，平均售价5.3万元/平方米。该地块从楼面价来看，与当前住宅市场价格较为接近，未来打造高端产品提升利润空间的可能性较大。

合硕地产机构首席分析师郭毅表示，在整个中央别墅区的板块里面，过去基本以低密度的别墅产品为主力供应，前几年有一部分70/90（即90平方米以下户型占到70%）的限竞房产品，欠缺一些大平层类的产品供应。对于早期购买别墅的家庭来说，经过十到二十年的居住周期，可能面临着家庭成员的成长，成员的增多，大家庭和小家庭之间分离式的居住需求变化，在老房子周边去购置相对应的高品质住房产品，是中央别墅区相对迫切、核心的一个改变。

“该地块可能承载的需求，首先是地缘性的改善需求，另外还有部分中产家庭因中央别墅区的国际化教育而产生的居住需求，以及对于好的居住品质、居住环境等产生的其他外来需求。”郭毅如是说。

北京土拍规则或将更加多元化

虽然竞拍规则复杂，但是也意味着北京土拍规则正在以多元化、多方式展开。

潘浩表示，房企在开发住宅用地的同时，将更多融入区域产业发展，承担部分公共设施建设的责任。结合当地产业发展特征，土拍形式可以多种多样，该地块的竞拍即为一次尝试，未来其他区域是否还有类似土拍要求，将持续跟进。

事实上，自2020年开始，北京的土拍规则已在发生变化，在成交的住宅地块中，不限价地块占比超过七成，且去年底推出的新型“共有产权商品房”地块，更是引发诸多热议。

去年12月31日，《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》发布后受到社会广泛关注。按照规定，该类地块上住宅产品五年内不得出售，购房人购买时只需要支付个人比例的房款，五年后可以再上市交易，到时政府只按产权比例收回原值房款。不过，此后上述3宗地块交易被暂停。

北京资深地产评论人泽龙表示，预计在低拐点溢价率的情况下，竞拍自持面积将在北京土地市场再次出现。结合近期北京“撤地”情况，节后的宅地出让预计将迎来新的竞拍方式。