刚刚过去的2月份，恰逢春节长假，叠加政府号召“就地过年”，楼市也呈现出与往年不同的差异化行情。虽然2月份各地新房供应显著缩量，但成交量总体企稳，显著好于2019年和2020年同期。尤其是北上广深4个一线城市表现突出，南京、杭州、宁波、东莞、佛山等核心二三线城市也保持成交高热态势。与此同时，2月份百强房企整体业绩规模较2020年、2019年同期大幅攀升；土地市场成交量跌价涨，溢价率回升至年内高位；上市房企融资总额延续往年春节后惯例处于低位。
市场表现：供应缩量，成交企稳
在政府倡导“就地过年”的背景下，人口流动性减少，加之疫情得到阶段性控制，多数售楼处在春节期间均保持“不打烊”状态，也刺激了一波购房需求得到集中释放。据克而瑞监测数据，30个典型城市在春节周(2021年2月11日~2月17日)成交量达315256平方米，较2020年同期上涨了133%，与2019年同期对比，涨幅也达到了34%。总成交量创近3年新高。不过从供应看，2月份一线城市商品住宅新增供应面积52万平方米，环比锐减81%，较2019年同期降幅达到47%。
究其原因，房企历来看淡春节楼市，推盘也都相对保守。如上海春节新房“零供应”，北京、广州虽同比保持增势，但今年2月整体供应量也不及2019年同期，仅深圳2月新增供应较2019年同期增加51%，项目开盘依旧积极。
二三线城市新增供应面积695万平方米，环比下降60%，较2019年同期上升了30%。从绝对量层面，仅徐州、天津、成都单月供应突破50万平方米。从变化趋势来看，各城市环比均有了不同程度的下跌，成都、厦门等出现阶段性回调。
从成交看，2月热度延续，稳中有增。29个重点城市整体成交1660万平方米，环比下降40%，同比增长223%；较2019年同期则增长了30%。
房价方面，据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建及二手住宅调查数据，2021年2月百城新建住宅均价15884元/平方米，环比上涨0.20%，涨幅较上月收窄0.17个百分点；同比上涨4.01%。百城二手住宅均价15585元/平方米，环比上涨0.28%，涨幅较上月收窄0.04个百分点；同比上涨3.30%。
政策方面，2月份深圳、东莞等城市收紧楼市调控政策，南京、江西降低落户门槛，还有天津、南京等城市出台人口、人才政策，加大城市对人才的吸引力。这些政策均对当地的楼市产生了一定影响。
房企业绩：环比下降，同比大涨
从近日房企公布的2月份业绩简报可以发现，大多房企2月份的销售额环比出现明显下降，但同比则出现大幅上涨。这与去年同期受疫情影响有关。
据克而瑞数据，2021年2月，百强房企实现销售操盘金额7493.5亿元，整体业绩规模较去年同期同比增长155.5%，较2019年同期增长63.8%。但与1月份相比，百强房企业绩环比下降13.9%。从前两月的累计销售操盘金额来看，百强房企整体的业绩规模同比增长101.7%，较2019年同期增长56.3%。
数据来源：同策研究院整理
克而瑞分析认为，2月份房企销售数据延续此前强劲增长的势头，主要是得益于一二线城市春节购房热情升温。虽然三四线城市返乡置业客群有所减少，但多个热点城市“春节不打烊”营销活动开启，使得热门城市从去年年底开始的市场热度得以延续。
同时，行业的集中度在进一步加强。2月百强房企销售额，即使是对比2019年依然有超过6成以上增长。虽然对比1月头部房企的销售有所下滑，但已经是历年来春节档销量的新高峰。
此外，2月份多梯队房企销售业绩门槛值延续上月的增长趋势，相较去年和前年同期均有不同幅度的提升。百强房企销售操盘金额的入榜门槛33.2亿元，同比大幅增长169.9%，较2019年2月同比增长69.9%。
值得关注的是，春节期间，包括恒大、富力、招商在内的不少品牌房企，都针对“留城过年”人员开展了营销活动，也在一定程度上助推了一二线城市销量的提升。
土地市场：量跌价涨，溢价回升
2021年2月，受传统春节长期的影响，全国土地市场成交规模环比大幅下滑，总成交金额也同步大减，同比也有近一成的跌幅。
不过，受上海、广州等热点城市优质土地供应增加的影响，2月土地市场热度明显上升，地价也突破3000元/平方米大关；溢价率延续上月的回暖势头，增至16.4%。
克而瑞数据显示，2021年2月，全国300城经营性土地总成交建筑面积高位回落，仅9001万平方米，环比1月降幅超四成，和去年同期相比降幅也接近两成；成交幅数共计1555幅，环比下降超四成；成交总价方面，土地成交总金额仅2723亿元，较上月下降39%，同比也下降了9%。
其中，一线城市成交总量为375万平方米，环比上月降幅达35%，和去年2月相比下降了两成；二线城市2月土地成交量仅有1658万平方米，较上月下降了48%，成交金额也下降54%降至779亿元。
据中指研究院数据，2月50家代表房企拿地总额同比下降4%。受春节假期影响，2月企业拿地规模通常有所下降。具体来看，部分现金流较稳定企业拿地态度依旧保持积极，如万科、招商蛇口、绿城等，1~2月拿地同比均增长显著；滨江集团、荣盛发展等企业销售额均越过千亿元。从布局区域来看，企业依旧热衷于在长三角拿地，占比为40.1%，粤港澳大湾区次之，占比为8.0%，长江中游和成渝城市群占比分别达6.5%和7.0%。
58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》记者表示，受春节假期影响，市场的供地量有所减少，是造成土地成交量减的主要原因，但部分热点地块的高溢价率依然备受市场关注。
如2月份一线城市土地成交总量环比降幅达35%，只有上海成交金额较上月持平。其中，上海石泉板块的地块在高溢价率拍卖之后，房企就被约谈，显示出调控的力度在不断加大。在此背景下，预计1季度之后，总体市场热度环比下降的态势将不断显现，尤其是部分前期热度过高的板块可能将迎来房价回调，楼市的稳定性将得到进一步加强。
不过张波认为，随着宅集中供应新规在22城市陆续落地，未来房企拿地的策略会出现一些明显变化。目前大型房企的深耕一二线、深耕城市群、广泛布局等策略或将出现变化，在保持对城市群都市圈的高关注度下，会进一步细分到城市板块策略，优质土地的争夺战会愈加激烈。
房企融资：总额下降，策略或变
据同策研究院统计，2月监测的40家典型上市房企融资总额延续往年春节后惯例处于低位，共完成融资金额折合人民币共计355.44亿元，环比下降60.27%，同比2020年2月下滑25.62%。
40家房企债权融资金额348.31亿元，占房企融资总量的97.99%，环比减少58.08%(1月债权融资总额830.81亿元)；股权融资金额为7.13亿元，占总融资金额比重为2.01%，环比减少88.85%(1月股权融资总额63.92亿元)。
同策研究院表示，房企股权融资规模大幅下降，主要原因除了在春节前后房企融资金额普遍偏低以外，还有房企在港股拆分上市的进程告一段落，股权融资方式回归到以股票期权计划为主。
另据中指研究院数据，2月房地产信用债发行规模为190.71亿元，同比下降95.23%；内地房企海外债发行规模为290.89亿元，环比下降178.88%。
从融资成本来看，海外债融资成本下降，信用债融资成本上升；其中信用债平均利率为5.32%，同比上升1.36个百分点；海外债平均利率为6.63%，同比下降2.36个百分点。
克而瑞研究指出，随着货币政策回归常态化，市场流动性相较去年趋紧的趋势仍将持续，2月份金融机构“两道红线”继因行施策后，因城施策也开始落地，再叠加22城集中供地导致的房企开支节奏的调整，一定程度上对其资金统筹管理能力提出了更高的要求。房企既需要完成去杠杆任务，也需要保证经营投资的正常进行，现金流管理价值凸显。新常态下，房企需要加强对融资节奏、融资渠道和融资成本的把控，从而保持经营发展的韧性。
本文来源：每日经济新闻
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陈勇_gy11
