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中国奥园储备货值近1.3万亿元 明年“三道红线”将转为绿档

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“地产板块保持高质量发展,悦康控股全面统筹非房业务,赋能地产主业,以’双引擎驱动’实现全新增长曲线。”3月30日上午,在2020年业绩说明会上,中国奥园集团董事会主席郭梓文表示,2020年,面对疫情带来的影响,奥园保持审慎财务策略,多板块业务实现了稳健增长。

截至2020年底,中国奥园(以下或简称奥园)录得物业合同销售1330亿元,同比增长13%;已签约未确认的合同销售1960亿元;营业额677.9亿元,同比增长34%;归母净利润59.1亿元,同比增长41%;每股基本盈利为218.8分;董事会建议合共每股派息人民币77分。

“从规模红利时代的’全速跑’,到管理红利时代的’节奏跑’,2020年中国奥园各项经营指标全面均衡提升,城市更新加速转化进入利润释放期,对内不断优化组织运营,提升精细化管理水平,对外持续提升产品品质和客户满意度,保持增幅高于行业平均水平,以积极态势迈向高质量发展道路。”中国奥园执行董事、集团高级副总裁陈嘉扬向《证券日报》等媒体表示,2021年销售目标是1500亿元,全年可售货值2200亿元,供货充足节奏均衡,有助于提升去化达成目标。

 城市更新项目加速转化

众所周知,中国奥园是粤港澳大湾区最早进军城市更新的房企之一,具备布局早、规模大、质量好、模式优的优势,同时拥有大量的城市更新人才经验及丰富的资源,成为粤港澳大湾区城市更新的标杆。

截至2020年12月31日,中国奥园拥有逾60个不同阶段的城市更新项目,预计额外提供可售资源约人民币6730亿元,其中大湾区可售资源约人民币6552亿元,占比97%。2020年,中国奥园成功转化10个城市更新项目,其中8个进入土地储备,可售货值约382亿元,未来三年城市更新项目预计转化可售货值1600亿元。

“随着城市更新项目加速转化,奥园将实现土储扩容与利润水平双提升。”地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示,公司去年通过多种手段积极增加土地储备,提高了一、二线城市土地占比,正在加速换仓土地储备。另外,公司新增土地储备地货比达到1:4,相对较高,有助于未来利润空间的释放。

根据财报显示,2020年,中国奥园新增可售货值逾人民币2426亿元,其中一、二线城市占比增至70%,城市更新项目及其他占比增至16%。截至2020年底,中国奥园拥有土地储备总建筑面积约5718万平方米,权益比约71%;总货值约6208亿元,计入城市更新项目后的总货值约12938亿元,其中一、二线城市占比增至82%,土储结构不断优化。

“奥园在大湾区储备城市更新项目比例高,同时提前布局多个有市场潜力的产业,利于在城市更新项目中导入产业。”中国奥园集团执行董事、行政总裁郭梓宁表示,另外,这几年奥园拥有很多城市更新业务方面的优秀人才,项目转化速度优势明显,目前已有央企找奥园洽谈大湾区项目合作事宜。

“未来将继续保持多元化的购地渠道,加快城市更新项目的转化,为规模与利润持续增长提供源源不断的动力。”郭梓文如是表示。

 明年“三道红线”将达标

值得一提的是,在财务盘面上,2020年奥园做了诸多努力。比如注重企业信用,提前安排再融资。2020年,奥园成功发行12.3亿境外美元债及人民币37.2亿元境内公司债,创境内外发行成本新低,并获10家商业银行提供境外银团贷款及双边贷款共3.7亿美元。

截至2020年底,公司授信额度总额约人民币2550亿元,其中尚未使用的授信余额为人民币1348亿元;总现金约700亿元,足够覆盖短期借贷。

“奥园对’三道红线’非常重视,计划每年有息债务下降比例不低于5%,内部指标要求更高。”中国奥园集团执行董事、联席总裁陈志斌向《证券日报》记者表示,公司将通过内部管理方式尽快实现达标,从促回款、调整购地节奏、降成本和快交付四大方面着手调整,预计在2022年之前“三道红线”全部达标。

在促回款方面,积极盘活库存促进新盘去化,实现营运现金净流入及净资产稳步上升,将回款指标作为绩效考核重要指标;在调节奏方面,年购地预算控制在当年合同销售额25%以内,动态调整开发节奏;在降成本方面,优化组织运营,降低营销、人力及行政费用,加强现金管控力度,提升资金利用率,确保有息债务及财务成本持续下降;在快交付方面,逐步增加投资性物业及其他资产业态,持续提高多元化收入,为公司发展提供稳定现金流。

“年初以来,中国奥园主动求变,实现管理扁平化,强化总部对城市公司的直接管控地位,聚焦高能级城市,打造百亿级城市公司。”中国奥园管理层表示,成立悦康控股全面统筹非房产业,赋能地产主业,持续深化“一业为主、纵向发展”战略,发挥企业综合竞争力,实现可持续、高质量发展。

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