房地产供应链融资受严管？

房地产行业资金监管继续从严从紧，为房企上游供应商提供融资的资产证券化亦受影响。

5月19日，对于今日网传“协会明确要求全行业均不得开展房地产供应链类项目，单一类或集合类项目均不可。”多位来自银行、理财、保理业内人士对《21世纪经济报道》记者表示，关注到上述传闻，但均未收到此类通知或窗口指导。

不过，一位银行业人士表示，上述传闻夸大了房地产融资管控力度和方向。房地产供应链融资做的比较大的银行，包括一家华南股份行和一家大行已被窗口指导。其他房地产供应链融资规模较小的银行仍然可以备案。

多位业内人士对《21世纪经济报道》记者表示，房地产业不允许过度融资，而非不允许融资，融资限制仍为房地产企业“三道红线”、银行四档房贷集中度管理。

业内人士表示，监管对房地产供应链去年就已有窗口指导，房地产类供应链ABS储架规模最多20亿元，已获批储架的可以继续滚动发行，但新申请已经很难获批。对于通过北金所债权融资计划转让供应链类资产债权，由于其属于“非标”资产，在非标严监管之下已大为压缩。

两种房地产供应链融资模式

房地产供应链项目有多种形式，一类是场内的标准化融资，房地产供应商将应收账款打包成保理债权，在交易所市场、银行间市场发行资产支持证券(ABS)或资产支持票据(ABN)；二类是在北金所等挂牌转让相关债券，再经由信托通道将债权转让给投资人。按照资管新规，上述两种方式中，资产证券化属于标准化债权类资产，北金所债权融资计划属于非标准化债权类资产(简称非标)。

上述业内人士对《21世纪经济报道》记者表示，所在机构的银行理财资金仍在正常购买房地产供应链类资产证券化产品，但在“房住不炒”政策要求下，房地产供应链的资产证券化发行一直受到窗口指导。

一位业内人士对《21世纪经济报道》记者表示，监管去年就有窗口指导，保理形式的资产证券化产品申请储架发行，制造业企业ABS储架额度最高可到100亿元，房地产类供应链ABS储架规模被降至20亿元。已经发行的房地产供应链ABS可以继续滚动发行，但此类资产新申请储架发行已经很难获批。“监管没有发文，但这已经是业内的通常做法。”

一般来说，房地产供应链ABS或ABN的交易路径为，由供应商通过对房地产商(作为核心企业)的应收账款向保理公司进行保理融资，形成保理债权，由保理公司将其对房地产商的应收账款作为基础资产，向交易所或银行间市场交易商协会申请资产支持证券储架额度，房地产商作为共同债务人实现债务加入。

由于资产证券化属于标准化债权类资产，银行理财等资金购买房地产供应链类并无限制。一位华南保理公司人士对《21世纪经济报道》记者表示，房地产供应链ABS以保理债权形式发行，关键要求是募集资金用于上游供应商用于建筑等，不能再将资金中转给作为核心企业的房地产商，“否则就是违规向房地产企业融资了”。

《21世纪经济报道》记者梳理发现，近期涉房类ABS终止项目时有出现。例如，5月11日，宝能地产拟发行20亿元“天风-宝能应收账款资产支持专项计划”中止。房地产供应链ABS亦备受房企欢迎，4月24日，光明地产连发三个融资公告，分别为开展供应链资产支持证券业务(ABS)、开展供应链定向资产支持票据业务(ABN)及申请注册发行超短期融资券，融资金额分别不超过20亿元、50亿元、35亿元。

对于北金所融资渠道，继续2019年以来对房地产信托融资渠道进行约束后，2020年以来对房地产的北金所融资渠道均已严控。一位信托公司人士表示，北金所债权融资计划不算标品，愿意发行产品投资的信托公司已经不多了。

今年1月，一家第三方房地产金融平台曾发报告称，一些股份行、城商行通过私人银行代销操作针对前30强房企等百强房企的融资业务，私人银行客户通过认购北金所债权计划、信托机构产品(如满足条件的优先股产品)、基金产品等向开发商提供融资款项，至于这些产品是否需纳入房贷集中度管理统计口径，目前来看尚无答案。

甚至，已有房地产企业发债用于偿还北金所融资计划。4月25日，招商局蛇口公告，拟发行15亿元、150天期限超短期融资券，全部用于偿还公司发行的北金所债权融资计划。招商蛇口362亿元债券余额中，存续超短期融资券55亿元、中期票据86亿元、公司债150亿元、资产支持票据(ABN)10.5亿元、资产支持证券(ABS)41.5亿元、高级债券19亿元。

不允许地产过度融资

有业内人士并称，监管对房地产企业融资的态度是不允许过度融资，而非不允许融资。融资限制不能超过房地产企业“三道红线”、银行房贷集中度管理。

对于房地产企业，根据《21世纪经济报道》去年8月独家报道，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长设置“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍，按“三道红线”，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。

对于商业银行，2020年12月31日，央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分五档对银行业金融机构房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限，并对超限银行设置2-4年调整过渡期。

不过，虽然开发贷、公司债、企业债、资产证券化等房地产公司债权类融资渠道均受到严管，但房地产公司融资仍在快速增长。根据国家统计局数据，2021年1—4月份，房地产开发企业到位资金63542亿元，同比增长35.2%；比2019年1—4月份增长21.1%，两年平均增长10.1%。

房地产开发企业融资渠道中，增长主要来自购房者的定金、按揭贷款等回款。具体来看，2021年1—4月份，房地产开发企业国内贷款9043亿元，增长3.6%；利用外资17亿元，下降28.3%；自筹资金17167亿元，增长15.4%；定金及预收款24362亿元，增长74.1%；个人按揭贷款10738亿元，增长41.3%。

今年4月，中金公司发表报告认为，目前大部分银行房贷集中度距离上限仍有一定距离，房地产企业和购房个人还可以通过选择非超限银行获得贷款来降低这一通知影响，不过一方面通知体现了监管态度，而这一态度下银行可能进一步收紧两类贷款发放额度和标准，甚至还会影响到房地产债券、ABS类资产投资额度，从而传导到房地产融资收紧；另一方面，部分区域性布点的银行超限较多，可能导致该区域的房企融资和房地产销售走弱，例如青岛、成都、郑州。

在房地产行业资金监管整体从严从紧的情况下，房地产ABS对地产商的融资重要性有所凸显。根据中指院数据，2020年，房地产ABS产品总发行规模3122.4亿元，同比增长8.4%。其中，供应链ABS发行规模共计1846.7亿元，同比增长18.0%，在房地产ABS发行总规模中占比59.1%，较2019年提升4.8个百分点。房地产供应链ABS对企业主体信用要求较高，目前主要为具有一定规模优势且信用评级较高的房企参与其中。