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拿地困局:微利时代下 中小房企的焦虑与挣扎

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“现在哪儿还有什么开发商?现在我们的角色应该说是代建方,没有钱赚的。”在广州、深圳首轮集中供地后,21世纪经济报道记者与一家龙头房企投资部的人士张丽交流时,他如此解释他所在的房企颗粒无收的缘故。

房地产行业回归普通行业,这是万科董事会主席郁亮早就警示过的事实。然而,结局来得如此之快,许多房企甚至都来不及做好应对。

在杭州首轮集中供地后,本土龙头滨江集团董事长戚金兴对投资者的一则回复将残酷的现实摆上了台面。他指出,公司最近在杭州集中土地出让中共获取了5块土地,在滨江团队精干高效管理下,公司融资能力强,融资成本低,在这样的状况下,努力做到1%-2%的净利润水平。

大约不到2%的净利润,这是过去难以想象的。尽管利润微薄甚至亏损,但首轮集中供地中,杭州、重庆以及广州等城市的土地溢价率依然处于较高水平,也有不少中小房企成为拿地的“黑马”,例如,在北京风光一时的深圳房企卓越,以及在杭州所向披靡的融信。

没利润也要抢地,这是一个进退维谷的局面,也与行业的发展逻辑相悖。然而,“稳地价”“稳房价”和“稳预期”的基调没有改变,开发商们没有理由继续蒙眼狂奔。在这个逐渐回归理性的行业,更没有哪家企业可以逆趋势而行。

生死竞速

许多龙头房企,在集中供地之前并不会知道,资金充裕并不是拿地的充要条件。2021年3月,在集中供地政策出来之后,都信心满满。

那时候郁亮说,今年土地集中供应,要求企业资金有很大的弹性,如果没有很大的弹性,面对集中土地供应会遇到很大的压力;中海行政总裁张智超也说,中海地产有资金优势,面临更多的机会。

“我们想拿一个项目,集团能够调配一两百亿的资金,能跟我们这样的就没有多少。”在一次与21世纪经济报道记者交流的过程中,一名TOP10房企的人士陈成指出。

但如今集中供地赛程过半,结局也逐渐明朗。万科、中海、华润等,都不算是大赢家。在四座一线城市北京、广州以及深圳,它们的身影几乎看不到;热点的二线城市杭州、重庆,它们也收获寥寥。

这些志得意满财大气粗、在集中供地开始前被视为种子选手的房企,终于不得不面对在首轮集中供地中失落的事实。这样的情况,不仅它们自身没有做好准备,也多少出乎行业的意料。

陈成指出:“很多地一拿基本都是亏的,我是不能够理解那些抢红了眼的。我们资金成本这么低,都算不过来,它们怎么赚钱?”

陈成所在的房企,具有资金优势,思考的是如何在保持适当规模的背景下赚取合理回报,但对于土地储备告急的中小房企来说,这是生存或者消失的选择题,他们实在没有太多选择权,只能抢、只能干。

“集中供地加剧了行业的焦虑。拿错地可能会死,不拿地一定会死。为了争取生存的机会,宁愿牺牲部分利润也会放手一博。”林凡告诉21世纪经济报道记者。他是一家TOP50长三角区域的投资部人士,他如此解释中小房企抢地的理由。

他并不否认,这样的情况存在风险,但是中小房企别无他法。“风险确实是存在的。在一些比较保守的公司,以市场上的土地成交价代入测算得到的很可能就是亏损的结果,这就迫使了房企只能压缩成本。但是,激烈竞争和拿地诉求的双重作用下,房企也只能承担风险来寻找机会。”林凡续称。

理性回归?

房企对集中供地政策的判断中,“稳地价”是掌舵者们普遍达成的共识。

世茂集团总裁许世坛就曾公开表示,政策有利于稳定地价,让土地市场回归理性,进而实现稳房价;正荣的管理层也表示,相信集中供地政策会使每个城市的土地价格回归理性、房企也可以有一定利润空间。

从首次集中供地目前的结果来看,地价暂时还没有见顶。从溢价率表现来看,重庆因未设置地价上限,整体溢价率最高,共计成交41宗地,平均溢价率达43%;其次是深圳,6宗地块成交的平均溢价率31%;厦门5宗地块平均溢价率29%;杭州平均溢价率则是25%。

在土地价格水涨的同时,利润空间也被进一步压缩。据中信建投测算,近期集中供地的各城市中,重庆、无锡、杭州、北京的地货比在60%以上,其中,杭州各项目平均隐含毛利率12.8%,无锡为17.4%,重庆仅有6.7%。

但是,“没有利润也要抢地”这样与正常发展逻辑相悖的情形,或许也并不会持续太久。集中供地是一场马拉松赛跑,在这场竞速之中,这个行业的黑马也会越来越更难出头。

“第一轮中小房企是很恐慌的,他们不抢,那整个公司就转不起来了,因为没有地那就没故事可讲。到了第二第三轮,它们在第一轮子弹就打光了,我们的优势应该就出来了。”张丽分析称。

陈成也称,他们依然会坚持投资纪律:“回报率不达标的一定不会拿,三道红线后中小房企搞钱很难,而且这第一批地到时候都集中开盘,这个特别考验操盘能力的。如果回款不好,他们资金压力会比较大,我们还是有机会的。”

但是,在短期之内,集中供地的竞争烈度或许并不会被降低。林凡就说:“从目前来看,首轮集中供地的赢家依然是少数,各家房企的投资条线业绩压力都不小,而且颗粒无收的房企肯定不愿意就此罢休,所以我觉得接下去还是会面临激烈的竞争。”

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