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新盘去化攀新高 重庆楼市悄然升温

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因土拍高热、楼市升温,“山城”重庆的网红气质又浓重了些。

在刚过去的一周,重庆新开盘四个项目,推出体量4.38万平方米,成交4.32万平方米,面积去化率达99%。房地产信息服务商克而瑞表示,在土拍行情火爆的西区和北区,上周集中加推的均为高热度项目,创下今年周度集中开盘去化率新高。

在重庆地产行业工作多年,张荣对此深有感触。“相较年初,现在市场确实有所上行。”他说,自四月份土拍以来,市场情绪受到明显刺激,很多新盘房源紧缺、取消优惠政策,二手房业主涨价预期上行。“现在买房的人多,开发商不愁客户。”

作为我国中西部地区唯一的直辖市,重庆曾在2015年吸引大量投资客涌入,市场步入上行通道,直到2018年才有所放缓。进入2020年,在成渝经济圈上升为国家战略等利好下,重庆土地市场及地产投资悄然回温,进而带动楼市变化。

不过,因市场环境有所躁动,关于重庆将加码调控的声音不绝于耳。“应该还是会出政策,引导市场适度降温。”一位规模房企重庆公司总经理表示。

土拍热潮后的市场

重庆楼市情绪被点燃,从一个月前的土拍开始。

4月29日晚,重庆首次集中供地落下帷幕,中心城区46宗地最终收金635亿元,占去年重庆卖地金额的近六成。更让市场哑然的是,此次土拍溢价率普超50%,最高溢价率达129.98%。多宗地楼面价折合近1.5万元/平方米。

当晚,受土拍热度影响,有临近出让地块的楼盘已经紧急“封盘”。“因为拍地的原因,渝北区有的楼盘都暂时停售了,主要针对一些较好的楼层。”当地一位置业顾问对第一财经表示。五一小长假期间,重庆一些热门板块同样人头攒动。

因市场热度高涨,有网友调侃:“五一出去玩了四五天,回来后发现买不起了。”真实的重庆楼市到底如何?购房者所言纵有自嘲成分,但也折射出市场情绪的微妙变化。

据克而瑞统计数据,上周(5.24-30)重庆新开盘四个项目,分别为东原大发印未来、春和锦阴、绿地重庆城际空间站、华侨城云溪都会,各推出72套、32套、136套、182套房源,去化率分别为94%、100%、98%、100%,建面均价都在万元以上。

此外还有旭辉金科空港、东原江山印月、绿地听江左岸等20个项目加推,共推出1626套,成交1121套,认购率69%。其中,去化率最高的为东原江山印月项目,达到100%,建面均价最高的为金辉彩湖云璟项目,约18557元/平方米。

从总成交看,上周重庆共成交79.20万平方米,环比上涨30.84%,建面均价13269元/平方米,环比上涨0.89%。“市场需求旺盛,持续供不应求,加上月底冲刺,房企集中备案,成家量处近期高峰,价格稳中有升。”克而瑞如此评论称。

当地一位房企负责人告诉记者,重庆最近市场存量的去化速度确实较快,因为这次拍地溢价率比较高,给市场和购房者传递出了信心;此外重庆限价比较严格,如果用目前的低价去反推,现在一些楼盘的售价还是有非常大的价值空间。

谈及日前的土拍大战时,该房企人士仍记忆犹新,并称“后悔没多拿两块地”。

不仅新房市场情绪升温、楼盘取消购房优惠,重庆二手房业主也蠢蠢欲动,涨价甚至停售观望心态上行。贝壳平台数据显示,5月以来,重庆二手房挂牌量下降,4月30日二手房挂牌量约16.1万套,截至6月1日平台内二手房约12.76万套。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,土拍对重庆市场有刺激作用,但土拍之前,重庆市场已经有炒作苗头。其中很重要的原因是,重庆购房政策比较宽松,除此之外,重庆房价相对其它一些城市比较便宜,性价比比较高。

一位熟悉重庆楼市的地产从业者也称,重庆房价之所以较低,一方面因为它是山地类型,没有内环之说,各区域都有发展重心;第二地域面积广,新盘供应多,会对二手市场形成制衡;第三重庆本地收入一般,难以支撑更大的存量市场。

调控加码预期强烈

抛却此轮土拍影响,重庆楼市早在今年3月就有升温趋势。

克而瑞数据显示,2016年底开始,重庆楼市驶入上升周期,市场成交量快速攀升,2018年重庆中心城区成交达到高峰,成交量超2838.33万平方米。2019年市场回调,成交量同比下跌,2020年叠加疫情影响,全年成交不足2000万平方米。

但是,自今年三月份以来,随着楼市从疫情冲击中走出,加上成都等地陆续出台调控政策,部分需求外溢,重庆市场预期逐渐转向,一定程度上刺激了成交。

据克而瑞重庆机构数据,3月份,重庆主城区商品房成交2.34万套,成交面积249.98万平方米,环比增长94%,同比增长91%;供应面积193.97万平方米,环比增长220%,同比增长113%,日均卖房756套。

从房价涨幅也可见一斑。国家统计局数据显示,进入3月份,重庆新房价格涨幅扩大,当月新房价格环比上涨0.9%,涨幅全国第4;4月涨幅1.4%,涨幅全国第1。二手房方面,三四月重庆环比分别上涨0.8%和1.3%,涨幅排名第11位和第2位。

作为我国中西部地区唯一的直辖市,重庆区位优势突出,是成渝城市群的组成成员之一,但房价一直较为稳定,因此这轮行情也被视为进入价值补涨的通道。

从人口基数看,据第七次人口普查数据,截至2020年11月1日0时,重庆市人口总数为32054159人,排名全国第19位,占全国比重为2.27%,较2010年的全国比重上涨0.12%。作为全国四大直辖市之一,重庆人口数量一直居于高位。

对“短期看金融,中期看土地,长期看人口”的房地产市场来说,人口基数与结构变化对楼市具有重要意义。

“持续的人口流入,必然将新增人口对应到住房需求上,重庆房地产红利依然存在。”克而瑞称,按照重庆市人居住房面积36.5平方米计算,十年间重庆新增住房需求1171.7亿平方米,每年有上千万方的新增住房需求,未来仍能较为稳定地支撑住房消化。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,此轮楼市行情从深圳上海开始,蔓延到广州北京,进而到非热点二线城市等,就连北京、长沙等严调控的城市都出现上涨,因此重庆市场上涨并不奇怪,实则受货币政策等因素影响。

李宇嘉表示,重庆已经稳定了两三年,但这轮上涨不会持续太长时间,主要因利率收紧、额度控制,随后土拍政策或许也会调整。“重庆土拍规则很特殊,不限价,下一轮土地出让也许会有所调整,比如竞配建等要求,市场会逐步回归正常。”

值得注意的是,新近消息显示,近期重庆三峡银行、兴业、浦发的部分支行暂停办理二手房房贷业务,建设银行5月26日再度上调房贷利率,首套房约5.65%、二套房约5.85%。大部分银行未停贷,但房贷额度紧张,放款周期延长或暂停放款。

多位当地中介表示,重庆部分银行对二手房放款确实有所收紧,主要是近两个月交易量太大,不过并非普遍现象,只要购房者征信没有问题,一般都可以放款。利率方面,与近期深圳、杭州、苏州等地一致,重庆也有上调房贷款利率的趋势。

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