房地产税全国层面立法难度较大，可能先行扩大试点

近年来，房地产税改革的总体思路“立法先行、充分授权、分步推进”逐渐为大家所接受。每年均有消息提示，房地产税法草案起草工作在推进过程中。不过，全国层面的方案尚未与公众见面。

今年以来，有关房地产税的吹风有所增加，且风向有所转变。中央高层释放信号，希望加强完善房地产市场调控的财税政策研究。5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责人主持召开座谈会，更是将“房地产税改革试点”推至公众视野，还听取了部分城市政府对改革试点工作的意见。

据21世纪经济报道记者了解，由于全国层面的房地产税法草案难度较大，房地产税改革有望先行扩大地方试点。

可能先行扩大试点

进入2021年，官方对房地产税的态度更为积极，除了一如既往强调立法工作，还明确提出了“改革试点”。

3月24日，国务院副总理韩正召开财税工作座谈会，提出财税政策研究的三大重点，其中之一就是完善房地产市场调控。

5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

这是官方首次提及房地产税试点。虽然十年前上海、重庆开展“房产税试点”延续至今，重点都在对个人住宅征税，但与“房地产税试点”尚有一字之隔，内涵也有所变化。

2017年10月，时任财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中首次明确了房地产税“立法先行、充分授权、分步推进”的总体思路。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

不过，房地产税法草案始终处于起草阶段。比如，2018年3月，时任财政部副部长史耀斌介绍，全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。2020年5月，全国人大常委会法工委负责人表示，有关方面正在研究起草房地产税法草案。

草案未正式提交审议，有认为房地产税牵涉甚广，立法存在难度；也有认为，不宜选择在经济面临下行压力的时候出台等。不过，可以预见的是，即便草案提交审议，可能面临一审、二审、三审较长周期。

“如果扩大试点范围，这跟之前定的方向不同。如果全国人大授权试点的话，房地产税立法步伐可能放缓，因为试点可能一试好几年”，有财税法专家对21世纪经济报道记者表示。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波对21世纪经济报道记者表示，2001年上海、重庆开展房产税试点，是在我国房产税暂行条例的基础上，对原本不征税的住宅开征房产税。但是，我国现有法律体系下，并没有“房地产税”这一税种。按照之前的思路，是要先对房地产税立法，再分步推开。

据21世纪经济报道记者了解，由于全国层面的立法有困难，未来有望先行展开房地产税试点。

中国财政科学研究院公共收入研究中心副研究员施文泼对21世纪经济报道记者表示，在房地产税立法各方面争议较多，立法暂时打不开局面的情况下，不排除通过全国人大授权部分地方政府开展房地产税试点。通过试点积累更多经验，推动更能为大家所接受的方案出台。

武汉大学财税与法律研究中心主任熊伟对21世纪经济报道记者表示，现在跟原来的思路有些变化。开展房地产税试点，可以帮助房价调控压力较大的地方缓解压力。这也在对外传递信号，在控制房地产投机炒作方面，有更多财政工具和法律手段。房地产税能在一个地方试点，也可在其他地方试点。

哪些地方可能先行试点？

施文泼表示，最近一年来，部分地区房地产比较火爆，这是推进房地产税试点的一个原因。房地产市场有比较大的炒作迹象的城市，可能会进入试点范围。

“深圳作为社会主义先行示范区，可向全国人大常委会、国务院申请房地产税试点授权，有这样的政策空间。海南自贸法出台之后，海南也具备先行先试的可能性”，熊伟表示。

熊伟进一步指出，即便房地产税法方案出台，也不能马上实施，仍要借助地方进行二次立法。因为各地房地产结构、居民需求、财政状况等有差异，不可能全国确定统一的扣除标准、税率，这些都要给地方以空间。

北京国家会计学院财税政策与应用研究所所长李旭红表示，房地产税作为地方税，要适当下放税权，由地方根据情况来确定减免面积及税率等，为分步实施留下空间。由于各地差异较大，选择一些地方试点，有利于稳妥推进房地产税立法。有专家建议海南及深圳先行试点，两地房产拥有者部分来自全国各地，产生的调节效应覆盖面更广。

楼建波表示，房地产税是长效机制的一环。需要住房保障、租赁市场等多项举措，综合对房地产市场进行调节。房地产税一出台，房价就应声而下的情况不会出现，未来可能会对人们的收入财富配置产生一定影响。

2001年，为了调节居民收入、引导合理住房消费，上海、重庆率先开展房产税试点。上海试点覆盖全域，主要针对新购住房，按市场交易价计税，给予一定免税面积。重庆试点适用主城九区，主要针对独栋别墅、新购高档住房、外地投资者新购住宅等。

未来房地产税试点方案，为外界所关注。早在2018年，史耀斌表示房地产税是世界通行的税种，对房地产这类财产征税，主要用于调节收入分配。它有一些共性，比如对所有工商业和个人住房，按评估值来征税；给予一定扣除标准，对低收入家庭给予一定减免；为地方税，用于地方教育、治安等开支；税基确定较复杂，要有完备的税收征管模式。

施文泼表示，房地产税试点方案可以从较低税率起步，并充分考虑到民众的基本住房需求。也就是说，对于满足基本住房的需求，不会产生太多税收负担；那些拥有多套房，且不断进行买进卖出的，会增加其税收负担。房地产税主要通过增加炒房者的持有成本，防止过度炒作，来发挥调控作用。

“从2003年物业税空转以来，我国在评估制度方面一直有探索。国际上通行的做法，是根据房产评估值来征税，这样比较公平。另外，税制中应该考虑到，对于那些持有房产，但是没有收入能力的群体，应该给予一定优惠”，施文泼指出。

熊伟表示，未来进行房地产税试点，应该把所有类型的房产都纳入，不能只选择部分特定房产。像目前产权界定不够清晰的小产权房，也可以借试点啃一啃硬骨头，不能每次试点都绕着困难走。也可通过试点探索柔性或硬性征管方式，破解征管难题。

“房地产税对普通家庭不会有太大影响，主要针对炒房、投机行为。开征房地产税会考虑居民基本居住权，有一定征收门槛，一般的普通家庭是够不上这个门槛的”，熊伟表示。