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利润下滑、增长见顶,房地产开发陷赚钱焦虑期

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自今年2月末以来,集中供地新政在22个重点城市相继落地。截至6月14日,除上海和武汉外,其余20个城市已完成了首批集中土拍,累计揽金约8912亿元。房企买地热情犹存,但土地开发所能带来的利润空间却已经不再丰厚。

此前,杭州首次集中供地后,滨江集团一番“努力做到1%-2%的净利润水平”的言论,揭开了房地产行业华丽外表下有些难堪的现实。近期集中供地的各城中,重庆、无锡、北京、厦门等城市的地价出现不同程度的上涨,而叠加未来销售端限价,房企利润率会继续压缩。

在这样的背景下,盈利能力已处于下行通道的房企何时能迎来拐点?2020年的房企业绩会上,大部分高管给出的回答是2021年或2022年,甚至有悲观的判断是,即便到了2024年,房地产开发的毛利率都很难迎来拐点。

陷入不赚钱怪圈

6月11日,成都为期5天的首轮集中供地结束,40宗含宅地块全部成交,共计成交354.9亿元,平均溢价率为7%。尽管溢价率不高,但土拍热度并不低,有超七成地块触及最高限价。

在自持、限价等政策的影响下,克而瑞数据显示,对比可售楼板价来看,除去人才公寓地块,成都土拍的平均地房比接近0.7,而部分热门地块地房比则接近0.9。

利润空间受到明显挤压的情况近期并不少见。

5月底进行宁波进行的集中供地,2天共计出让29宗地块,共19宗地块封顶,进入竞自持/配建阶段,13宗刷新周边成交楼面价,溢价率高达25%。据机构测算,宁波此次出让的地块中,有的房地差不足5000元/平方米。而某华东千亿房企投拓人士则表示,宁波市场上,房地差在7000元左右时才是保本的状态。

在厦门的两轮集中供地中,建发先后拿下了两宗位于岛内的地块。尽管位置优越,但据克而瑞测算,其中一宗地块在剔除1.32万平方米的配建后,楼面价高达6.78万元/平方米,在7.18万元/平方米的限价下,留下的房地差仅4000余元/平方米。

克而瑞研报显示,在热度较高的杭州、深圳、厦门等城市,出让地块的地房比多在70%以上,盈利空间较小,尤其是再考虑竞配建等因素之后,部分项目盈利都存在问题。

即便如此,不少房企在首轮拍地中展现出了极高的热情,北京首轮土拍吸引到逾50家房企角逐,南京则有80余家房企报名,苏州亦有超过60家参与。华安证券统计显示,截至6月11日,融创、华润、保利等房企的拿地总金额都超过200亿元。

据中信建投测算,杭州、无锡、重庆等三城的各项目平均隐含毛利率分别为12.8%、17.4%、6.7%,长春、广州、沈阳、北京等四城的项目平均隐含毛利率在25%-28%之间。

“这印证了地产行业毛利率将由原先中枢25%左右,继续向20%左右下滑,甚至部分城市落入20%以下区间。”中信建投证券研报显示。

在林峰看来,受此影响,行业的毛利率和净利率会在2023-2024年出现进一步下调。“因为今年买的地到2023、2024年才会结转,所以到时地产利润会进一步降低。”

盈利指标持续下行

此轮集中供地的影响传导到公司整体层面尽管尚需时日,但随着上一轮高价地进入结算期、限价等因素的作用,行业利润指标向下的态势已经形成。

据亿翰智库数据显示,2018-2020年间,其跟踪的50家典型房企平均净利润率分别为14.55%、13.98%、11.6%,逐年走低,且下降幅度呈扩大的趋势。

具体来看,2020年,50家典型房企中,净利润率10%及以上的房企共计28家,较2019年减少了10家,这也意味着有近五成房企净利润率在2020年降至了10%以内。同时,还有4家房企的净利润率在5%以下,较2019年增加了3家。

相应地,50家典型房企的平均毛利润率水平也整体走低。截至2020年末,这一指标为24.7%,较2019年同期降低5.1个百分点,共47家企业毛利润率出现下滑。

其中,31家房企毛利率集中在20%-30%之间,而2019年时,房企毛利润率多集中在25%-35%之间,共有33家企业。

中信证券研究部则断,2021年报表盈利能力可能会持续向下。

“从披露季报的重点企业数据看,2021年一季度的毛利率和净利率的平均数及中位数都较2020年有所下降。”中信证券研究部表示,“结合绝大多数A股和内房企业指引,我们判断2021年是企业报表盈利能力继续下降的一年。”

何时会迎来拐点呢?“2020年是利润率的低点、2021年或者2022年有望实现利润率反弹”是房企管理层在业绩会上较为普遍的观点。

华润置地表示,预计2022年毛利率水平会达到底部,最低或为25%,此后将触底反弹。融信中国亦表示,2020年应该是其毛利率见底的过程,“明年开始逐步回升,至行业平均水平的状态。”

不过,据亿翰智库测算,从50家典型房企2021年拿地的地货比来看,超过70%的地块地货比在0.4以上,也就是说房企拿地的项目利润空间普遍较低,因此未来利润率回升依旧存在压力。而林峰认为,反弹时间有可能在2025年。

规模触顶

在盈利能力持续下探、拐点未知之时,整个地产行业的规模增长,似乎已触及了天花板。

国家统计局数据显示,2017年全国商品房销售面积达到16.94亿平方米,增长7.7%;此后,这一指标便基本稳定,2018-2020年间,分别为17.17亿平方米、17.16亿平方米、17.61亿平方米,同比增幅分别为1.3%、-0.1%、2.6%。

在易居中国执行总裁丁祖昱看来,在销售面积基本稳定在17亿平方米左右总量的情况下,成交金额能从14万亿元增长17万亿元,一方面是房价上涨,另一方面成交结构由三四线为主转变为一二线为主。

“未来大致预计成交面积很难有大幅度的突破,所以行业步入无增长时代。”丁祖昱预计。

绿城中国管理层也认为,房地产行业现在到了顶点,进入了相对稳定期,“稳定期持续一段时间以后,房地产整体的规模会逐渐降低,2021年市场应该是和2020年基本持平。”

随着2020年“三道红线”政策的出台,房企通过资金驱动规模增长的方式将再难推进。丁祖昱预计,未来若没有更多资金的加入,整个行业再继续往上走的动能会被大大削弱。

事实上,近年来房地产行业的销售规模增速已经呈现放缓的态势。亿翰智库数据显示,2018年-2020年间,其覆盖的50家典型房企合约销售额增速从逾30%一路走低至13%。

与之相对应,房企的结算规模也受到影响,50家典型房企营收增速也出现了放缓的迹象,分别为同比增长32.1%、25.36%、14.77%。

同期,伴随着盈利能力的下挫,房企的利润规模亦出现了快速下降。亿翰智库提供的数据显示,50家典型房企的净利润规模增速分别为32.4%、17.98%、4.78%,下降趋势更甚。

另据中信证券显示,截至2020年末,其覆盖的样本企业的预收账款是2020年营业收入的逾110%。尽管有大量已售未结资源可以保障房企未来业绩的增长,但行业盈利能力进一步承压,意味着决定了未来行业业绩增速有限。

“整体而言,我们认为开发行业的整体盈利已经基本见顶,未来即使有增长,也不会十分明显。”中信证券认为。

在未来增长空间越发狭窄的形势下,如何找到第二曲线,或将成为房地产行业共同的新话题。

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