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业内:拿地资金来源或成下一个监管方向

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第一轮集中土拍即将落幕,各大城市土拍进入精细化管理和规则调整阶段。

从机构统计数据来看,集中供地措施旨在降低土地竞拍溢价率,但并未获得预期效果。除郑州、长春等小部分城市土拍遇冷,多数地块以底价成交外,诸如合肥、厦门等城市热点地块,开拍即达最高价,并进入摇号阶段。

第一轮集中土拍即将落幕,各城市紧急修订调整土地出让规则,东莞、无锡等地相继发文限制房企注册“马甲公司”抢地,杭州更是在竞地价基础上将“竞质量“的规则写进政府重点工作任务。

热度不减

“地王出,房价涨”的段子一直在楼市流传。业内人士分析认为,倒逼两集中政策出台或与2021年开年后土拍市场火热有关,2月初西安出让首宗土地曲江二期,包括国央企在内的企业超15家参拍,该地块最终楼面价2.3万元/平方米,溢价率达141%,开年的土拍热某种程度上倒逼管控升级。

随后北上广深等22个重点城市宣布将进行土地两集中出让。但随着一线城市和重点省会城市集中供地的持续推进,旨在降低土地竞拍溢价率的集中出让,并未获得预期效果,5月土地市场量价齐升,热度持续回暖,楼板价持续创新高。

以合肥为例,从竞拍结果来看,首批集中出让的24宗地块,12宗涉宅用地中有50%地块溢价率超29%,8宗地块触顶摇号。苏州首批集中供地中,12宗地均设置市场指导价、中止价、一次报价有效区间,最终2宗涉宅用地底价成交,7宗涉宅用地均溢价拍出,溢价率为10%~15%。

而重庆今年首次集中出让更是刷新了此前地价的纪录,首批集中供地出让46宗地,总成交金额为635亿元,成交楼面均价9133元/平方米,平均溢价率43%,其中有22宗地成交溢价率超过50%,最高溢价率达到130%。

从宏观方面看,北京、南京和杭州等城市的土地出让价格也在持续攀升。据克尔瑞地产研究统计,30家典型房企5月新增土储总建面为2973万平方米,环比上升23.7%;新增土地成交总价为3367亿元,环比上升76.9%;平均成交楼板价7917元/平方米,与上月相比上升了43%,均价上升主要是由于北京、南京和杭州等十城集中供地,一二线成交占比增加。

具体到微观市场,在首轮集中土拍中,30强房企共计拿下260宗含宅地块,占集中供地的4成左右,核心土地资源持续向头部房企集中。

戴德梁行研究院副院长张晓瑞认为,热点城市土拍限制条件多、规则复杂、拿地门槛高,集中土拍意味着对资金实力、调度能力、拿地策略、综合运营能力以及低利润下融资成本等全方位的考验,小型房企发展空间进一步压缩。

杜绝“马甲”

集中土拍政策使得热点城市拿地门槛更高,错过重点城市土拍或令部分房企面临无米下锅的境地。为防止恶性竞争,充分发挥市场作用,东莞、苏州、南昌等城市已在首轮集中土拍后开始调整参拍规则。

近日,东莞自然资源局等7部门联合发布《关于规范土地招拍挂竞买资格的通告》(试行)规定,东莞土地参拍企业实缴出资必须大于0;参拍企业员工参保人数必须大于0;参拍企业连续报税1年以上,且纳税总额必须大于“0”,也就是说,土拍前成立控股子公司参拍的模式行不通了。

通知还规定,初次违反规则,参拍公司一年禁止参与东莞土地拍卖;再次违反规则,参拍公司母公司一年禁止参与东莞土地拍卖。

实际上,以同一家房企注册多个“马甲公司”在土拍市场围猎地块的现象并不鲜见。据《每日经济新闻》此前报道,在苏州发布首批集中供地公示后,房企就进入到了备战状态。从工商注册资料看,此次集中供地政策实施前的1月和2月,苏州新增房地产类公司数量分别是357家和240家;3月猛增至614家,超过前两个月总和;4月新注册数量进一步增加到675家。

而作为四个一线城市中首个进行土地集中出让的广州,竞拍过程也引来众多房企围猎,据媒体报道,在备受关注的黄埔科学城涉宅地块,更是有超百个房企马甲报名举牌。

“首轮土拍暴露出房企通过马甲公司增加拿地概率的问题,随着各地相继发文禁止马甲公司拿地,这势必引起市场联动效应,预计后续将有更多城市进行跟进严管”,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

实际上在东莞发布通知之前,苏州市自然资源和规划局也发布了《关于严格落实竞买要求的通告》强调,同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买,且竞买人土地出让金的资金来源应为自有资金。对于违反上述规定的竞买人,经认定构成违规竞买的将被认定为失信行为人,三年内不得参与苏州土拍。

无锡市自然资源和规划局还要求参加土拍的竞拍公司承诺除该竞拍主体公司外,无“母公司及母公司其他下属控股子公司”,或是“我公司(该竞买人)下属控股子公司”参与竞拍,违反者将一年内禁入无锡土地市场。

此外,杭州在今年的政府工作报告中还将“实施建筑质量提升工程,出台“竞地价、竞质量”政策”写进重点工作任务。业内人士分析认为,该政策实施将是继上个世纪末土地公开招拍挂之后,也是杭州“限房价、竞地价”后,土地市场出让规则迎来的新的重大变化。

这一重点工作任务的布置或与近年来行业高周转大环境有很大关系。一位TOP50房企投拓负责人告诉记者,经过前几年“高周转”潮流洗礼,目前开发效率在原有开发品质的基础上,想再有大提升是不容易的,所以政府会担心竞得企业短期内找不到舒缓成本压力的“正路”,项目开发质量与安全会出问题。

严跃进还预判,在调整土地出让规则后,市场监管的另一个方向可能就是房企拿地的资金来源,土拍市场会趋稳,企业拿地也会更加谨慎。

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