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2021年楼市行情过半:调控见效,区域显著分化

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[ 就全国市场来看,后期政策环境将依旧偏紧,更多热点城市或围绕加强住房信贷管控力度、加码热点片区调控、发布二手住房成交参考价格等方面不断完善楼市调控政策,预计未来热点城市市场将逐步恢复理性,房价将更趋平稳。 ]

在许多热点城市,楼市终于在2021年中出现了刹车迹象。

各方市场信息显示,在各地祭出的新一轮强调控之下,深圳、合肥、广州、成都、杭州等热门城市,均已出现降温苗头,尽管房价并没有实质性回调,但市场情绪已经实实在在地由热转冷。长三角、珠三角核心城市楼市表现整体较为突出,个别城市出现短期快速上涨行情后逐步企稳;而北方楼市景气度整体较为低迷。

从去年年中以来的不停上涨,到今年中的不再涨,刚需购房者的心态亦从焦虑逐步回归平静。

业内人士预计,在全方位调控政策的合力之下,叠加涉房信贷持续收紧,热点城市楼市将步入一个新的平稳期,刚需购房者也可能迎来从容买房好时光。

热点城市降温

调控政策频出叠加小阳春效应逐渐减退,楼市行情分化显著。

日前,长春市住房保障和房屋管理局此前发通知表示:“近期,有房地产开发企业按商品房申报备案价格与购房者签订购房合同,收取购房款后在一定期限内予以部分返款。该行为涉嫌返本销售或变相返本销售,严重扰乱正常市场秩序,违背房地产调控政策精神。”

正在冲刺年中销售任务的深圳地产开发人士在留意到类似消息之后,向第一财经记者表示,主管部门并非不允许房价下降,而是意在防控楼市调整期,开发商推行返本销售引发资金爆雷,风险转嫁予政府。

“开发商推行返本销售,至少也说明项目很可能在当地遇到了销售受阻、去化困难,急需现金流回血。”该人士说,预计后续这类行为在楼市景气度较低的城市,或者景气度断崖式下行的城市会多起来。

长春的市场,是楼市趋冷城市的缩影,但在南方,一些城市仍然保持着一定的热度。比如房价涨幅5月份继续领跑一线城市的广州,热门区域的新房依然畅销。受上半年限价政策影响,广州黄埔区、南沙区、番禺区等热度较高的板块,目前均有在售楼盘精装变毛坯,以规避限价政策对利润的冲击,且去化仍较为理想。

一北一南,正是楼市行情分化的集中体现。

国家统计局新近发布的数据显示,前5个月商品房销售面积、销售额再创历史新高,分别同比增长36.3%、52.4%。区域之间销售差异悬殊正在持续。其中,东部地区领跑各大区域,商品房销售面积、销售额分别同比增长42.5%、61.8%;东北地区销售状况垫底各大区域,商品房销售面积、销售额分别同比增长22.2%、22.3%。

事实上,城市间的分化局面在2020年就有所体现。对比2020年各大机构关于楼市交易规模、成交量、房价涨幅等排名,长三角、珠三角核心城市整体位列前列;北方楼市景气度整体较为低迷。

以房价涨幅为例,贝壳研究院在关于2020年二手房房价排行榜单中,位列房价前十的城市深圳、上海、厦门、杭州、广州、南京、苏州等均分布在长三角、珠三角核心城市群。相较之下,房价下跌的以北方城市为主,TOP10中占据8席,诸如,廊坊、青岛、济南、郑州等。

截至今年5月底,山东半岛、京津冀房地产市场持续低位运行的状况仍表现显著。根据中国房地产指数系统百城价格指数,2021年5月,山东半岛、京津冀持续低位运行,新建住宅价格环比分别上涨0.25%、0.22%;珠三角、长三角继续领涨各主要城市群,其新建住宅价格环比分别上涨0.41%、0.39%。

值得关注的是,与去年不同的是,尽管今年上半年的楼市继续分化,但热点城市却火热不再,市场降温特征明显。

以去年房价涨幅领跑全国的深圳为例,国家统计局发布的5月份70城房价涨跌幅指数表中,深圳由上月持平转为下降0.1%。深圳二手住宅价格自2019年6月之后已经连涨了23个月,月均环比上涨1%,这是首次出现下调。而在今年1月70城房价涨跌幅排名中,深圳还以1.7%的环比涨幅位列榜首。新房方面,中原地产数据显示,深圳5月新房住宅成交套数环比下滑23.6%,成交面积环比下滑24.9%。新房住宅成交已经连续5个月在下滑了。目前,热衷于一手房打新的深圳人,已经不再“逢新必抢”,部分新楼盘开盘去化低于去年市场火热之时。

同样,楼市逐步降温的局面在东莞、杭州、宁波、南京、西安等多个核心城市均有所体现。

以成都为例,该市今年上半年祭出了“人房比”超3倍楼盘限售期限将变为5年,还发布201个小区二手住房成交参考价格发布机制等调控升级举措。克而瑞在此前对成都2021年(前4月)成交均价统计显示,较2020年有2%以内下降。

招商蛇口(001979,股吧)在成都的一位市场人士告诉第一财经记者,去年末成都网红楼盘摇号“打新”热度高涨,土拍市场也屡创新高,前十的开发商均将成都视为年底冲刺销售回款的核心城市,今年四月以来已逐渐感受到市场慢慢变冷。

“我们今年上半年在成都的推盘节奏相比去年下半年慢了一些,主要是市场已经感受到了调控政策端传导的压力,也根据市场变化在做动态调整。”该人士表示,类似状况在南京、泉州、佛山等地近期也有所显现。

后市趋稳

与楼市悄然变化相伴的还有信贷额度的变化。

5月下旬至今,合肥、南京、广州、武汉等多个热点城市均出现房贷利率上调、二手房贷申请难、放款周期延长的现象。

以广州为例,多个银行房贷从审批到发放,由早期的2~3个月变为当前的4~6个月。部分银行今年上半年的额度用完了,正在审批的贷款,三季度的信贷额度都不一定能够满足。

在此之前的4月,广州已经发布楼市调控新政,提出通过人才政策新购买的住房,限售年限从两年提高至三年;二手房交易增值税的征免年限,从两年提升至五年等,以拉长交易期限、提升交易成本等给市场降温。尤其是2020年房价涨幅领跑广州的南沙区、黄埔区,受到新盘限价备案政策的影响,上半年新盘入市节奏有受到干扰,黄埔区新房库存量已经持续垫底。

更多市场人士认为,叠加新近的信贷收紧、后期热门区域新盘入市增多等,广州楼市情绪下半年将逐步回归理性。

深圳、东莞、杭州等去年早于广州热起来的部分热门城市已经进入横盘期了,这也被认为是刚需客上车的拐点时刻来临。

比如深圳楼市东西区域交易分化的现象在今年一季度已经开始显现,龙岗、罗湖、盐田三个东部区域二手房交易同比去年一季度增加;其他区域下降,其中宝安、南山、龙华三区降幅较大,这一趋势仍在持续。尤其是总价低上车盘聚集的龙岗区4~5月二手住宅交易占比最高25%,该区域一直被视为深圳刚需客聚集的核心板块。

深圳中原研究中心(6月20日~26日)监测的业主报价数据显示,绝大部分二手房业主已由叫价坚挺,转为小幅下调价格。但是更多市场人士断言,深圳楼市二季度成交量不会迎来实质性变化,可能要看三季度的情况了。

就全国市场来看,后期政策环境将依旧偏紧,更多热点城市或围绕加强住房信贷管控力度、加码热点片区调控、发布二手住房成交参考价格等方面不断完善楼市调控政策,预计未来热点城市市场将逐步恢复理性,房价将更趋平稳。

“三季度可能部分地段、学位等优势不显著,坚持不住的卖家会降价,类似于长三角、珠三角核心城市的刚需客,可以利用市场调整的契机,从容筛选心仪的房源。”深圳一家TOP3房企的营销负责人说道。

银行方面,央行数据显示,5月以个人住房贷款为代表的居民中长期贷款增加4426亿元,同比少增236亿元,环比减少492亿元,已连续两个月下降。各地二手房贷额度紧张的局面,或仍将持续一段时间。

6月1日,在银保监会召开的新闻发布会上,统信部副主任刘忠瑞称,银保监会将对新增涉房贷款占比较高的银行实施名单制管理,“对限期整改不到位的,将进一步采取更加严厉的监管措施。”

上述深圳一家TOP3房企的营销负责人也指出,去年领涨的热门城市接下来将进入楼市深度盘整期,刚需买房客可以更为从容地进行房产交易,也需提前做好信贷端资格审查、放款周期趋长的心理准备。

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